¿Se puede calcular la cuantía de un usufructo?
Hace algún tiempo me aclaró Vd. Muy satisfactoriamente unas dudas sobre este mismo tema, por lo que recurro a su asesoramiento de nuevo.
Mi suegra donó hace algún tiempo varios inmuebles a mi esposa y su hermano porque con su pensión no podía mantenerlos ni atender los impuestos, pero se hizo en el mismo notario un documento privado en el que consta que se reservaba el usufructo vitalicio y que no está registrado en ningún sitio.
La señora está en una residencia privada que se costea con su pensión más las aportaciones necesarias desde su cuenta, pero probablemente llegue a faltar dinero dentro de un tiempo. Tenemos entendido que en tal caso, y dado que por diversas circunstancias nosotros no podríamos hacernos cargo de esos pagos, habría que ejecutar o como se diga lo del usufructo, es decir, habría que vender alguno de los inmuebles objeto de las donaciones para conseguir dinero.
Nos interesa saber primero si lo obtenido por esa venta pasaría íntegramente a poder de mi suegra, o solo una parte y en tal caso cómo se calcula, y después, ya que ambos hijos fueron beneficiarios de donaciones, si habría que hacerlo a medias o con qué prioridades, qué inmuebles habría que vender antes, ya que las relaciones con mi cuñado son inexistentes.
Agradezco su atención y le remito un cordial saludo.
1 Respuesta
No entiendo lo del usufructo en "documento privado". Si se hizo eso, evidentemente lo que se donó fue la plena propiedad, y no la nuda propiedad; con lo que en el registro debe aparecer su pareja y hermano como propietarios plenos, no como nudo propietarios.
Con ello, y sin perjuicio de lo que haya de resultar del registro y de ese documento privado, los "plenos" propietarios podrían vender los pisos, ya que no cosnta el usufructo; esto sin perjuicio de que, ha de ser cierto que ese documento privado existe entre las partes, y por lo tanto, esas personas estarían vendiendo algo de lo que no son plenos propietarios
Si lo que van a hacer es vender esa plena propiedad y pagar el usufructo "privado" a la madre, el valor se calcula como un porcentaje del precio, de acuerdo con la edad del usufructuario: para calcularlo, restar la edad al número 89; si resulta menos de 10, debe considerarse como valor mínimo el 10 (10%)
Usufructo = 89 – edad. - Ejemplo usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 €.
Solución:
U = 89-32 = 57%
150.000 € por 57% = 85.500 €
No hay prioridades de venta, tendrán que ponerse de acuerdo.
www.lopezcollado.es Por favor, Finalice la pregunta o se le bloqueará y no podrá realizar más preguntas.
En su momento le preguntamos al notario cómo afectaba ese documento privado a la hora de vender los inmuebles objeto de la donación, que se hizo por él mismo en el momento de escriturar las donaciones, y el oficial de la notaría nos dijo que podíamos vender cuando quisiéramos ya que en la escritura no figuraba nada del usufructo vitalicio.
Sin embargo, y en otra respuesta que pude ver en este mismo portal, leí que los documentos privados sí tienen valor legal, aunque no estén registrados, así que tenemos la duda por si pudieran obligarnos a vender alguna propiedad en caso de que mi suegra necesitara dinero.
Por si necesitara conocerlo, vivimos en la Comunidad Valenciana.
A continuación le pongo los enlaces para ver el documento privado que le cito:
En cualquier caso, y para saber en caso de venta la cantidad que legalmente podría reclamar mi suegra es por lo que hago la consulta.
También es importante la última parte de mi consulta, es decir, en caso de tener que vender bienes si sería a partes proporcionales entre los hijos, con qué prioridades, etc.
Gracias por su atención, reciba mi más atento saludo.
Claro que los documentos privados tienen eficacia: la misma que una escritura pública. Y en su caso específicamente tiene efecto aquel documento privado entre las partes que lo firmaron. Es decir, si venden un piso, el que lo compra no se va a enterar de que existe un usufructo, por que no está inscrito en el Registro. Pero el usufructuario podrá reclamarles a Uds. sus derechos, pues evidentemente conocen Uds. la realidad de ese usufructo.
La cantidad que debe percibir su suegra ya se ha dicho en la anterior respuesta, un porcentaje del precio de la venta que se calcula a partir de la edad de su suegra
Y también se respondió que no existe orden de prioridades sobre vender un piso u otro. Las partes proporcionales serían por mitad, pues por mitad corresponderá a los dos hijos atender las necesidades de su madre
