Propiedad horizontal
Kaixo, he dejado también en tablón pero no sé si tendré éxito y tengo que contestar a los vecinos, veras, en mi comunidad de vecinos nos regimos por los estatutos de la misma, hemos vendido el piso del portero y ahora tenemos un vecino nuevo, en sus escrituras no figuran los estatutos por lo que dice que no esta obligado a ellos, en los estatutos pone que determinados gastos son a partes iguales y siempre se ha hecho así, ¿pero al haber un vecino más que no tiene los estatutos esta eximido de los mismos?
No sé si podrás ayudarme de todos modos gracias
No sé si podrás ayudarme de todos modos gracias
1 Respuesta
Respuesta de Blas ..
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Egunon, el problema con el que nos encontramos aquí es que el único propietario del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de los propietarios que en esa época existían, fijó la cuota de participación por partes iguales, no estableciendo ninguna para la vivienda del portero, ya que era un servicio de la comunidad y no una vivienda en sí como el resto de los pisos.
En su día por lo tanto se formaron estatutos privativos de la comunidad que afectaban a lo que en sí mismas eran viviendas como tales, es decir las 20 que lo tienen.
El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para regular los detalles de la convivencia y adecuada utilziación de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Pues bien, estas normas internas tomadas en los estatutos en su día por 20 propietarios solo afectan a esos 20 y en el caso de que se quisiese que afectaran al propietario nº 21 sería necesario establecer unas nuevas normas por el conjunto de los propietarios, es decir por los 21.
Es por esto que se entiende que al decir el artículo 5 de la Ley de propiedad Horizontal que el "titulo constitutivo", de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de ellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se halle, los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Además en el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por "acuerdo de todos los propietarios existentes". Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El titulo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un "estatuto privativo", que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pues bien en los 2 párrafos anteriores aparecen las formas de establecer las cuotas de participación, en un principio se hicieron cuotas de participación iguales para todos los vecinos, de acuerdo entre todos, y conconsentimiento, pero eran unas cuotas que iban contra la Ley, ya que si te fijas en el segundo párrafo establece que se puede establecer un estatuto privativo sobre "servicios y gastos" que no esté prohibido por la ley, y la ley dice que para fijar las cuotas se tomará en cuenta la superficie útil de cada piso, etc...
Por lo tanto aunque os hayáis puesto de acuerdo en su día para fijar unas cuotas, y hayáis estado pagando así sin oposición de nadie, hoy es el día que al existir un nuevo piso en el edificio, es necesario modificar tanto el titulo constitutivo para asignar un nuevo número al piso 21, como los estatutos de la comunidad.
El artículo 17 de la Ley de propiedad Horizontal establece que para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o "modificación" de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos será necesario la "unanimidad".
Esto quiere decir que tendréis que modificar tanto el titulo constitutivo como los estatutos y para ello os tendréis que poner de acuerdo todos los vecinos.
Para evitar líos, y ya que si no el propietario del piso 21 no va a aceptar, te recomiendo que establezcáis las cuotas de comunidad, conforme a los metros cuadrados de las viviendas, garajes, sótanos, y buhardillas que pueda tener cada propietario, que vengan en las escrituras, y establezcáis nuevos estatutos en los que se diga que los gastos se pagarán conforme a las cuotas de participación.
Estos nuevos estatutos y titulo constitutivo, habrá que inscribirlos en el registro de la propiedad para que afecte a todas las viviendas y también a la nº. 21 que a día de hoy no los tiene, por no haber sido incluida en un principio.
Respecto a los gastos de los que me hablas, todos son gastos comunes, que habrá que pagar conforme a las nuevas cuotas de participación.
En su día por lo tanto se formaron estatutos privativos de la comunidad que afectaban a lo que en sí mismas eran viviendas como tales, es decir las 20 que lo tienen.
El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para regular los detalles de la convivencia y adecuada utilziación de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Pues bien, estas normas internas tomadas en los estatutos en su día por 20 propietarios solo afectan a esos 20 y en el caso de que se quisiese que afectaran al propietario nº 21 sería necesario establecer unas nuevas normas por el conjunto de los propietarios, es decir por los 21.
Es por esto que se entiende que al decir el artículo 5 de la Ley de propiedad Horizontal que el "titulo constitutivo", de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de ellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se halle, los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Además en el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por "acuerdo de todos los propietarios existentes". Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El titulo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un "estatuto privativo", que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pues bien en los 2 párrafos anteriores aparecen las formas de establecer las cuotas de participación, en un principio se hicieron cuotas de participación iguales para todos los vecinos, de acuerdo entre todos, y conconsentimiento, pero eran unas cuotas que iban contra la Ley, ya que si te fijas en el segundo párrafo establece que se puede establecer un estatuto privativo sobre "servicios y gastos" que no esté prohibido por la ley, y la ley dice que para fijar las cuotas se tomará en cuenta la superficie útil de cada piso, etc...
