Compra de casa de pueblo con vecino lindero ocupando parte de ella sin escrituras
Acabo de comprar una casa de pueblo de 50 m2. Voy a hacer un garaje y para ello tengo que tirar unos muros interiores de la cas. Para mi sorpresa, dentro de mis 50 m2 hay un muro que el vecino de al lado hizo, sin tener escrituras ni papeles legales ni no legales, para ampliar un garaje que él tenía al otro lado. Con lo cuál, o tiro ese muro para poder tener mis 50 m2, o le sigo pagando gratis al vecino el IBI de una habitación que es de mi propiedad. Mi pregunta es la siguiente: puedo tirar ese muro para hacer mi garaje de 50 m2, ¿qué es lo que he comprado?. ¿Le tengo que informar de algo si la propietaria legal soy yo? ¿Qué puede pasarme si tiro ese muro y hago mi garaje "en mi propiedad?
1 Respuesta
Pues la compra se realizó en poco tiempo y en el mes de diciembre cuando yo tenía mucho trabajo. Me dí cuenta cuando la registré en el Registro de la Propiedad. Ya sabe usted que en los pueblos los muros ocupan mucho y yo pensé que la diferencia de metros entre lo que yo compraba y lo que aparecía en la escritura se debían a los muros anchísimos.
Pedí al vecino la escritura de su garaje pensando que, si tenía escriturados esos metros, sería cuestión de ir al catastro y cambiar las escrituras. Para mi sorpresa, ellos sólo tienen una escritura de herencia de los metros SOLO DE su garaje inicial, o sea, de 30 metros. Pero han abierto una puerta a otra parte de atrás del mismo que está incluida en catastro en la propiedad que yo he comprado, así como en mi escritura.
Ellos dicen que ese espacio de más también es suyo aunque no aparezca en la escritura de herencia. Cosa que dudo pues la escritura es de 1985, demasiado "contemporánea" para que no aparecieran como tal.
Total: que no han pagado IBI nunca del mismo.
He tratado de llegar a un acuerdo de todas las formas posibles, pero no quieren escuchar. Les he dicho que ahora ya no sirve pensar de quién es o de quién no es, sino SOLO RESOLVER UN PROBLEMA QUE AMBOS TENEMOS.
Total, que lo único que se me ocurre es tirar el muro, hacer obra en el mismo, y esperar a que me denuncien para poder empezar un proceso que clarifique legalmente el caso, porque sé que ellos no van a dar ningún paso si no lo hago así. Y me niego a pagar IBI de algo que no disfruto, no poder asegurar ese espacio, no poder venderlo, y en definitiva NO PODER HACER NADA.
¿le parece una mala solución? ¿siendo yo la propietaria legal podrían tirarme el muro que haga?
Si usted derriba el muro, incurre en un delito tipificado como realización arbitraria del propio derecho por el Código Penal:
Artículo 455
1. El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses.
Y no sólo tendría que abonar una multa, sino que además tendría que reparar de su bolsillo el daño causado e, igualmente, al final tendría que interponer la demanda para reclamar los metros de los que vecino se ha apropiado ilegalmente, con el agravante de que al haber transcurrido más de un año ya no sería una demanda que pudiera resolverse con rapidez, sino que tendría que seguirse por un procedimiento no sumario, lo que implicaría más tiempo y dinero.
La solución que usted propone no es tal, de hecho es un delito, que de cometerlo saldrá perdiendo tanto en tiempo como en dinero.
Le recomiendo que se ponga cuanto antes en contacto con un abogado para que, sin perder más tiempo, interponga la demanda y sea su vecino quien corra con los gastos de restituirle a usted el espacio que le ha quitado.
O sea, que yo que tengo mis papeles en regla,que he comprado en regla, NO PUEDO ENTRAR en parte de lo que he comprado, pero ellos sí pueden estar ilegalmente. ¡Perdone pero no lo entiendo!
En cualquier caso, supongo que el pago de la multa sería en el caso de que no se demostrara que el espacio es mío ¿no? Y siempre que se diera el caso de que ellos me denunciaran, porque no pueden demostrar que es suyo ¿no?
Mire, en una semana voy a hacer una pequeña obra en dicha casa para hacer un garaje, como le dije. Por supuesto voy a pedir licencia de obras, Y ESA LICENCIA ES PARA TODOS LOS METROS. Yo no sabía que había ese muro, ¿no puedo tirarlo como otro más de la casa? Porque si no puedo hacer la obra, me está causando un prejuicio...Porque ¿en cuánto tiempo se resuelven estas cosas?
Me parece inaudito que yo tenga todo perfecto hecho y tenga que ser yo la que denuncie (gastándome yo el dinero)...¿no hay ninguna manera de hacer que sean ellos los que inicien el proceso de denuncia?
Perdone tantas preguntas...Ya lo último: ¿qué solución pacífica encontraría usted?
El pago de la multa sería en el caso de que no se demostrara que el espacio es mío ¿no?
No. El pago de la multa sería por derribar un muro que usted no ha construido, incluso teniendo toda la razón en un procedimiento civil, usted no puede corregir esta situación por sus medios, sin que haya una resolución judicial que lo recoja.
Y siempre que se diera el caso de que ellos me denunciaran, porque no pueden demostrar que es suyo ¿no?
