Cambio de vivienda "habitual".

Desde luego, hay algo que estás haciendo muy bien, y es plantearte las posibles consecuencias a nivel fiscal de lo que vas a hacer más adelante, más de uno le hubiera gustado tener tiempo para decidir que es lo que más le conviene antes de desgravarse por una vivienda o por otra.
Aclaramos algunos conceptos
1) Hay deducciones fiscales en la adquisición de la vivienda habitual, y la misma es superior en los dos primeros años mediante compra con financiación ajena ( 25% en algunos tramos, a partir de ahí el 15%, de lo que pagas por ella cada año y sus costes.. ejemplo, el seguro de incendios también entra.. con un tope siempre de 9015,18 euros teniendo el 1005 de propiedad, sino su equivalente.. )
2) Se entiende por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente vive durante al menos 3 años, y que se ha trasladado allí antes de que pase un año desde la compra ( y es el domicilio fiscal, ¿y uno esta empadronado?)
3) Cuando una persona tiene una vivienda en propiedad, paga el 2% de su valor catastral como concepto de rendimientos de capital inmobiliario, excepto si esa vivienda es la habitual o si esta alquilada, ya que en este ultimo caso hay que tributar por el alquiler que se percibe
4) Cuando una persona vende una casa en propiedad, sea la habitual u otra, esto le genera una ganancia patrimonial ( ¿precio venta hoy? Precio compra antes ) y hay que tributar por el 15% de la ganancia patrimonial
5) Para no perjudicar a las personas que cambian su domicilio habitual por otro, hacienda permite la exención del 15% de la ganancia si lo que ganas por la venta lo destinas a comprar la nueva vivienda, dejando una horquilla de dos años para esta operación ( reinvertir el dinero que se gana en otra vivienda hay que hacerlo como máximo dos años después.. y en el caso de que primero se haya comprado la nueva vivienda, hay que vender la primera antes de los dos años también)
6) La deducción por vivienda, es solo por una vivienda habitual, por eso hacienda si te cambias de vivienda no te deja deducir otra vez hasta que has pagado por la nueva casa la misma base que te sirvió para deducirte por la primera
Y en cuanto a tus comentarios:
1) Ahora bien, ahora mismo sois una pareja y técnicamente cada uno puede tener una vivienda habitual diferente, pero si os casáis en el futuro y en gananciales hacienda puede entender que la vivienda habitual debe ser la misma para los dos( deduciéndose cada uno la mitad )
2) Si en dos años piensas cambiarte otra vez ten en cuenta que la exención no puedes tomarla sobre la segunda vivienda, ya que no habrías vivido tres años en ella, y además si te hubieras deducido por ella como vivienda habitual tendrías que devolver todas las deducciones con intereses
3) Si en dos años te cambias de casa otra vez, entonces te conviene seguir deduciéndote por la primera, aplicar la exención a lo ganado por esa primera y tributar por el 2% del valor catastral de la 2ª ( tu pareja podría deducirse por ésta pero solo por la mitad)
4) Pero si por casualidad os casáis antes de los dos años, puede haber un problema en el caso de que no hayáis comprado una 3ª, porque para ella la vivienda habitual es la 2ª y para ti la 1ª,.. ¿lo ves ¿
Tu decisión a mi me parece la más correcta, seguir con la 1ª como vivienda habitual ( no cambies tu domicilio fiscal en la renta) y dentro de unos dos años mirar una 3ª vivienda y vender la 1ª sobre todo, y si os falta algo también la 2ª, si las cosas ocurren como planeas, la nueva vivienda será bastante más cara y lo que recibas por la 1ª seguro que va en su totalidad a la nueva, tendrías que pagar aparte en efectivo la misma base sobre la que te dedujiste y tu pareja también sobre la otra, independientemente de que se venda la 2ª o no. Hay que tener en cuenta que luego volvéis a tener otro plazo para la 2ª de dos años para reinvertir otra vez lo que ganéis por su venta en la 3ª vivienda ( y eso lo podrías hacer porque para cada uno la vivienda habitual sería diferente, es la única forma de beneficiarios de la exención en las dos casas, que cada uno tenga su vivienda habitual ) veo más problema si po r algún casual, decidís casaros antes de los dos años, si llega ese momento tendríais que decidir una sola vivienda habitual ( a nos e que cada uno trabaje en diferente ciudad, y las viviendas estén en diferente ciudad, ¿esos supuestos los tienen en cuenta? )
En fin, piensa en todas tus opciones y ten en cuenta también los % que os corresponden a cada uno ( tu tendrías el 100% de la ganancia de la 1ª que invertir en la 3ª y en cambio, el 50% de la ganancia de la 2º no podrías reinvertirlo en este caso, ¿por qué no sería tu vivienda habitual? Algo necesario para poder beneficiarse de la exención..)

