Garantizar pago aplazado venta vivienda
Vamos a vender una casa por importe de 90.000 Euros. Resulta que el banco solo le da al comprador el 80% de precio de venta con lo que la cantidad restante (20%) hasta 18.000 Euros se pagarían mediante compromiso del comprador dentro de año y medio. No sé bien como estructurar la operación y garantizarnos el cobro de esa deuda:
-Condición resolutoria dentro de la propia escritura e inscribirla en el registro. Aceptaría el banco darle la hipoteca sobre un bien ya gravado por nosotros. Si la condición resolutoria no tiene prelación sobre la hipoteca del banco tendría algún sentido. Además costaría bastante poder sacar al comprador de la vivienda si se niega. Y si se opone a la resolución podría algún juez darle la razón alegando ruina económica.
-Constituir otra hipoteca sobre la deuda aplazada.
-Reconocimiento de deuda genérico aparte.
-Reconocimiento de deuda con aval bancario (¿el aval sería con otra entidad?)
-¿Algún tipo de seguro de Caución?.
-Venta con reserva de dominio.
-Letra o pagare.
-Bien en prenda.
Cómo podíamos conseguir que la operación sea viable garantizando la máxima seguridad. Cuál sería la forma más idónea para construir y documentar toda la compraventa. Cómo asegurar de la mejor forma el cobro aplazado de esos 18.000 Euros. Hacerlo de la mejor forma posible en la que el banco tampoco ponga problemas.
6 Respuestas
Tu el día de escriturar tendrías que tener el dinero integro de la venta, en el caso que dices es riesgo tuyo, pero el comprador te puede dar esos 18.000€uros en talones conformados a vuestro nombre por la caja o banco que el acuerde, así si sería seguro su cobro.
Tendría o no problemas el comprador para conseguir esos talones conformados por una entidad bancaria. Que requisitos le exige la entidad y qué coste podría tener para él.
Si el banco le da el préstamo personal sin problemas, el coste que le saldría sería dependiendo con quien lo negocie.
Las opciones que os dan garantía no serán aceptadas por el banco, y las que dan garantía al banco os dejan a vosotros "al aire", así que quedan 2 opciones que están en el término medio:
-Constitución de hipoteca aparte.
-Préstamo personal aparte a favor del comprador.
Consulten al banco y otras entidades a ver si puede salir la operación por alguna de ellas...
¿Aceptaría el banco darle la hipoteca sobre un bien ya gravado por nosotros?
Esta pregunta tendría que hacerla el banco, pero mi opinión es que muy probablemente no.
La mejor solución, la mas barata y segura, sería la emisión de letras de cambio con aval.
Es difícil especular sobre la base de que el comprador no tiene dinero, porque necesariamente necesita un avalista que responda por él con una propiedad libre de hipoteca y de cualquier otra carga, o con un aval bancario.
Con esas seguridades, en caso de impago usted podría cobrar del avalador, porque el deudor principal tendría la vivienda hipotecada.
Es una cuestión demasiado densa para sin conocer los intereses de cada parte darle una opinión.
Son varias las opciones, varias de ellas ya la ha relatado usted.
Aplazar el pago del precio, pueden hacerlo, con el correspondiente coste fiscal, pero tendrá el problema que el banco no lo aceptará.
Quizás un reconocimiento de deuda, en escritura publica y en caso de impago, en plazo estipulado solicitar ejecución, lo que ocurre es que en tal caso no afectaría a la venta, y no se si usted querría recuperar vivienda en tal caso.
COmo ve muchas opciones.
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Carlos