Anónimo
Habitación de una casa que consta en el Catastro como del vecino.
Mi pregunta es sobre este supuesto:
Una persona tiene una casa C de dos plantas. Una habitación H de ésta ha pertenecido a la casa desde que sus padres compraron dicha casa (hace unos 50 años) o desde antes. Parece ser que antaño H perteneció al vecino, el cual la vendió (no se sabe en qué fecha) a los dueños de entonces de la casa C. En el Catastro, actualmente, H aparece en la casa del vecino, como si estuviera en su casa, pero no es así. En las escrituras, no se sabe cómo consta. La casa C va a venderse próximamente. ¿Habría qué hacer algo al respecto para que esté todo correcto y no tener problemas de ningún tipo? ¿O se puede vender así? ¿El vecino podría reclamar la habitación H? Por otra parte, la habitación H linda arriba y abajo con la casa del vecino. Arriba con su desván, el cual han levantado para hacer una habitación. Nadie fue a inspeccionar la habitación H (con el techo de vigas de madera) para ver si era viable dicho proyecto. ¿Quién tendría que pagar los gastos si ocurre cualquier daño en estas vigas o en la habitación de abajo?
Caso complicado. Lo primero sería justificar que la habitación H se vendió a la casa C, porque, según consta en el catastro, no se hizo correctamente. Habría que ver las escrituras de ambas casas, pero lo normal es que la habitación H esté inscrita en la casa del vecino. La obra que se realizó es ilegal y no se documentó en ningún lado. El tema sería legalizarlo y adjuntar algún tipo de documento que justifique la venta de esa habitación. El vecino, en caso contrario, tendría todo el derecho a reclamar esa habitación si no se encuentra documentación.
En el caso de la obra, la habitación H consta como del vecino, asi que los arreglos serían de su propiedad, la casa C no tendría que pagar nada (no es suya la habitación H legalmente).
Espero haberte ayudado, la verdad que era un caso laborioso.
Gracias. Entonces, en ese supuesto, ¿qué pasaría si se vendiera ahora la casa C a alguien sin mover ninguna ficha? ¿O técnicamente sería imposible hacer la venta? Cuando fue vendida dicha casa a los padres del propietario actual, no hubo ningún problema, se pudo vender, y la habitación H estaba igual que ahora, metida en la casa C físicamente.
Gracias de nuevo
Un saludo
Por cierto, en este caso supuesto, el vecino conoce perfectamente que la habitación se vendió a los dueños de aquel entonces de la casa C. Otra cosa, no podría denunciar dicho vecino al dueño de la casa C, ¿verdad? Sólo, si quiere, reclamar la habitación. Y por otro lado, ¿la habitación que ha levantado dicho vecino en su desván sería legal?
Un saludo
Gracias. Una última cosa. El vecino no sé si está al tanto de lo que pone sobre la habitación en el catastro o no. Al margen de a quién pertenezca dicha habitación, este vecino ha dicho al dueño de la casa C que si hay algún desperfecto o bien en la habitación H o bien en la que hay debajo (suya), tiene un papel firmado ante notario que dice que lo tiene pagar el dueño de la casa C. ¿Es esto posible o será un farol?
Gracias por sus respuestas
Por cierto, en las escrituras sólo se detalla la superficie de la parcela en la que está la casa, no pone metros de casa ni nada de dicha habitación.
Gracias
Comparto la opinión de Ibadi.
2 respuestas más de otros expertos
El catastro no es una información verificable. Habitualmente consta de información anticuada o errónea o simplemente aproximada, puesto que se actualiza en base a fotos aéreas y soluciones similares.
Es muy difícil decir que en base al catastro una finca tenga una u otra habitación. Lo importante es que haya constancia registral (registro de la propiedad) de ese tipo de elementos que no tienen unos límites claros y pueden corresponder a derechos de servidumbre de una finca sobre la otra.
Lo que también sería muy extraño es si las dos casa ocupan parcelas independientes, es bastante poco ortodoxo que una parte volada de una de ellas esté en la parcela vecina. Esto tendría que resolverse por contencioso y fácilmente podría establecerse que no es posible ese tipo de dependencia. Y te comento esto porque es la única manera de solucionar los problemas que surjan por desperfectos de una finca en esa habitación. Ya que no se corresponde con ninguna figura urbanística establecida.