Esta claro que eres una autentica experta, me gustaría poder seguir en contacto contigo en el futuro, por si acaso dejas de estar por todoexpertos, mi mail es [email protected] y si tienes alguna asesoría o algo así ponte en contacto conmigo porque quizá tengas un cliente :-)
Para finalizar y antes de darte 5 estrellas :-)...
Según lo que me has contado me queda más claro lo de seguir deduciéndome la actual, me parece interesante saber que tengo que aportar en efectivo "la base" que me haya deducido a la hora de comprar otra vivienda (base= al total que he declaro a hacienda, ¿es decir si son 9000eu al año durante 5 años 9000*5=45000 no?), sobre todo sin saber cuanto tardaremos en casarnos...
Ella vive en una provincia distinta a la mía, se da la circunstancia de que yo sigo trabajando en la misma proviencia de siempre pero ahora tendré que viajar más y estar más tiempo en la provincia donde vive ella, de ahí mi duda a cambiar de "vivienda habitual".
¿Cómo colofón... si no me desgravo NADA (esa así no? No me podría desgravar nada) por esa segunda vivienda ¿podría alquilarle mi 50% a ella que es la otra propietaria y que vive allí y así desgravarme algo?.. supongo que ya es el colmo de darle vueltas pero los ingenieros somos así :-)
Un saludo y gracias, prometo hacer otra pregunta si tengo más dudas y no seguir pidiendo aclaración.

OK!... por ahí tienes otra pregunta mía!

Hola Anpema, en primer lugar gracias por tu "lección" y tu tiempo, mi valoración sera Excelente, pero te pido una aclaración.
TE ACLARO MI "idea a medio plazo".
Como te comentaba esta segunda vivienda la voy a comprar al 50% con mi pareja, es decir mi inversión serán unos 11 cada uno millones. (En pesetas más fácil para mi generación :-) esa será mi residencia habitual calculo durante uno o dos años (para ella es su primera vivienda), pero mi idea es conservar la primera (la que me costo 7 millones ya que me queda poca hipoteca que pagar).
Dentro de uno o dos años la idea es vender una o ambas y comprar la "definitiva" donde quiera que estemos los dos juntos. Lo digo porque veo que hablas de un plazo de DOS AÑOS y no entiendo muy bien como me afecta eso.
Entiendo que el tema de la ESENCIO POR REINVERSIÓN se aplica siempre a lo largo de la vida, es decir siempre que te cambies a una casa que sea tu habitual y tengas que pagar un precio mayor por la nueva casa, te sigues deduciendo a partir de lo que ya te hayas deducido alguna vez como vivienda habitual ¿no?.
Empiezo a pensar que quizá me interese para ahorrame líos tratar la compra de esta segunda vivienda como una "inversión", seguir deduciéndome los 2millones aprox que me queda por pagar de la hipoteca actual, y cuando dentro de 1 o 2 años vaya a comprar una vivienda de mayor precio que será la "habitual" utilizar entonces la exención por reinversión en esa nueva casa.
¿Qué me dices?
Gracias.