Esa precisamente es la cuestión. Su vecino tendrá que demostrar que ha construido en un terreno que legalmente le pertenece, si no quiere tener que demoler una construcción que ha hecho en una parte de un terreno que es propiedad de usted. Y eso, en caso de no haber acuerdo entre las partes, porque cada uno sostiene una posición distinta, solo puede dirimirlo un juez.
¿No puedo tirarlo como otro más de la casa?
No, porque no lo ha construido usted.
Porque si no puedo hacer la obra, me está causando un prejuicio... Porque ¿en cuánto tiempo se resuelven estas cosas?
Dependerá del atraso que tenga el juzgado al que corresponda su asunto. Pero suele ser rápido.
La única solución posible es interponer la demanda, en la que podrá demandar también los daños y perjuicios causados. Entiendo su indignación, pero tenga en cuenta que en su caso hay diversas cuestiones a tener en cuenta, y que tendrán que verse en la demanda judicial:
- Que el vecino dice que esos metros le pertenecen y usted dice que no. Que usted tiene documentos que así lo acreditan y su vecino insiste en que no es así.
- La casa la compró en un mes de diciembre, presumo que del año 2012. Por lo tanto usted ha tardado más de seis meses en darse cuenta de la diferencia de metros entre los que constaban en el Registro de la Propiedad y la finca que compró.
- Que la diferencia de metros es tan mínima que inicialmente usted la atribuyó al grosor de las paredes.
- Que el dinero pagado de más en el recibo del IBI puede ser recuperado ya que el impuesto es anual, en todo caso solo habrá pagado 50 m2 de más dos veces
- Que el Ayuntamiento concedió una licencia de obras, al parecer incorrecta, pues incluía unos metros que no correspondían a la finca del vecino. O bien es irregular, o bien la documentación facilitada al ayuntamiento no es la correcta o bien se hizo alguna modificación posterior, que no consta en el Registro de la Propiedad en relación a esos metros, que a usted no le consta.
Toda su documentación indica que esos metros son suyos, pero su vecino dice que no lo son. Las consecuencias de que el Juzgado estime su petición y no las alegaciones que haga en su día el vecino, serán costosas para él, pues tendrá que demoler la obra realizada a sus costas y además pagar las costas judiciales, suyas y las de usted. Hay que suponer que hay una razón que justifique correr ese riesgo, y no puede ser otra que realmente crea que esos m2 le pertenecen.
La ley explica como deben dirimirse esta clase de situaciones y hacerlo según usted crea conveniente, sin recurrir a los cauces legales, puede suponerle un grave perjuicio, además de incurrir en un delito, con las consecuencias que ello conlleva.
Recurra cuanto antes a un abogado, pues cuanto más tarde en hacerlo más tiempo consentirá esta situación y difícilmente podrá alegar daños y perjuicios por el retraso producido por la actuación de su vecino, que le impiden a usted edificar.
Muchísimas gracias por todas sus aclaraciones.
Para terminar, sólo le digo que el "muro de la discordia" tampoco lo han construido ellos. Hoy es el muro medianero entre lo mío y lo que ellos dicen suyo. Ellos cerraron la puerta que comunicaba con mi casa y abrieron otra puerta en el espacio que sí tienen en escritura. Pot tanto, no lo he construido yo, pero ellos tampoco.
La casa la compré a principios del mes de diciembre del 2013, o sea, que me he dado cuenta muy pronto y pronto me gustaría resolverlo.
el IBi correspondiente lo ha pagado durante años la señora que me lo vendió a mí, y lo que yo no quiero es pagar por algo que no me pertenece. Y solucionarlo.
Abusando de su generosidad: ¿podría ser una posibilidad que yo hiciera un DESLINDE y les otorgara un 20% de los m2 que tengo sin que yo tuviera que cambiar las escrituras, y que ellos hicieran escritura de ese 20% de más?????
Con independencia de quien haya construido el muro, si este invade su terreno, tendrán que derribarlo.
Respecto al pago del Ibi, como ya le he explicado podrá reclamarlo, una vez la sentencia judicial determine exactamente cuantos m2 le corresponden a su finca, de los dispuestos por el vecino. No tiene que pagar los IBI anteriores, usted responderá de los impuestos desde la fecha en que es propietaria de la finca, y los m2 serán los que se determinen por el juez.
Podría cederles ese 20% pero sería necesario constituir una escritura pública ante notario, porque si no la cuestión de esos metros la estaría acarreando toda la vida, y porque tratándose de bienes inmuebles, el Registro de la Propiedad no inscribe documentos privados. Por otra parte, siendo fincas colindantes, no es posible añadir metros a una sin quitarlos a la otra y viceversa.
Si la realización de estas nuevas escrituras para el nuevo reparto de ese 20% de más es el único problema, no lo dude, haga esa transmisión, que su vecino corra con todos los gastos y elimine el tema. A la larga es lo que mejor resultados les dará (a ambos)
Otra cuestión a tener en cuenta es que hay una ley del suelo que debe ser respetada y determina los m2 mínimos necesarios para proceder a la segregación de una finca. Vaya al Ayuntamiento de la localidad y pregunte, en zona urbana del municipio, si es posible hacer la segregación y adición que podría resolver su problema.
