Resolución de contrato compraventa
A ver si nos puede echar una mano. Nosotros firmamos un contrato de compra venta en Junio de 2007, se trata de un piso de renta libre. Ante las dificultades que nos esta poniendo el banco hemos buscado algo más barato y se nos ha presentado la posibilidad de comprar uno con protección con condiciones bastante mejores. Queremos cancelar el contrato pero no sabemos si podemos. Necesitamos saber si podemos cancelarlo o nos pueden obligar a cumplirlo. Hemos dado 18000 euros y ya solo nos queda dar otros 18000 el día de la escritura. Leyendo el contrato adjunto no me queda claro si tengo derecho a anularlo o no.
Por otro lado veo posibilidades alegando retraso en la entrega pues estaba previsto para mayo 2008 y estamos en Julio y parece que hasta Septiembre por lo menos no será porque están teniendo problemas con la licencia de ocupación. Pero no me queda claro si tal y como esta redactado, la fecha limite de entrega es Mayo o no esta fijada.
Necesitaría saber cual es la mejor forma de solicitar la anulación.
Adjunto las clausulas del contrato relacionadas:
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CUARTA.- Las fincas objeto de este contrato serán entregadas a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie causa justa, y siempre que la parte compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben, o prórrogas legalmente concedidas, siendo la fecha de terminación prevista aproximadamente en mayo del año 2008, pudiendo el vendedor adelantar la fecha de entrega sin previo aviso.
SÉPTIMA.- La presente compraventa queda sometida a condición resolutoria expresa para el supuesto de que el adquirente no pagase a su respectivo vencimiento cualquiera de las cantidades pendientes de abono. En consecuencia la falta de pago de uno sólo de los plazos a precio aplazado, a que se refiere la cláusula segunda, implicará la resolución de compraventa conforme al Art. 1 504 del Código Civil, de manera que la parte vendedora recuperará la finca transmitida libre de posteriores cargas y gravámenes y retendrá como propio un veinte por ciento (20%) del total precio que debiera haber cobrado al momento de la resolución, que se imputará por partes iguales a indemnización y sanción civil por incumplimiento.
Las partes establecen, de mutuo acuerdo y para los supuestos en que no se produzca la resolución contractual, que los intereses de demora quedarán fijados en el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, aplicables desde la fecha en que debió ser pagado el plazo correspondiente hasta la de su efectivo pago.
Décimo segunda.- La Escritura Pública de compraventa será otorgada en cualquiera de las notarias de Valdemoro que designe el comprador y en la fecha que designe la parte vendedora, y siempre en el plazo no superior al establecido en la estipulación CUARTA del presente contrato, en ese mismo acto y simultáneamente se hará la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, comprometiéndose el comprador a firmar los documentos precisos para dicha subrogación, sin perjuicio de las obligaciones asumidas por el comprador a partir de la puesta a disposición de las fincas adquiridas.
Décimo cuarta.- En caso de renuncia por parte del comprador a la operación aquí descrita, será responsable de cuantas consecuencias se deriven de dicha renuncia, siendo a su cargo todos los gastos que conlleve la misma.
Las cantidades que haya entregado a cuenta hasta ese momento le serán devueltas por XXXXX(promotora) cuando otro comprador se subrogue en la compra de dichas fincas, previa deducción de los gastos que hubiese y de las cantidades pactadas en la estipulación séptima.
Se fija como domicilio del comprador, para requerimientos y notificaciones, el que figura en el presente contrato.
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Por otro lado veo posibilidades alegando retraso en la entrega pues estaba previsto para mayo 2008 y estamos en Julio y parece que hasta Septiembre por lo menos no será porque están teniendo problemas con la licencia de ocupación. Pero no me queda claro si tal y como esta redactado, la fecha limite de entrega es Mayo o no esta fijada.
Necesitaría saber cual es la mejor forma de solicitar la anulación.