Lo de pagar en efectivo es para que puedas deducirte enseguida, justo el mismo año de la reinversión, ten en cuenta que si no pones nada en efectivo simplemente tienes que ir pagando una base igual a lo que te dedujiste en la 1ª vivienda y no deducirte nada por ello, hasta que pagues ese importe y a partir de ahí ya puedas deducirte por las nuevas bases que amortices( pero para eso, tendrían que para unos cuantos años para que vuelvas a deducirte..)
En cuanto a lo de alquilarla la vivienda, no deberías hacerlo, si lo haces ella igual se ve en una situación incómoda con hacienda respecto a lo de deducirse o no por su vivienda habitual, técnicamente es lógico lo que dices, porque ella se deduce por su 50% y te paga un alquiler por su otro 50%,, ¡ Pero es demasiado rebuscado¡ Ten en cuenta que ella pondría una vivienda como habitual y que ha comprado en un apartado de la renta, donde se deduce, y luego pondría el alquiler que paga por la misma vivienda, con la misma referencia catastral, y además tiene que poner el NIF del arrendador( el tuyo ), ( que si lo hacemos más rebuscado, incluso podría recibir una deducción por alquiler, depende de las autonomías..) tu entonces tendrías que declarar ese alquiler y al ser ella un particular ( que no te retiene al pagarte ) tu tendrías que sufrir la retención correspondiente a esos rendimientos inmobiliarios ( pero no pagas su 2% de valor catastral, y a su vez te puedes deducir algunos gastos de la vivienda que alquilas, como su depreciación, el IBI correspondiente que pagues, ¿una lavadora por ejemplo que compres para esa 2ª vivienda etc?. ) En fin, el hacer eso de todas formas te saldría muy ventajoso ¿pero lo admitiría hacienda sin hacer preguntas? El caso es que puede colar pero no es correcto y arriesgado, ¿simplemente? Consulta con un gestor sobre la posibilidad de hacerlo así sin perjudicarla a ella, ¿y si eso puede? ¿Saltar? En hacienda como una operación sospechosa,¿?. ¿Tu renta no llamaría tanto la atención? ¡ Pero la de ella¡?. ¿Qué se pueda deducir por una vivienda sobre la que está pagando un alquiler.. en fin? Es para estudiarlo bien y mirarse el reglamento al dedillo
Por mi parte, no trabajo en ninguna gestoría, sino en una entidad financiera ( ¿hago prestamos, abro cuentas, cobro comisiones,?. O las condono, ¿depende de todo? En fin, esas cosas de negociar con el dinero, que no se porque, tienen mala prensa, cosa que no entiendo, ¿por qué soluciono determinados problemas financieros y cumplo con los sueños de muchos? La casa ideal, ¿el coche de lujo? ¿Etc?, por ejemplo, ¿hoy he dado una hipoteca del euribor + 0,50 sin comisiones de ningún tipo? ¿Y con cuenta corriente sin comisiones de mantenimiento ni nada con domiciliación de nómina? ¿Te parece bien?.)
Pero en cuanto a mis humildes conocimientos en la Renta, lo que pasa es que este año hice un curso en Hacienda dedicado a las entidades financieras, en marzo y abril, ¿y tengo? ¿Buenos apuntes?, seguramente hay muchas cosas que se me pasan, pero si es cierto que cuando una se pone cada vez le parece más interesante todo
Saludos, y sobre valorar o no las preguntas, ¿te explico? ¿Es por qué si no se valoran se acumulan para el experto en el lado de? ¿Preguntas activas? ¿Y cuándo hay muchas los demás ya no pueden preguntar de nuevo? También es bueno que se valoren porque otras personas pueden entonces leerlas y aclarar dudas similares ( eso si, si se pregunta de forma pública..¿)? ¿Y por otro lado si esta poco valorada me hace pensar a mi en que me he podido equivocar?. Muchas veces es porque no les resuelvo el problema, simplemente, aunque esté correcta la respuesta, .. o porque no respondo a su pregunta en concreto, ¿o quizás porque metí la pata? En fin.. eso hace que una se perfeccione poco a poco,
En fin, que yo hago esto sin ningún objetivo en concreto, solo para ayudar y motivarme en mi preparación.. ¿qué nunca viene mal?. ¡ No veas lo que estoy aprendiendo¡
Saludos, eres un chico simpático y agradecido, ... Anpema,
mi correo: [email protected]