Edificio en ruina económica pero sin demoler
Mi familia tiene una casa antigua construida según el catastro 1950 que no es habitable pero creo que no supone ningún peligro para los peatones ni nos gustaría derribarla ni rehabilitarla de momento y nos gustaría declarar algún tipo de ruina para dejar de pagar impuestos de IBI (o mínimamente) y de basuras, había pensado en declarar ruina económica, ya que según tengo entendido siempre que la reparación suponga mas del 50% del valor del edificio se puede hacer sin problemas (no se muy bien si es el 50% del valor de la parte construida valorado por el catastro o a precio de mercado o tasación)
La pregunta es si al declararlo en ruina económica me pueden obligar a derribar el edificio y hacer un solar o a rehabilitarlo
Por otra parte me gustaría saber si por el hecho de estar declarado en ruinas hace que los inspectores del ayuntamiento se fijen mucho mas en el y me puedan obligar a derruirlo por defectos que estando como habitable no lo tomarían en cuenta.
En fin.
1 Respuesta
Hola
Esta situada en la provincia de Toledo
Un saludo
Para su Comunidad Autónoma cabe aplicar el Real decreto 34/2011 de 26 de abril. En suma puedo indicarle:
Que lo principal es que el edificio no supongariesgo para la seguridad: En cuanto iniciara el expediente, si se detectan anomalías en el deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, aunque haya pedido la ruina económica, lo siguiente será la obligación de demolerlo.
Es decir, si el coste de repararlo supera el 50%, pero las reparaciones necesarias son precisamente para sanar la estabilidad, o la seguridad, consolidación estructural, etc..., podrán declarar la ruina pero le obligarán a hacer esas reparaciones o a demolerlo
Entiendo que el edificio no sufre ninguna de esas anomalías, según me indica, con lo que, sin perjuicio de lo que resuelvan sobre la ruina económica, la solicitud no conllevaría la orden de reparación o demolición. Lo más aconsejable es que contrate a un arquitecto de su Comunidad que conozca al detalle la normativa específica y le prepare el informe. En todo caso, para solicitar la ruina económica, debería también aportar ese informe.
Hola
Gracias por la información, he llamado al departamento de urbanismo del ayuntamiento y me han confirmado que las declaraciones de ruina son unicamente para derruir el edificio sin la obligación de volver a edificar o me pueden obligar a reparar las deficiencias.
Tengo entendido que ese 50% del valor de daños tiene que ser en infraestructura del edificio, ya que no se incluyen los gastos ornamentales ¿es así? es decir que si lo he entendido bien al declarar la ruina económica de algún modo estaría diciendo que la infraestructura esta dañada aunque aparentemente no suponga peligro ¿es así?
Por otra parte ¿se podría recalificar fácilmente el edificio para uso de trastero en lugar de vivienda haciendo que el valor de la construcción valga unas 6 veces menos(según he comprobado con un trastero que tengo en la misma zona) para pagar menos de IBI? ¿esta recalificación afectaría también al impuesto de basuras?
Muchas gracias por todo
RESPUESTA
Ese 50% del valor de daños tiene que ser en infraestructura del edificio, ya que no se incluyen los gastos ornamentales ¿es así?
En modo general se tienen que considerar el coste de reparación y el valor del edificio.
El coste de reparación contendrá "las obras que necesita un inmueble para obtener unas normales condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, incluyendo el beneficio industrial y las cargas fiscales, pero no las partidas propias de ornato y embellecimiento” (Tribunal supremo sentencias 22-3-94, 18-4-94, 19-4-94, 1-2-93, 2-2-93 y 21-12-93). En estas obras no se tendrán en cuenta las modernizaciones y mejoramientos, ya que no deben comprenderse en el concepto de dotar de habitabilidad al inmueble, añadirle aspecto o comodidades que nunca tuvo (TS 26-3-87 y 1-9-89). Otra circunstancia a tener en cuenta es que la Ley no exige cuantificación pormenorizada de los gastos de reparación sino justificar que el montante total supera el 50% del valor actual del inmueble (TS 26-1093).
Ahora, cabrá considerar el valor del edificio: será su valor "actual", lo que implicaría aplicar los correspondientes coeficientes de reducción por antigüedad, uso y estado de conservación, (TS 8-2-93). Los técnicos arquitectos o el propio ayuntamiento disponen de tablas de depreciación confeccionadas por organismos públicos y colegios profesionales
Al declarar la ruina económica de algún modo estaría diciendo que la infraestructura esta dañada aunque aparentemente no suponga peligro ¿es así?
Dado que las reparaciones que se valoran son las que se refieren a reponer las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad; es obvio que el mayor valor correspondería a obras mayores de estabilidad y seguridad, no tanto a las de habitabilidad y salubridad.
¿Se podría recalificar fácilmente el edificio para uso de trastero en lugar de vivienda haciendo que el valor de la construcción valga unas 6 veces menos
Eso dependerá de la normativa urbanística aplicable en su caso, Normalmente el uso atribuido al edificio en su construcción y en su actual tipificación urbanística habrá de seguir el trámite correspondiente de solicitud de cambio de uso, con las limitaciones que su Ayuntamiento tenga establecidas. Desconozco los tributos imponibles por uno u otro uso
Si considera resuelta su consulta, ruego FINALIZAR Y VALORAR la respuesta.
