Anónimo
Traspasar local de negocio
Me gustaría saber que requisitos necesito cumplir para poder traspasar un local de negocio que tengo alquilado desde 1971, ¿puede el propietario subir la renta como quiera él?. ¿La persona que coja el traspaso tiene que hacer un nuevo contrato?. ¿La persona que coja el traspaso puede dedicarse a otra actividad distinta a la que dedique yo el local sin consentimiento del dueño?. ¿Qué parte del traspaso le corresponde al propietario, pues el inmueble es muy viejo (de principios del siglo pasado)?.
Respuesta de chibuso
1
<p align="justify">
<p align="justify"><span style="font-variant: small-caps;"><span style="font-family: Verdana; color: #950000; font-size: x-small;">El traspaso de
local de negocio consiste en la cesión mediante precio de tales locales
sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará
subrogado en los derechos Y obligaciones nacidos del contrato de
arrendamiento. </span>
</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Conforme a la ley 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (24 Noviembre 1994; BOE núm. 282, de 25 Noviembre de 1994)</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">¿Existencia o no del
Traspaso de local de negocio? La respuesta a la pregunta es
que, de acuerdo con la Ley 29/1994, los nuevos contratos que se
formalicen con arreglo a ella, no configuran el traspaso de local de
negocio, sino otras figuras que pasamos a desarrollar.</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">¿Debo entregar al
arrendador-propietario algún tanto por ciento del traspaso? De acuerdo
con lo referido anteriormente, no hay obligación de entregar al arrendador
ninguna cantidad, únicamente tendrá derecho a una elevación de la renta, de
acuerdo con la LAU. </span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La falta de asesoramiento
puede hacerle perder mucho dinero con el traspaso, junto con la compraventa
de inmuebles, es una de las figuras en que cualquier persona responsable
debería asesorarse jurídicamente.</span>
<p align="justify"><span style="text-decoration: underline;"><span style="font-variant: small-caps;">
<span style="font-family: Verdana; color: #950000; font-size: x-small;">REQUISITOS PARA CEDER
O SUBARRENDAR LOCAL NEGOCIO:</span></span></span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Si en la finca arrendada se ejerce
una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin
necesidad de que el propietario preste su consentimiento. </span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Sin embargo, el inquilino deberá
comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en
el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por
cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción,
por ejemplo, por burofax, por carta notarial... etc.</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La cesión del contrato es la
transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que
comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el
subarriendo es el 'arrendamiento' que realiza el inquilino de todo o
parte del local que él utiliza.</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">En estos casos, el arrendador tiene
derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial
(de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo
es total (de la integridad del local)</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Si se produce la fusión,
transformación o escisión de la sociedad que figura como titular
del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene
derecho a incrementar la renta en un 20 %.</span>
<h2><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La extinción del contrato de arrendamiento
</span></h2>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La primera de las causas de extinción del
contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de
tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino
podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos
casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:</span>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">El propietario podrá resolver el contrato
si el inquilino:</span>
<ul>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">No paga la renta
o la fianza. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Subarrienda o cede
a un tercero el local y no lo comunica al propietario. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Causa daños en el local intencionadamente o
realiza obras sin consentimiento del
propietario. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Realiza en el local actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. </span></li>
</ul>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Por su parte, el inquilino podrá resolver
el contrato si el propietario: </span>
<ul>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">No realiza las reparaciones necesarias para
conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser
utilizado. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Le perturba en la utilización del local.
</span></li>
</ul>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">En último lugar, el contrato de arrendamiento
también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la
finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por
la declaración de ruina realizada por la administración competente.</span>
<p align="justify"><span style="font-variant: small-caps;"><span style="font-family: Verdana; color: #950000; font-size: x-small;">El traspaso de
local de negocio consiste en la cesión mediante precio de tales locales
sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará
subrogado en los derechos Y obligaciones nacidos del contrato de
arrendamiento. </span>
</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Conforme a la ley 29/94 DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (24 Noviembre 1994; BOE núm. 282, de 25 Noviembre de 1994)</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">¿Existencia o no del
Traspaso de local de negocio? La respuesta a la pregunta es
que, de acuerdo con la Ley 29/1994, los nuevos contratos que se
formalicen con arreglo a ella, no configuran el traspaso de local de
negocio, sino otras figuras que pasamos a desarrollar.</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">¿Debo entregar al
arrendador-propietario algún tanto por ciento del traspaso? De acuerdo
con lo referido anteriormente, no hay obligación de entregar al arrendador
ninguna cantidad, únicamente tendrá derecho a una elevación de la renta, de
acuerdo con la LAU. </span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La falta de asesoramiento
puede hacerle perder mucho dinero con el traspaso, junto con la compraventa
de inmuebles, es una de las figuras en que cualquier persona responsable
debería asesorarse jurídicamente.</span>
<p align="justify"><span style="text-decoration: underline;"><span style="font-variant: small-caps;">
<span style="font-family: Verdana; color: #950000; font-size: x-small;">REQUISITOS PARA CEDER
O SUBARRENDAR LOCAL NEGOCIO:</span></span></span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Si en la finca arrendada se ejerce
una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin
necesidad de que el propietario preste su consentimiento. </span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Sin embargo, el inquilino deberá
comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en
el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por
cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción,
por ejemplo, por burofax, por carta notarial... etc.</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La cesión del contrato es la
transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que
comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el
subarriendo es el 'arrendamiento' que realiza el inquilino de todo o
parte del local que él utiliza.</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">En estos casos, el arrendador tiene
derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial
(de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo
es total (de la integridad del local)</span>
<p align="justify"><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Si se produce la fusión,
transformación o escisión de la sociedad que figura como titular
del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene
derecho a incrementar la renta en un 20 %.</span>
<h2><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La extinción del contrato de arrendamiento
</span></h2>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">La primera de las causas de extinción del
contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de
tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino
podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos
casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:</span>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">El propietario podrá resolver el contrato
si el inquilino:</span>
<ul>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">No paga la renta
o la fianza. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Subarrienda o cede
a un tercero el local y no lo comunica al propietario. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Causa daños en el local intencionadamente o
realiza obras sin consentimiento del
propietario. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Realiza en el local actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. </span></li>
</ul>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Por su parte, el inquilino podrá resolver
el contrato si el propietario: </span>
<ul>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">No realiza las reparaciones necesarias para
conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser
utilizado. </span></li>
<li><span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">Le perturba en la utilización del local.
</span></li>
</ul>
<span style="font-family: Verdana; font-size: x-small;">En último lugar, el contrato de arrendamiento
también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la
finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por
la declaración de ruina realizada por la administración competente.</span>