Incumplimiento de fecha y condiciones fijadas en contrato de arras para la compra de una vivienda
Aquí expongo mi caso:
El 28 de junio firme un contrato de arras para la adquisición de una vivienda de segunda mano, la cual pertenece a una pareja que han terminado con su relación y quieren vender el piso.El contrato se firma por las dos personas de la pareja y por mi, estableciéndose como fecha límite para la escrituración el día 30 de Octubre, y abonando yo 6000 euros en concepto de señal.
Debido a los problemas entre la pareja(orden de alejamiento incluida)la chica retrasa sin motivo la entrega de documentación al banco y a la Comunidad de Madrid para obtener el permiso de venta de la casa necesario, al ser una vivienda protegida.El caso es que la entrega de los documentos necesarios se va demorando, y se presenta la documentación en la Comunidad de Madrid el día 31 de Octubre, obteniendo el permiso de venta de la vivienda el día 12 de Noviembre, ya expirado el plazo establecido para la firma.
Yo al seguir interesado en el piso espere a ver que ocurría, y se concreta una segunda cita al piso para comprobar el estado del mismo antes de fijar una fecha para la firma de las escrituras. Ayer fui a ver el piso y me encontré con desagradables sorpresas:baños desmantelados(han quitado mamparas de los baños, toalleros, espejos, soporte de la ducha, el porta del papel higiénico...), aparte de otras cosas en el resto de la casa, como un marco de una puerta medio arrancado, una habitación que parece un basurero, con papeles y pintura en la tarima, y desperfectos varios. Visto esto comunico a los propietarios que no voy a firmar un piso en esas condiciones, que no son las que el piso tenia unos meses atrás cuando lo vi por primera vez.
Ahora el problema es que ellos no quieren negociar y se cierran en banda, o quiero el piso tal como esta o nada. Asique he decidido no comprar el piso asi, pero ellos son los que han incumplido las condiciones:
-Han excedido la fecha límite para la firma, ya que no tenían el permiso de venta el día que expiraba el plazo dado
-No han conservado las condiciones del piso de cuando se realizo la primera visita.
¿Qué procedimientos debo seguir para reclamar que me devuelvan la señal entregada? ¿Tengo derecho a exigirles que me devuelvan el duplo de la señal entregada, dado que incumplieron dos de las clausulas más importantes del contrato de arras?
Tengo documentos y fotos que pueden demostrar el día que se entrego la documentación a la Comunidad de Madrid para obtener el permiso de venta, y también poseo fotos del anuncio del piso y como estaba cuando yo lo vi en junio y del estado del mismo el día de ayer.
Espero haber expresado con la suficiente claridad, y agradezco cualquier tipo de ayuda y/o respuesta, dado que es una situación muy complicada para mi, y en la inmobiliaria dicen que ellos solo actuan de intermediarios, que el contrato esta firmado por nosotros y somos los que tenemos que solucionar el problema.
1 Respuesta
Previamente decirte que sería necesario ver el contrato para saber que tipo de arras firmasteis ya que la fuerza jurídica de las arras es diferente si se firmaron: cómo penalización, cómo garantía, o cómo señal o parte del precio (puede parecer una diferencia insignificante pero si tu asunto termina en un pleito, tiene muchísima relevancia jurídica).
A parte de lo anterior, en cuanto a sobrepasar la fecha, normalmente los Juzgados no admiten las reclamaciones del duplo por el simple retraso, sino que exigen un requerimiento tuyo previo (notarial o por burofax) que acredita tu voluntad de cumplir. En este caso, además te podrías encontrar que un juez entendiera que el retraso no ha sido muy importante en el tiempo, y que además pueden excusarse en el retraso de la Comunidad de Madrid en responder. (Teniendo en cuenta siempre las otras circunstancias y clausulas del contrato, que desconozco).
En cuanto al estado de la finca, se abren varias posibilidades: la primera es que tu envíes una reclamación jurídica dejando constancia de los motivos de la imposibilidad de la firma (incumplir el plazo y haber hecho daños al inmueble) y tu reclamación del dinero (o que te resten los gastos de reparación del precio si es que quisieras comprar finalmente). Se puede hacer de muchos modos según el caso, aquí te recomiendo que no hagas tu la carta sino que acudas a un abogado que la haga según vea el asunto. Con lo que respondan (si lo hacen) te deberás plantear si es posible negociar, o acudir al Juzgado a que resuelva el contrato acordando la devolución de las cantidades entregadas.
La otra opción es que sean ellos los que te citen a la Notaría para firmar (aunque sea solo para intentar que no acudas y entonces quedarse los 6000€). Si se diera la circunstancia, no dejes de ir a la Notaría la fecha que te indiquen y hacer constar los incumplimientos de ellos o, si es el caso, tu intención de cumplir siempre que se hagan cargo de los desperfectos recientes (hacer que esto conste en el Acta que levante el Notario, y si es posible hacer constar las fotografías, si has enviado una carta, etc... siempre habiéndote asesorado antes con un abogado).
Espero haberte ayudado, pero recuerda que mi recomendación es un consejo
genérico para casos parecidos al tuyo y que no he visto la
documentación, antes de hacer cualquier actuación deberíamos hablar
personalmente.
Al respecto de la reclamación jurídica por carta o del asesoramiento para acudir a la Notaría quedo a tu disposición, puedes contactar conmigo en [email protected], o en www.solagalve.com.