Adjunto las clausulas del contrato relacionadas:
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CUARTA.- Las fincas objeto de este contrato serán entregadas a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie causa justa, y siempre que la parte compradora haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben, o prórrogas legalmente concedidas, siendo la fecha de terminación prevista aproximadamente en mayo del año 2008, pudiendo el vendedor adelantar la fecha de entrega sin previo aviso.
SÉPTIMA.- La presente compraventa queda sometida a condición resolutoria expresa para el supuesto de que el adquirente no pagase a su respectivo vencimiento cualquiera de las cantidades pendientes de abono. En consecuencia la falta de pago de uno sólo de los plazos a precio aplazado, a que se refiere la cláusula segunda, implicará la resolución de compraventa conforme al Art. 1 504 del Código Civil, de manera que la parte vendedora recuperará la finca transmitida libre de posteriores cargas y gravámenes y retendrá como propio un veinte por ciento (20%) del total precio que debiera haber cobrado al momento de la resolución, que se imputará por partes iguales a indemnización y sanción civil por incumplimiento.
Las partes establecen, de mutuo acuerdo y para los supuestos en que no se produzca la resolución contractual, que los intereses de demora quedarán fijados en el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, aplicables desde la fecha en que debió ser pagado el plazo correspondiente hasta la de su efectivo pago.
Décimo segunda.- La Escritura Pública de compraventa será otorgada en cualquiera de las notarias de Valdemoro que designe el comprador y en la fecha que designe la parte vendedora, y siempre en el plazo no superior al establecido en la estipulación CUARTA del presente contrato, en ese mismo acto y simultáneamente se hará la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, comprometiéndose el comprador a firmar los documentos precisos para dicha subrogación, sin perjuicio de las obligaciones asumidas por el comprador a partir de la puesta a disposición de las fincas adquiridas.
Décimo cuarta.- En caso de renuncia por parte del comprador a la operación aquí descrita, será responsable de cuantas consecuencias se deriven de dicha renuncia, siendo a su cargo todos los gastos que conlleve la misma.
Las cantidades que haya entregado a cuenta hasta ese momento le serán devueltas por XXXXX(promotora) cuando otro comprador se subrogue en la compra de dichas fincas, previa deducción de los gastos que hubiese y de las cantidades pactadas en la estipulación séptima.
Se fija como domicilio del comprador, para requerimientos y notificaciones, el que figura en el presente contrato.
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Respuesta de arini6
1
Bien la fecha señalada es fecha prevista pero no la fecha a fin, siendo la misma la de obtención de licencia de primera ocupación.
Ahora bien, de acuerdo con el art. 1256 del Código Civil, (creo pero si no es este es otro cercano) el cumplimiento de los contratos deben tener establecido un plazo concreto, y además el cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Así que como todo, el contrato es interpretable, pues, puedes requerir a la parte vendedora señalando que ah incumplido por la fecha señalada, y que en caso contrario no pueden dejar el contrato en suspenso por causas ajenas a los contratantes, lo quie sería contrario a la ley, (por lo del tiempo indefinido del contrato) requiriendo a los mismos para resolver el contrato con la fecha actual por tal incumplimiento, o bien dejar de abonar el dinero restante, que es condición resolutoria, esto es, no dan opción a exigir el cumplimiento, sino solo la resolución, y por tanto te detraerán la cantidad correspondiente al 20 % de la cantidad que debíais haber abonado pero resuelto el contrato al fin y al cabo.
La otra opción que os comento, finalmente pueden solicitar el cumplimiento pues ellos entienden que no hay incumplimiento y que finalmente lleguéis a juicio. Pero yo en mi opinión, es discutibñe. Esto es, podemos interpretar las dos cosas, que ha sido incumplido por lo que he comentado.