Gracias. ¿En la escritura también tendrían que venir los metros de esa habitación? Y si en el Registro de la Propiedad aparece como que hay menos metros, ¿qué habría que hacer? Lo que dice de resolverse por contencioso, ¿qué sería exactamente? ¿Se refiere cuando haya algún daño o antes? Si está mal en el Registro y no se hace nada, ¿qué puede pasar si se vende?
Gracias
Cuando la compraron los padres del actual dueño, hace unos 60 años, todo constaría igual y se pudo vender, así que ahora tampoco habría problema?
Gracias
Lo que valen son los documentos. Esa sería la respuesta a todas tus preguntas. En el registro tendrían que aparecer los metros extra y, si la habitación está en la parcela vecina, tendría que aparecer algún tipo de servidumbre.
En el tema de la venta igual. Si no figura en la escritura, a pesar de la venta, lo que se compró fue lo que figure en ella. Se puede vender un rascacielos con una escritura de una chabola, sólo tienen que estar de acuerdo las partes. Pero a la hora de la verdad y de demostrar la realidad física lo que cuenta es lo que ponga en el registro.
Si existe un contrato de compraventa de esa parte cuando se realizó, entonces todo se puede inscribir y arreglar en el registro. En caso contrario, habría que hacer algún tipo de documento en el que conste la realidad existente, firmado por ambas partes (el vecino y tu) y después mediante escritura notarial, hacer la inscripción en el registro. El proceso es complicado y tiene un coste pero es posible.
Cuando hablo de contencioso me refiero, claro está, al juzgado. Y no es necesario que haya ningún desperfecto. Sólo que una de las partes quiera denunciar la situación por lo que sea. Entonces se llega al juzgado administrativo y ahí es el juez quien decide, en función de los documentos y testimonios, quien tiene la razón y cómo tiene que hacerse.
Gracias. Una última cosa. El vecino no sé si está al tanto de lo de la habitación en el catastro o no. Al margen de a quién pertenezca dicha habitación, este vecino ha dicho al dueño de la casa C que si hay algún desperfecto o bien en la habitación H o bien en la que hay debajo (suya), tiene un papel firmado ante notario que dice que lo tiene pagar el dueño de la casa C. ¿Es esto posible o será un farol?
Gracias por sus respuestas
Por cierto, en las escrituras sólo se detalla la superficie de la parcela en la que está la casa, no pone metros de casa ni nada de dicha habitación.
Gracias
Perdona que no te haya respondido a la pregunta anterior, pero la página no me la había notificado. Y yo tampoco estoy muy al tanto con este formato nuevo.
Al final todo tiene que quedar por escrito de alguna manera. A lo mejor puedes hacer venir a un notario para que deje constancia de la habitación. Pero tal como yo lo veo se trata de un caso realmente complicado.
Al final tiene que quedar registrada la servidumbre de la parcela sobre la que se construye la habitación que pertenece a la "otra" casa. En caso contrario cualquier contratiempo acabará en los juzgados. No se puede decir quién está obligado a pagar qué ni por qué, ya que no se han establecido las reglas de juego. Ni directamente con un contrato ni de "oficio" por las leyes, ya que, como te decía, se trata de una situación irregular.
Para nada comparto que lo que pone en el catastro o el registro "va a misa".
De hecho en españa no es obligatorio registrar las operaciones de compra/venta, unicamente es obligatorio en el caso de que haya hipotecas o cargas sobre el inmueble.
En este caso, tras 50 años en de compraron la cas (posiblemente muchos mas desde que se incorporo) a vuestro inmueble. Está mas que claro que vosotros, y ellos, dais por supuesto que ese espacio es de vuestra propiedad.
En cualquier caso por 5 euros en el registro te daran la información que tengan.
Y desde luego que antes de que lo vendan tendríais que arreglarlo o hablar con el registrador ya que un comprador de "buena fe" si podria reclamar lo que pone en el registro.