Anónimo
Subarriendo de un local comercial
Tengo alquilado un local comercial donde desarrollo la actividad de supermercado. El contrato especifica que puedo subarrendar parcialmente la actividad sin comunicárselo al propietario siempre que se siga manteniendo la misma actividad. ¿Me ha surgido la oportunidad de traspasarlo y lo que quiero es hacerlo vendiendo la maquinaria por 45000? ¿Y un subarriendo de 1200? Mensuales. En el contrato de arrendamiento hay una cláusula por la que si cedo el uso de la totalidad del local el nuevo propietario coge mi contrato y eso es lo que no quiero ya que no podría subarrendar ni ejecutar una opción de compra que tengo dentro de 15 años con un precio ya prefijado, por lo que he pensado que una solución es un subarriendo parcial quedándome yo con una sección que representa el 10 % de las ventas y el resto mi subarrendado. ¿Lo puedo hacer?.
Otro punto es el siguiente, ¿yo en el contrato de arrendamiento tengo firmada la compra del local después de 20 años (han pasado ya 5) por un precio prefijado de 210000? Más subidas de IPC. ¿Con el subarrendado he llegado al acuerdo de que dentro de 15 años el tiene una opción de compra de la parte del local que el usa de 260000? Más subidas de IPC. ¿Puedo reflejar esa opción de compra en el contrato de subarriendo?
Otro punto es el siguiente, ¿yo en el contrato de arrendamiento tengo firmada la compra del local después de 20 años (han pasado ya 5) por un precio prefijado de 210000? Más subidas de IPC. ¿Con el subarrendado he llegado al acuerdo de que dentro de 15 años el tiene una opción de compra de la parte del local que el usa de 260000? Más subidas de IPC. ¿Puedo reflejar esa opción de compra en el contrato de subarriendo?
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Respuesta de Manuel Pregal
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Respecto a los subarriendos, lo que indica la Ley es que se pueden hacer sin el "CONSENTIMIENTO" del propietario, pero sí que es necesario "NOTIFICARSELO" de forma fehaciente dentro de 1 mes desde que se produzca el hecho.
Caben dos posibilidades:
1.- Subarriendo parcial: Usted sigue al frente del contrato pero sub-alquila parte del negocio a otra persona para que lo explote. Usted sigue siendo el responsable (100%) del contrato original. El propietario puede incrementar la renta en un 10%.
Usted seguiría teniendo derecho a la opción de compra.
2.- Subarriendo total (cesión): el nuevo inquilino pasa a ser el titular del contrato, siendo para él la opción de compra. El propietario puede incrementar la renta en un 20%.
Lo que Usted propone: subarrendar el 90% y quedarse con el 10% es viable, seguiría siendo Usted el titular del contrato (y responsable del mismo al 100%), y sería el candidato a la opción de compra contractual.
Lo que no puede hacer Usted es una opción de compra al subarrendado, ya que le está ofreciendo la posibilidad de comprarle algo que no es de Usted (al menos de momento). Legalmente no es posible ofrecer una opción de compra sobre algo que no se tiene en propiedad.
Caben dos posibilidades:
1.- Subarriendo parcial: Usted sigue al frente del contrato pero sub-alquila parte del negocio a otra persona para que lo explote. Usted sigue siendo el responsable (100%) del contrato original. El propietario puede incrementar la renta en un 10%.
Usted seguiría teniendo derecho a la opción de compra.
2.- Subarriendo total (cesión): el nuevo inquilino pasa a ser el titular del contrato, siendo para él la opción de compra. El propietario puede incrementar la renta en un 20%.
Lo que Usted propone: subarrendar el 90% y quedarse con el 10% es viable, seguiría siendo Usted el titular del contrato (y responsable del mismo al 100%), y sería el candidato a la opción de compra contractual.
Lo que no puede hacer Usted es una opción de compra al subarrendado, ya que le está ofreciendo la posibilidad de comprarle algo que no es de Usted (al menos de momento). Legalmente no es posible ofrecer una opción de compra sobre algo que no se tiene en propiedad.