Anónimo
Cómo repartir gastos
En mi comunidad no tenemos Estatutos, por lo que nos rige la Ley General.
Hay una serie de vecinos que quiere proponer en votación que ciertos gastos se repartan de manera igualitaria entre vecinos, en vez de según cuota de participación.
Le voy a listar los gastos, y me gustaría saber tres cosas de cada uno de estos gastos:
- Qué dice la ley respecto a estos gastos, si son por cuota de participación o por vivienda
- Qué dice la jurisprudencia
- Qué es lo habitual en las comunidades de vecinos
Los gastos que algunos vecinos quieren repartir de forma idéntica y no por cuota de participación son:
- Piscina (tanto mantenimiento, como contratación de socorrista, etc.)
- Gastos relacionados con el conserje: el alquiler del piso donde vive (que lo paga la comunidad), el agua, el teléfono, la luz.
- Gastos del administrador (sus honorarios), cuando el administrador tiene que cobrar extras (por ejemplo por tramitar subvenciones, por la ley de protección de datos, etc), las fotocopias, los gastos de los bancos, etc.
Hay una serie de vecinos que quiere proponer en votación que ciertos gastos se repartan de manera igualitaria entre vecinos, en vez de según cuota de participación.
Le voy a listar los gastos, y me gustaría saber tres cosas de cada uno de estos gastos:
- Qué dice la ley respecto a estos gastos, si son por cuota de participación o por vivienda
- Qué dice la jurisprudencia
- Qué es lo habitual en las comunidades de vecinos
Los gastos que algunos vecinos quieren repartir de forma idéntica y no por cuota de participación son:
- Piscina (tanto mantenimiento, como contratación de socorrista, etc.)
- Gastos relacionados con el conserje: el alquiler del piso donde vive (que lo paga la comunidad), el agua, el teléfono, la luz.
- Gastos del administrador (sus honorarios), cuando el administrador tiene que cobrar extras (por ejemplo por tramitar subvenciones, por la ley de protección de datos, etc), las fotocopias, los gastos de los bancos, etc.
1 Respuesta
Respuesta de dixen_eu
1
Supongo que cuando te refieres a la "ley general", estás refiriéndote a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH). Deduzco por el sentido de tu batería de preguntas, que alguien pretende que en esa comunidad cada vecino tenga un "reino de Taifas" en el que las normas se apliquen según convenga y cada cual pueda hacer mangas y capirotes, o algunos de los copropietarios al menos lo intentan. Te aconsejo que las preguntas las formules de forma separada, para una mejor comprensión por parte de todos los que acuden a este foro.
El art. 3 de la LPH, en consonancia con el art. 396 del Código Civil, establece de forma obligada qué es lo que corresponde al dueño de cada piso o local y dichas normas no pueden ser modificadas aplicando el principio de autonomía de la voluntad porque van contra legem.
Basta con leer el titulo constitutivo de la propiedad, es decir, la escritura donde señala a cada uno de los propietarios adquirentes, el % que le corresponde en los gastos de comunidad, le guste o no, y ésto es así por una simple cuestión de lógica, si tu piso tiene100 m2 pongamos por ejemplo y el mío 120m2, tengo más capacidad potencial de uso que tu, porque en mi vivienda se pueden alojar más personas, aunque en la realidad pudiera ser al revés, pero la ley es así. Subsiguientemente, afectaría al trasiego de personas por el portal, uso del ascensor, de la piscina, etc.
El art. 5 de la LPH, establece que "En el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes."
Eso es inatacable, le parezca bien a muchos o a pocos copropietarios. En todas las comunidades existen los "listos" que pretenden que los gastos que han de abonar por poseer mayor superficie útil, se repartan de forma igualitaria. La única posibilidad y no creo que ocurra, sería que todos los copropietarios sin excepción alguna, consintieran en ello, y creo que nadie va a tirar piedras sobre su propio tejado.
Respecto a la jurisprudencia, es demasiado amplia como para relatarla y creo que no te servirá para el fin que se pretende, que creo es poner un poco orden en tu comunidad.
Lo habitual en todas las comunidades es que exista una junta de propietarios que se reúne una vez al año, tienen unos estatutos y designan el cargo de presidente y secretario. Este último cargo puede ser coincidente con el de administrador. Hay que tener presente que los "estatutos" no son un código penal como muchas personas piensan, sino que se establecen las mínimas pautas de convivencia en comunidad, como horarios de usos de piscina, carga y descarga de bultos pesados, limpieza, horario de depósito de la basura, animales domésticos, ruidos...
