Venta de finca con datos erróneos de Catastro
Antes de nada me gustaría agradecerle su tiempo, la cuestión es que vendimos una finca en la que (erróneamente) el Catastro incluye un "huerto" sobre el que tenemos una escritura de compra venta de hace 30 años sin registrar de su anterior propietario (ya fallecido..) en dicha escritura de la venta obviamente aparece la finca con este huerto junto con los datos oficiales del Catastro obligatorios para la misma, lo cual es un error como he comentado, pero la nueva propietaria quiere hacer uso de él después de 6 años de la venta y en los cuales nosotros hemos disfrutado del mismo ya que se accede por otra calle y nosotros tenemos la llave de la puerta.
Todo se debe al error de del Catastro que aporta una información errónea y que el Notario en cuestión no reparo en nuestras demandas de que quedase claro en la escritura que la venta era solo de la casa, y por los datos erróneos del Catastro aparece todo completo, la verdad es que hemos instado junto con el Notario (que esta de acuerdo) en subsanar este error en varias ocasiones pero la nueva propietaria hace oídos sordos y tememos que disponga de él a la fuerza (a pesar de que no tiene acceso directo desde su finca y no tiene la llave de la puerta que obra en nuestro poder desde hace años.
Mi pregunta es:
-- La intención de esta señora es abrir una puerta desde su pared para acceder a él, imagino que el Ayuntamiento deberá cerciorarse de que dicha propiedad es suya para otorgarle la licencia de obras correspondiente...
-- ¿Qué podemos hacer frente a esta situación?,
-- Como es una segunda residencia temo que un día que vayamos nos encontremos con el solar "ocupado" ...
4 Respuestas
Necesito aclarar las siguientes cuestiones para poder responderte:
1º.- El huerto es propiedad tuya y el documento que lo acredita es una escritura de compraventa sin registrar, ¿eso es así o he entendido mal?
2º.- Antes de vender a la actual propietaria ¿no figuraba inscrito el huerto a nombre de nadie? Tan solo de una persona ya fallecida. ¿He entendido bien?
3º.- ¿En la escritura de compraventa de la finca a la nueva propietaria figura el huerto?
Una vez aclaradas estas cuestiones podré darte una respuesta según mi criterio.
- 1º-El huerto es propiedad nuestra desde hace 30 años pero esta sin registrar, hace 30 años se hizo un documento de compra-venta (antes no se registraba prácticamente nada para ahorrar impuestos)
-2º- antes de vender por lo que se ve el huerto estaba ligado a la casa según el catrastro y el Notario no lo quito, que es lo que debería haber hecho (ya sabes lo mal y rapido que trabaja mucha gente, para nosotros la escritura estaba bien ya que leímos finca urbana y demás y nos parecido que hablaba de la casa....) y ahora es lo que quiere enmendar junto a nosotros pero es un error al igual que el inmueble de al lado, que aparece como una finca única con un solo inmueble en el Catastro y en realidad son dos inmuebles distintos de dos propietarios distintos (uno de ellos somos nosotros).
-3-º en la escritura de compraventa aparece la finca junto con el huerto solo en la imagen gráfica del Catastro remarcado a lápiz, (como ilustrando cual es..) pero también aparece señalado de la misma forma la vivienda de enfrente de dicha finca que no tiene nada que ver... en la escritura no se menciona nada del huerto solo habla de la finca urbana (imagino que sera porque al huerto lo considerara también urbana y al aparecer en la imagen...)
Ademas a través del Sigpac y con Goolzoom he medido la superficie y no coincide con lo estipulado en la escritura, como era de esperar, si se mide solo la casa la medición es exacta como en la escritura pero si se incluye el huerto sobrepasa en 20 metros cuadrados (que son exactamente los del huerto)
Ademas tengo entendido que en el Catastro hay gente que se pone propiedades que no le corresponden a su nombre...a un vecino le sucedió con una finca rustica de herencia de su madre que al acudir años después se la encontró a otro nombre y cultivada...pueden pasar estas cosas?
Muchas gracias por su tiempo.
Miguel
Pues verás, es un asunto difícil el que planteas. Igual que hay confusión a la hora de establecer la propiedad del huerto desde tu versión, ¿por qué no podría presumirse que la nueva propietaria tenía intención de comprar el huerto y así lo entendió desde un principio?
El cauce legal para establecer la inscripción del huerto a tu nombre es un expediente de dominio.
Para ello necesitarás la asistencia de algún abogado puesto que es un procedimiento específico y muy concreto.
Buenos días, gracias por su pronta contestación,no quiero ocuparte demasiado tiempo, me gustaría comentarle algunos aspectos:
- podemos paralizar la apertura de la puerta desde su casa?
- Hemos hablado con la secretaria del Notario (ya jubilada) que curso la escritura y reconoce el error, debemos ponernos en contacto con el Notario para saber si puede rectificarla por algún mecanismo Notarial?
- LLeva mucho tiempo hacer un expediente de Dominio?
Muchas gracias.
Miguel.
En contestación a tus preguntas:
1º.- Para paralizar la apertura de su obra encontraréis problemas dado que según el catastro ambas propiedades son de la misma persona. Primero deberías iniciar el Expediente de dominio y una vez iniciado en caso de que se iniciara obra alguna podrías presentar un interdicto de obra nueva.
