Escriturar un terreno, no inscrito en ningún registro
Desde hace muchísimos años mis suegros vivían en una casa con un pequeño terreno. Esta casa no está escriturada, ni obviamente inscrita en ningún Registro. Parece ser que hace un montón de décadas aquello era una servidumbre de paso, y la gente fue cogiendo terreno para edificar. En el catastro provincial el terreno aparece como titular mi suegro y se paga la contribución urbana a su nombre, y todos los servicios y arbitrios municipales. Hace unos 25 años cedió gratuitamente la parte izquierda del terreno a su hijo mayor, donde éste se construyó una casa, se casó y donde vive. Este trozo está registrado en el catastro y paga su contribución y demás a nombre de mi cuñado. Luego hará unos 15 años hizo lo mismo con su otro hijo, e igualmente construyó otra vivienda, pero no paga contribución aparte pues está incluida en la del padre.
Hace 11 años falleció mi suegro. Por aquella época quiso escriturar el terreno, pero cayó enfermo gravemente y simplemente hizo testamento a nombre de sus 3 hijos a partes iguales; luego hace unos 5 años falleció mi suegra que también había testado de igual forma. La cuestión está en que nos gustaría poder escriturar las casas haciendo la partición de los terrenos tal como están, los dos trozos ya edificados para mis cuñados, y la casa de mis suegros para mi mujer.
Hace muchos años cuando mi suegro intentó escriturar, y terminó testando, me dijeron en Notaría que en el futuro sus hijos no tendrían problema ya que se podía hacer una escritura de aportación al matrimonio, sin más historia; ahora al parecer han consultado mis cuñados y ya no está tan claro, porque dicen que sí y que no, ¿qué cómo se demuestra la transmisión?, que en el Registro de la Propiedad igual no permiten su inscripción, etc. Ellos no entienden mucho de estas historias y la verdad es que tampoco me lo explican claro. Yo vivo en Santander y ellos están en Cádiz. Dicen que al haber testamento, por qué no hacemos la partición de herencia y ya está,¿?. ¿Y aquí están algunas de mis dudas, se puede escriturar esta partición de Herencia? ¿Puede decir el Notario que se reparten la casa o el terreno tal sin aportar más prueba de propiedad que el certificado del catastro? ¿O de forma abstracta diría más o menos que a cada uno le corresponde el 33% de los bienes que pudiese tener Don? ¿Se podría esto registrar luego en el R. Propiedad? Es decir, ¿qué validez podría tener esta escritura?
En definitiva, cual es en tu opinión, ¿la mejor forma de escriturar?
Hace 11 años falleció mi suegro. Por aquella época quiso escriturar el terreno, pero cayó enfermo gravemente y simplemente hizo testamento a nombre de sus 3 hijos a partes iguales; luego hace unos 5 años falleció mi suegra que también había testado de igual forma. La cuestión está en que nos gustaría poder escriturar las casas haciendo la partición de los terrenos tal como están, los dos trozos ya edificados para mis cuñados, y la casa de mis suegros para mi mujer.
Hace muchos años cuando mi suegro intentó escriturar, y terminó testando, me dijeron en Notaría que en el futuro sus hijos no tendrían problema ya que se podía hacer una escritura de aportación al matrimonio, sin más historia; ahora al parecer han consultado mis cuñados y ya no está tan claro, porque dicen que sí y que no, ¿qué cómo se demuestra la transmisión?, que en el Registro de la Propiedad igual no permiten su inscripción, etc. Ellos no entienden mucho de estas historias y la verdad es que tampoco me lo explican claro. Yo vivo en Santander y ellos están en Cádiz. Dicen que al haber testamento, por qué no hacemos la partición de herencia y ya está,¿?. ¿Y aquí están algunas de mis dudas, se puede escriturar esta partición de Herencia? ¿Puede decir el Notario que se reparten la casa o el terreno tal sin aportar más prueba de propiedad que el certificado del catastro? ¿O de forma abstracta diría más o menos que a cada uno le corresponde el 33% de los bienes que pudiese tener Don? ¿Se podría esto registrar luego en el R. Propiedad? Es decir, ¿qué validez podría tener esta escritura?
En definitiva, cual es en tu opinión, ¿la mejor forma de escriturar?
1 Respuesta
Respuesta de vic2001
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Debería de hacerse según la primera opción que plantea, es decir que quede reflejado en realidad registral la realidad actual, es decir la posesión y en su consecuencia la propiedad por el paso de tiempo en favor de sus padres, y después sería necesario realizar la partición de la herencia.
En cuantro a la partición de herencia, siempre y cuando no exista impugnación por ninguno de los herederos puede tramitarse directamente sin intervención judicial, ante notario.
Cristina.
[email protected]
En cuantro a la partición de herencia, siempre y cuando no exista impugnación por ninguno de los herederos puede tramitarse directamente sin intervención judicial, ante notario.
Cristina.