Por lo tanto aunque os hayáis puesto de acuerdo en su día para fijar unas cuotas, y hayáis estado pagando así sin oposición de nadie, hoy es el día que al existir un nuevo piso en el edificio, es necesario modificar tanto el titulo constitutivo para asignar un nuevo número al piso 21, como los estatutos de la comunidad.
El artículo 17 de la Ley de propiedad Horizontal establece que para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o "modificación" de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos será necesario la "unanimidad".
Esto quiere decir que tendréis que modificar tanto el titulo constitutivo como los estatutos y para ello os tendréis que poner de acuerdo todos los vecinos.
Para evitar líos, y ya que si no el propietario del piso 21 no va a aceptar, te recomiendo que establezcáis las cuotas de comunidad, conforme a los metros cuadrados de las viviendas, garajes, sótanos, y buhardillas que pueda tener cada propietario, que vengan en las escrituras, y establezcáis nuevos estatutos en los que se diga que los gastos se pagarán conforme a las cuotas de participación.
Estos nuevos estatutos y titulo constitutivo, habrá que inscribirlos en el registro de la propiedad para que afecte a todas las viviendas y también a la nº. 21 que a día de hoy no los tiene, por no haber sido incluida en un principio.
Respecto a los gastos de los que me hablas, todos son gastos comunes, que habrá que pagar conforme a las nuevas cuotas de participación.
Me vale, solo un detalle más para hacerlo bien, nos dicen que al no vivir ya el portero en la comunidad en realidad es conserje, ¿podrías confirmarme esto? y si es así, ¿Los locales en la ley horizontal deben pagar los gastos del conserje con sus cuotas o solo los vecinos?. En los estatutos dice que los gastos de porteria son iguales incluidas las lonjas, pero si es conserje me dicen ya no entra en este apartado y debía ser por cuotas, necesito saber si en esas cuotas entran las lonjas y asi lo haríamos sin lios.Con esto ya me has salvado... =:)
=:) blas230 maite zaitut
Para saber si las lonjas tienen asignada una cuota es necesario ver si en el titulo consitutivo de la propiedad tienen asignada cuota al igual que los pisos, y si tienen asignada una cuota, estarían incluidas, si a estas lonjas no se les dio una cuota de comunidad en el titulo constitutivo, no estarían incluidas.
Además independientemente de que sea portero, conserje, o vigilante de seguridad, como te he puesto antes los gastos de comunidad tales como los servicios donde queda incluido el (portero, conserje o lo que sea), por ser un servicio de la comunidad, debería de pagarse en proporción a la cuota de comunidad que tenga cada uno asignada. Y en esta cuota habría que sumar tanto la de los pisos como la de las lonjas si es que tienen. (Si las lonjas tienen cuota forman parte de la comunidad y no son una parte independiente de la misma, con lo que el que tenga piso y lonja con cuota, a la hora de pagar tendrá que pagar según lo que sumen sus cuotas.
Además independientemente de que sea portero, conserje, o vigilante de seguridad, como te he puesto antes los gastos de comunidad tales como los servicios donde queda incluido el (portero, conserje o lo que sea), por ser un servicio de la comunidad, debería de pagarse en proporción a la cuota de comunidad que tenga cada uno asignada. Y en esta cuota habría que sumar tanto la de los pisos como la de las lonjas si es que tienen. (Si las lonjas tienen cuota forman parte de la comunidad y no son una parte independiente de la misma, con lo que el que tenga piso y lonja con cuota, a la hora de pagar tendrá que pagar según lo que sumen sus cuotas.
En ningún caso está eximido, ya que los estatutos son "estatutos de la comunidad", con lo cual aunque no tenga estatutos en sus escrituras, también forma parte de la comunidad.
Aunque diga que no le obligan los estatutos, y si dice que no tiene estatutos si se le diese la razón al no tener estatutos, se tendría que regir por la Ley de Propiedad Horizontal, y como me imagino que esos gastos de los que hablan los estatutos como no irán en contra de la ley, aplicándole esta en vez de los estatutos obtendríais el mismo resultado, ¿no?, si no estoy en lo cierto concrétame qué gastos son los que están a partes iguales a ver que se puede hacer.
Aunque diga que no le obligan los estatutos, y si dice que no tiene estatutos si se le diese la razón al no tener estatutos, se tendría que regir por la Ley de Propiedad Horizontal, y como me imagino que esos gastos de los que hablan los estatutos como no irán en contra de la ley, aplicándole esta en vez de los estatutos obtendríais el mismo resultado, ¿no?, si no estoy en lo cierto concrétame qué gastos son los que están a partes iguales a ver que se puede hacer.