Si existe un conserje con vivienda, el administrador se ha de encargar de confeccionar los TC1 y TC2 para pagar los seguros sociales y su nómina. Dicho conserje, puede encargarse de la piscina, pagándole un plus que estará recogido en su convenio.
Con un poco de buena voluntad y poniendo en su sitio a los avispados que quieren que los demás corran con los gastos que por ley les corresponde, verás como se llega a un entendimiento en la comunidad.
Si no tienes más cuestiones, te ruego cerrar la pregunta y valorar.
El art. 3 de la LPH, en consonancia con el art. 396 del Código Civil, establece de forma obligada qué es lo que corresponde al dueño de cada piso o local y dichas normas no pueden ser modificadas aplicando el principio de autonomía de la voluntad porque van contra legem.
Basta con leer el titulo constitutivo de la propiedad, es decir, la escritura donde señala a cada uno de los propietarios adquirentes, el % que le corresponde en los gastos de comunidad, le guste o no, y ésto es así por una simple cuestión de lógica, si tu piso tiene100 m2 pongamos por ejemplo y el mío 120m2, tengo más capacidad potencial de uso que tu, porque en mi vivienda se pueden alojar más personas, aunque en la realidad pudiera ser al revés, pero la ley es así. Subsiguientemente, afectaría al trasiego de personas por el portal, uso del ascensor, de la piscina, etc.
El art. 5 de la LPH, establece que "En el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes."
Eso es inatacable, le parezca bien a muchos o a pocos copropietarios. En todas las comunidades existen los "listos" que pretenden que los gastos que han de abonar por poseer mayor superficie útil, se repartan de forma igualitaria. La única posibilidad y no creo que ocurra, sería que todos los copropietarios sin excepción alguna, consintieran en ello, y creo que nadie va a tirar piedras sobre su propio tejado.
Respecto a la jurisprudencia, es demasiado amplia como para relatarla y creo que no te servirá para el fin que se pretende, que creo es poner un poco orden en tu comunidad.
Lo habitual en todas las comunidades es que exista una junta de propietarios que se reúne una vez al año, tienen unos estatutos y designan el cargo de presidente y secretario. Este último cargo puede ser coincidente con el de administrador. Hay que tener presente que los "estatutos" no son un código penal como muchas personas piensan, sino que se establecen las mínimas pautas de convivencia en comunidad, como horarios de usos de piscina, carga y descarga de bultos pesados, limpieza, horario de depósito de la basura, animales domésticos, ruidos...
Si existe un conserje con vivienda, el administrador se ha de encargar de confeccionar los TC1 y TC2 para pagar los seguros sociales y su nómina. Dicho conserje, puede encargarse de la piscina, pagándole un plus que estará recogido en su convenio.
Con un poco de buena voluntad y poniendo en su sitio a los avispados que quieren que los demás corran con los gastos que por ley les corresponde, verás como se llega a un entendimiento en la comunidad.
Si no tienes más cuestiones, te ruego cerrar la pregunta y valorar.
Muchas gracias por su respuesta, es muy amplia y muy documentada con referencias a artículos.
Me queda una duda, que sólo quiero que me la confirme. De su respuesta creo deducir que TODOS los gastos que yo le comento (piscina, gastos relacionados con el conserje, honorarios del administrador, gastos del banco, etc) se han de repartir según las cuotas de participación, a no ser que por unanimidad TODOS voten a favor de cambiar esto.
Muchas gracias
Me queda una duda, que sólo quiero que me la confirme. De su respuesta creo deducir que TODOS los gastos que yo le comento (piscina, gastos relacionados con el conserje, honorarios del administrador, gastos del banco, etc) se han de repartir según las cuotas de participación, a no ser que por unanimidad TODOS voten a favor de cambiar esto.
Muchas gracias
El principio de autonomía de la voluntad tiene un límite, y ese límite es la ley.
Si la ley de Propiedad Horizontal, esablece que los gastos se repartirán proporcionalmente entre todos los propietarios de pisos ylocales en función de las cuotas de participación que cada uno tiene conforme el titulo constitutivo de la propiedad, es decir, la escritura, ni la comunidad ni nadie puede contravenir la ley. No existen unanimidades cuando se va en contra de la ley.
Ruego cerrar la pregunta y valorar
Si la ley de Propiedad Horizontal, esablece que los gastos se repartirán proporcionalmente entre todos los propietarios de pisos ylocales en función de las cuotas de participación que cada uno tiene conforme el titulo constitutivo de la propiedad, es decir, la escritura, ni la comunidad ni nadie puede contravenir la ley. No existen unanimidades cuando se va en contra de la ley.
Ruego cerrar la pregunta y valorar