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Hola Cristina, muchas gracias por tu amable y rápida respuesta como siempre. Si no te he entendido mal el proceso de inmatriculación lo que hace es legitimar el bien a nombre de una persona. En este caso, este proceso ¿qué haría? Legitimar todo a nombre de mis suegros, luego tendríamos que inscribirlo en el Registro Prop. A su nombre, y finalmente aceptar y partir la herencia, ¿para finalmente volver a inscribir las 3 casas a nombre de cada hijo? O bien en este mismo proceso se podría ya directamente legitimar a los tres hijos e inscribir en el Registro, ¿olvidándonos de hacer ningún trámite con el testamento? ¿Este proceso que es notarial o se debe hacer en el Juzgado?
Muchas gracias por todo.
Muchas gracias por todo.
Efectivamente el problema no es sencillo. La usucapión es una figura jurídica que determinar una forma de obtener propiedad por el mero paso del tiempo, sin necesidad de transmisión.
En el caso de su suegro, ésta habría sido la opción adecuada para legalizar la situación. Todo se complica con el fallecimiento de la pareja. Pues inicialmente ya no existe el sujeto activo que estuvo poseyendo la finca en el transcurso del tiempo necesario.
Aunque, (y siempre vinculado a un estudio más minucioso del asunto) opino que la herencia yacente del ultimo de los fallecidos, es decir de su suegra, puede constituirse para reclamar la propiedad.
En mi opinión es primordial la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues es registro público y favorece a terceros de buena fe. Por ello, cualquier propiedad sobre fincas debe estar inscrita legalmente en el Registro de la Propiedad donde radique. Si como Vd. dice, no es el caso, sería conveniente iniciar un procedimiento de inmatriculación. Para ello es necesario que todos los herederos estén de acuerdo, pero es algo que beneficia a todos, pues de otra forma tienen ante Vds, un nido de problemas, que tarde o temprano les traerá preocupaciones.
El hecho de pagar el catastro solo le da valor de prueba, pero no les confiere titulo de propiedad sobre dicha finca, ni tan siquiera de las segregaciones que no están hechas legalmente.
Por lo que si Vd, lo desea puedo examinar detalladamente las escrituras y plantearles una solución jurídica, que es probable que necesite de la interposición de un procedimiento de inmatriculación, así como el coste que podría suponerles.
En el caso de su suegro, ésta habría sido la opción adecuada para legalizar la situación. Todo se complica con el fallecimiento de la pareja. Pues inicialmente ya no existe el sujeto activo que estuvo poseyendo la finca en el transcurso del tiempo necesario.
Aunque, (y siempre vinculado a un estudio más minucioso del asunto) opino que la herencia yacente del ultimo de los fallecidos, es decir de su suegra, puede constituirse para reclamar la propiedad.
En mi opinión es primordial la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues es registro público y favorece a terceros de buena fe. Por ello, cualquier propiedad sobre fincas debe estar inscrita legalmente en el Registro de la Propiedad donde radique. Si como Vd. dice, no es el caso, sería conveniente iniciar un procedimiento de inmatriculación. Para ello es necesario que todos los herederos estén de acuerdo, pero es algo que beneficia a todos, pues de otra forma tienen ante Vds, un nido de problemas, que tarde o temprano les traerá preocupaciones.
El hecho de pagar el catastro solo le da valor de prueba, pero no les confiere titulo de propiedad sobre dicha finca, ni tan siquiera de las segregaciones que no están hechas legalmente.
Por lo que si Vd, lo desea puedo examinar detalladamente las escrituras y plantearles una solución jurídica, que es probable que necesite de la interposición de un procedimiento de inmatriculación, así como el coste que podría suponerles.
Cristina, muchas gracias de nuevo por tu respuesta. Un par de ultimas dudas y no te molesto más, ¿el proceso de inmatriculación se hace en Notaria o en el Juzgado?, y otra cosa después de estos años, ¿habría qué pagar Impuesto de Sucesión?, ¿Tendría algún recargo? ¿O podría estar incluso prescrito?
Muchas gracias de nuevo
Saludos
A.D.
Muchas gracias de nuevo
Saludos
A.D.
El procedimiento de inmatriculación es judicial. En cuanto al pago del impuesto de sucesiones se suele liquidar después del fallecimiento del causante, pasados los 15 días necesarios para obtener el certificado de ultimas voluntades y comenzar con la partición de la herencia.
En vuestro caso han pasado ya 11 años según me dices, y no se ha liquidado; aun así considero que debería liquidarse, en el momento en el que se adquiere la parte de la herencia, pues de no ser así muchas personas que necesiten la transmisión de bienes inmediatamente dejarían pasar el tiempo con tal de eludir el impuesto, y que yo sepa no sucede así. De todas formas debería mirarlo más detalladamente, lo haré.
Cristina
[email protected]
En vuestro caso han pasado ya 11 años según me dices, y no se ha liquidado; aun así considero que debería liquidarse, en el momento en el que se adquiere la parte de la herencia, pues de no ser así muchas personas que necesiten la transmisión de bienes inmediatamente dejarían pasar el tiempo con tal de eludir el impuesto, y que yo sepa no sucede así. De todas formas debería mirarlo más detalladamente, lo haré.
Cristina
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