Ahora bien, de acuerdo con el art. 1256 del Código Civil, (creo pero si no es este es otro cercano) el cumplimiento de los contratos deben tener establecido un plazo concreto, y además el cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Así que como todo, el contrato es interpretable, pues, puedes requerir a la parte vendedora señalando que ah incumplido por la fecha señalada, y que en caso contrario no pueden dejar el contrato en suspenso por causas ajenas a los contratantes, lo quie sería contrario a la ley, (por lo del tiempo indefinido del contrato) requiriendo a los mismos para resolver el contrato con la fecha actual por tal incumplimiento, o bien dejar de abonar el dinero restante, que es condición resolutoria, esto es, no dan opción a exigir el cumplimiento, sino solo la resolución, y por tanto te detraerán la cantidad correspondiente al 20 % de la cantidad que debíais haber abonado pero resuelto el contrato al fin y al cabo.
La otra opción que os comento, finalmente pueden solicitar el cumplimiento pues ellos entienden que no hay incumplimiento y que finalmente lleguéis a juicio. Pero yo en mi opinión, es discutibñe. Esto es, podemos interpretar las dos cosas, que ha sido incumplido por lo que he comentado.
Por lo que me comentas entiendo que aunque exijamos resolución de contrato por incumplimiento suyo ( por retrasarse en la entrega), ellos alegarán que no se están retrasando puesto que la fecha de entrega depende de la obtención de la licencia de ocupación. Lo de mayo solo es orientativo.
Lo de no abonar las cantidades pendientes no lo veo claro porque además de penalizarnos con las cantidades que consideren oportunas podrán exigir el cumplimiento del contrato igualmente.
¿Qué crees que podemos hacer? ¿Cuál sería el siguiente paso que darías tu?
Que te parece mandar un burofax diciendo que entendemos que la fecha de entrega es mayo 2008 y que den explicaciones por el retraso o anularemos el contrato por incumplimiento de su parte. Y después de su respuesta (negaran responsabilidad alguna) mandar otro diciendo que rescindimos por incumplimiento. Y luego que sea que el juez quiera, ¿no?
Muchas Garcías por tu contestación.
Lo de no abonar las cantidades pendientes no lo veo claro porque además de penalizarnos con las cantidades que consideren oportunas podrán exigir el cumplimiento del contrato igualmente.
¿Qué crees que podemos hacer? ¿Cuál sería el siguiente paso que darías tu?
Que te parece mandar un burofax diciendo que entendemos que la fecha de entrega es mayo 2008 y que den explicaciones por el retraso o anularemos el contrato por incumplimiento de su parte. Y después de su respuesta (negaran responsabilidad alguna) mandar otro diciendo que rescindimos por incumplimiento. Y luego que sea que el juez quiera, ¿no?
Muchas Garcías por tu contestación.
Yo en primer lugar haría lo que comentas, mandaría un burofax señalando que entendiéndose incumplido el contrato pro la fecha prevista para la entrega en mayo de 2008, se de por resuelto el contrato. Si mandas uno para que te den explicaciones, primero no te las van a dar, y segundo comenzarán a moverse para reclamar el cumplimiento o la pnelaizacion, desde el momento de recepción de la carta. Por tanto, quien ueve primero siempre tiene esta ventaja, por lo que yo señalaría el incumplimiento, otorgaría quizás un plazo de 15 días para que procediesen a resolver los problemas (si tenéis mucho interés e tener la vivienda en cuestión) y una vez transcurrido el plazo desde el recibo de la misiva, se entendiera resuelto el contrato por incumplimiento devolviéndose las cantidades entrgadas a cuenta.
Si quieres que te devuelvan las cantidades esto al final tendrá que ir a juicio, pero lo de mandar el burofax es para que quede constancia fehaciente de la voluntad de rescindir por tu parte a causa del incumplimiento y que es achacable a la negligencia de los vendedores. Pero tu te curas en salud pues tienes un requerimiento con unplazo y no pueden decir que tu quería incumplir el contrato.
Si quieres que te devuelvan las cantidades esto al final tendrá que ir a juicio, pero lo de mandar el burofax es para que quede constancia fehaciente de la voluntad de rescindir por tu parte a causa del incumplimiento y que es achacable a la negligencia de los vendedores. Pero tu te curas en salud pues tienes un requerimiento con unplazo y no pueden decir que tu quería incumplir el contrato.