2º.- Si el Notario ha reconocido su error, nadie mejor que él os podrá asesorar para solventarlo.
3º.- No puedo indicarte un plazo de duración ni tan siquiera aproximado puesto que depende mucho del Juzgado ante el que se tramite, desde meses a años puede durar.
Consulta abogado error en escritura
-- La intención de esta señora es abrir una puerta desde su pared para acceder a él, imagino que el Ayuntamiento deberá cerciorarse de que dicha propiedad es suya para otorgarle la licencia de obras correspondiente...
Lamentablemente, al Ayuntamiento le bastará para "cercionarse" la escritura de compraventa, en la que se hizo constar como finca vendida la finca y el huerto
-- ¿Qué podemos hacer frente a esta situación?:
Francamente complicado. Existe una escritura compraventa en la que Uds vendieron la finca y el huerto (será un error del catastro, pero si no hicieron una reserva expresa..., lo que compró esa señora es lo que consta en la escritura)
Van a tener que acudir a un Juzgado, me temo. Si esa señora va a abrir la puerta, tendrán que poner una demanda de interdicto. Pero creo que no tienen que esperar a lo de la puerta. El asunto es grave por lo que he dicho antes, y ahora tendrán que convencer a un Juez de lo contrario que consta en una escritura... Y parten de la desventaja de que en seis años no han hecho nada (en el sentido de instar ya desde el primer día las acciones que les pudieran corresponder para defender su situación)
¿Rectificar la escritura?: No creo que la señora esté por la labor, por que, insisto, la escritura dice que la finca incluía el huerto.
Además, si en la escritura constaba el huero, y de hecho, se operó la transmisión del huerto ¿quién paga el IBI?, quien paga los impuestos al Ayuntamiento, esto será fundamental.
En todo caso, dado que el huerto constará en el registro inscrito a nombre de esa persona, pues francamente, ahora no les pertenece "formalmente": Si quisieran vender el huerto ahora, no podrían por que está nombre de otra persona.
Si considera resuelta su consulta, ruego FINALIZAR Y VALORAR la respuesta.
Buenos días, gracias por su pronta contestación, me gustaría comentarle algunos aspectos:
- el IBI esta exento según nos comento el anterior alcalde.
- podemos paralizar la apertura de la puerta desde su casa?
- tenemos una escritura de hace 30 años del antiguo propietario sin registrar y nos hemos dado cuenta ahora al enterarnos de lo que quiere hacer al revisar la escritura de que hay un error, de ahí los 6 años
- Hemos hablado con la secretaria del Notario (ya jubilada) que curso la escritura y reconoce el error, debemos ponernos en contacto con el Notario para saber si puede rectificarla?
- ¿Podemos paralizar la apertura de la puerta desde su casa?.
Pueden paralizar (con un procedimiento llamado interdicto) la obra si se va a empezar, o si se está realizando.
¿Debemos ponernos en contacto con el Notario para saber si puede rectificarla?
Ya le aventuro que el Notario no va a querer rectificar, por que la rectificación significa una modificación substancial. Puede ser importante el Notario al efecto de servir como testigo (cuando, como dice Ud. precisamente hablaron de que lo que vendían era la finca y no el huerto)
Si considera resuelta su consulta.
Desde luego el ayuntamiento no va entrar a valorar tan a fondo este asunto, en tanto que lo que usted me manifiesta es que eso está así en el catastro.
Por otra parte, debería intentar iniciar un procedimiento de rectificación de datos materiales en el catastro, en aras de solucionar esa situación y poder inmatricular el huerto que es suyo a su nombre.
Buenos días , gracias por su pronta respuesta, como el Notario fue el que se equivoco, estamos en contacto con su secretaria (ya jubilada) y reconoce el error , ¿ existe algún procedimiento notarial por el cual un Notario pueda reconocer que hubo un fallo en su escritura?
En referencia a su contestación, el Catastro imagino que me pedirá la escritura de compra-venta de hace 30 años no?, debo presentar algo mas?
Muchas gracias por su atención y tiempo.
Jesus
Para esa rectificación de la escritura, debéis hacer otra escritura en la que debe firmar la compradora. Por lo que no sería posible.
En relación al procedimiento catastral, debéis hacer informe visado con las medidas y la realidad de la finca, y con ello iniciar el procedimiento de rectificación de datos. Con ello deberíais aportar documento que acredite que esa su propiedad.
Igualmente, deberíais hablar con la notaría para que os eche una mano en este procedimiento.
¿Tienen ustedes inscrito el huerto a su nombre en el Registro de la Propiedad?, si es así, deberían instar un cambio en el Catastro acompañando dicha documentación de la inscripción registral, aunque se encontraran con la oposición de la vecina.
Si no lo tienen pues mas complicado.
Sin estudiar la documentación debidamente no es posible decirles nada mas, pero cierto es que el tema es complicado, pues le resultara fácil a la vecina el conseguir licencia de obra para la puerta pues el Ayuntamiento se guía por el Catastro, y lo cierto es que le aparece catastrado a su nombre.
Deberían acudir con toda la documentación a un abogado de su confianza, a que les estudie detenidamente el tema.