¿Cómo liquidar una SL(Constructora) con activos (viviendas) hipotecados?
La SL tiene 2 socios, 2 viviendas (hipotecadas con un préstamo a la construcción al que se subrogarían los 2 potenciales clientes que comprasen las viviendas), 2 acreedores: banco (hipoteca mencionada de N euros avalado por los socios) y socios (prestado a la SL unos N/2 euros). La idea es conservar las viviendas y disolver la sociedad.
¿Puede simplemente liquidarse la empresa y las viviendas pasan a titularidad de los socios? ¿Qué ocurre con el préstamo, puede negarse el banco a cambiar la titularidad?
¿Cómo puede quedarse cada socio con una vivienda y subrogarse al préstamo por su vivienda avalando sólo por esa vivienda, no el préstamo completo original a la SL?
¿Se pagaría únicamente un 1% (de AJD) y no ITP o IVA?
¿Es conveniente solicitar el concurso de acreedores?
¿La deuda de la SL a los socios es conveniente formalizarla en un contrato privado?
¿Es necesario endosar esta deuda a un tercero con el correspondiente privado para tener los mismos derechos que el otro acreedor (el banco) a recuperarla?
¿Si se solicita el concurso de acreedores se impide que el banco ejecute el aval de los socios?
En fin, lo que se pretende es simplemente pasar cada vivienda a cada socio pagando lo menos posible, sin que el banco lo impida y quedando cada socio con una hipoteca por su vivienda por la mitad de la deuda pendiente y sin avalar la hipoteca del otro socio.
Muchísimas gracias pues hasta el momento no he encontrado un verdadero experto que pueda responder a esta situación real y aparentemente sencilla.
1 Respuesta
No es tan sencilla como parece. En principio podría parecer simple la solución propuesta, basta imaginar que en lugar de hablar de socios hablásemos de terceros compradores: estaría bastante claro, pues se subrogarían cada uno en la parte de hipoteca que grava cada vivienda y punto. Pero la tratarse de socios la cosa puede complicarse, ya que aunque se adjudique cada uno una vivienda, siguen siendo avalistas de la sociedad frente al banco (algo que sólo puede solucionarse con el consentimiento del Banco, es decir, que el Banco admita que cada socio asuma su parte por separado).
El problema de mantener el aval de ambos es que, en el futuro, en caso de impago de cualquiera de ellos, el Banco podría reclamar al otro, como acertadamente presumes en el texto de tu pregunta.
Por otra parte, el concurso de acreedores no es ninguna solución, es decir, no suspende la ejecución del aval (y si alguien te dice lo contrario, miente).
Evidentemente, si la adjudicación de cada vivienda a los socios se produce en el momento de la liquidación, no hay IVA ni ITP, únicamente el 1% de AJD.
Le agradezco sinceramente la rápida respuesta, y en base a lo que me comenta me digo: Y si no tocamos lo del aval solidario, ¿podemos liquidar sin posible veto por parte del banco? Supongo que el banco no nos puede impedir liquidar la sociedad y adjudicarnos una vivienda cada socio; pero también intuyo que nos puede exigir el reembolso de la deuda íntegra, ¿no?, que lógicamente no podemos pagar, ¿no sería entonces el subrogarse algo automático o podría el banco optar por ejecutar el aval directamente si le apetece?
Seguramente lo mejor sea negociar con el banco, y para ello tal vez hacerle ver que la cosa no pinta bien, para que tengan interés en esa negociación, que nos ofrezcan la subrogación y que al menos dejen las condiciones del préstamo como están, sólo cambiando las titularidades del mismo y de las viviendas.
Gracias de verdad, empiezo a tener una idea más clara de todo esto, y espero que no sea mucha molestia responderme a estas otras dudas, o darme algún consejo.
Un saludo.
Efectivamente, apuntas en la dirección correcta: el Banco no puede oponerse a que la finca hipotecada se transmita (sea a un socio, sea a un tercero, sea por compraventa, sea por liquidación). Lo que el Banco tendrá siempre y en todo caso es una doble garantía: la garantía real (el inmueble hipotecado) y la personal (la firma de los avalistas). En la medida que el Banco cobre puntualmente las cuotas de préstamo considero bastante improbable que se oponga a nada o ponga ningún tipo de problema.
Y como bien dices, no se pierde nada de acudir al Banco y negociar. No obstante, te prevengo de algo que observo a menudo últimamente: los Bancos están intentando, con cualquier excusa, novar los préstamos, aprovechando para subir los intereses a límites escandalosos. Ten cuidado a ver si de esa negociación vas a salir perjudicado.
Suerte.
