Problemas con nuevo dueño terreno colindante
Hola Isaguiver,
acudimos a ti como expert@ debido a que nos hemos visto inmersos de repente en un problema con varios frentes y estamos bastante agobiados. Tenemos construida una casa desde el año 79. Por un lado tenemos construida una casa pared con pared y por el otro lado existe un terreno que era de un familiar. Dicho familiar en su día acordó con mi abuelo el derecho a que abriésemos ventanas hacia su finca en un número determinado (3 planta baja, 2 en la planta superior). Una de las columnas que sostiene la terraza está construida un poco sobre su terreno, a la cual cosa también cedió a cambio de tener derecho de servidumbre de paso para una persona por nuestra finca, ya que la suya tenía acceso a la calle principal y quería acceder también por la calle trasera. Siempre hemos querido acceder a comprar dicha parcela porque así nos asegurábamos que no construiría nadie en ella y nos taparía la luz y así se lo hicimos saber a los herederos más recientes. Ahora ellos dicen no recordar que estuviésemos interesados y se la ha vendido a otra persona, cuando nosotros incluso pujamos por la finca y ofrecimos más. Señalar que todos los acuerdos que se realizaron con el familiar en su día (hace más de 50 años) fueron verbales, no constan por escrito y que el derecho de servidumbre no se ejerce desde hace de más de 25 años (nadie entra en esa finca desde nuestra propiedad sólo nosotros porque teníamos autorización de dicho familiar a usar la finca).
Nuestras dudas vienen ahora, pues la persona que ha comprado la finca es funcionario y tiene fácil acceso por su puesto a expertos en materia de vivienda y fincas, y tiene conocimiento de que en su día había este derecho de servidumbre. ¿Podría haber incluido en el documento de compra-venta o en las escrituras ese derecho de servidumbre para ejercerlo ahora? Si pretende ahora reclamar ese derecho ¿estaría extinguido si demostramos (con testigos) que no ha sido utilizado el derecho desde hace más de 25 años? Porque uno de los intereses de esa persona es la cruzar por nuestro terreno al que acaba de comprar ya que es propietario de la casa con la que estamos pegados pared con pared por el otro lado. ¿Podríamos incluso negar que nunca haya existido tal servidumbre puesto que no está contemplada en ningún documento?
¿Podemos nosotros hacer algo para que no la disfrute?
No sé si me habré expresado lo suficientemente claro para que puedas hacerte a la idea de algunas de las dudas que nos angustian, pues tenemos clara la intencionalidad de la persona que ha comprado la finca, que no es buena.
1 Respuesta
Respuesta de Isaguiver Mongar
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En cuanto a la servidumbre ese derecho no se puede negar... para ilustrarte: Un vecino estuvo fuera del país por 30 años y al regresar encontró construcciones en el lugar por donde, en su tiempo, había servidumbre... después de escasos meses la propiedad quedó dividida en dos para dejar el espacio de la servidumbre que reclamó el vecino... aunque los dueños de la construcción alegaron que como era posible que les ordenaran dividir su propiedad en dos construcciones independientes, para garantizar la servidumbre, y la respuesta fue tajante: el error lo cometieron ustedes al construir sobre una servidumbre. Es claro que en ese entonces tampoco existían documentos escritos sobre este punto.
Entiendo que fue un acuerdo de servidumbre entre ustedes y el dueño anterior, por lo que al cambiar de dueño se pierde ese beneficio. La razón esta de tu parte porque fue un acuerdo de voluntades entre dos partes y hasta ahí. El argumento que deben esgrimir es este, no otro, en caso de que haya demanda por esa servidumbre. Te explico mejor: Tengo un arreglo con el vecino para guardar su vehículo en mi garaje, el vecino vende su carro y a mí nadie me puede obligar a guardar el carro en mi garaje... por más que aleguen "al cambiar de poseedor se pierde el derecho".
Entiendo que fue un acuerdo de servidumbre entre ustedes y el dueño anterior, por lo que al cambiar de dueño se pierde ese beneficio. La razón esta de tu parte porque fue un acuerdo de voluntades entre dos partes y hasta ahí. El argumento que deben esgrimir es este, no otro, en caso de que haya demanda por esa servidumbre. Te explico mejor: Tengo un arreglo con el vecino para guardar su vehículo en mi garaje, el vecino vende su carro y a mí nadie me puede obligar a guardar el carro en mi garaje... por más que aleguen "al cambiar de poseedor se pierde el derecho".
Hemos hablado con el nuevo dueño y él es sabedor de esa servidumbre y la quiere ejercer, alegando que la servidumbre fue a cambio de dejar que construyéramos esa columna en la propiedad que ahora ha adquirido, y como la construcción persiste pues también la servidumbre. ¿Eso puede ser así?
Perdona la insistencia, pero queremos estar seguros en caso de tener que recurrir.
Muchas gracias.
Perdona la insistencia, pero queremos estar seguros en caso de tener que recurrir.
Muchas gracias.
Si veo complicada la alternativa de negarle la servidumbre toda vez que el nuevo dueño es conocedor del arreglo "la columna por la servidumbre".
En este orden de ideas corresponde a las autoridades competentes para que valoren el hecho de que esa servidumbre no se ejerce desde hace más de 25 años, aunque lo dudo porque aún está esa columna como testigo del arreglo verbal hecho tiempo atrás.
Aunque la ley sobre propiedades es general, cada localidad tiene cierta autonomía para aplicarla, por lo tanto no sobra que consultes sobre este particular con las autoridades competentes, porque el nuevo dueño puede alegar el "derecho total al disfrute de su propiedad" y te hagan retirar la columna... porque es casi seguro que el se negará a venderles ese pedazo de terreno donde esta ubicada.
Mi recomendación es que consultes directamente con las autoridades locales frente a este asunto y que te asesoren en los procedimientos a seguir para solucionar a tu favor dicho impase y no tengas que retirar la columna que sirvió de base a la servidumbre.
En este orden de ideas corresponde a las autoridades competentes para que valoren el hecho de que esa servidumbre no se ejerce desde hace más de 25 años, aunque lo dudo porque aún está esa columna como testigo del arreglo verbal hecho tiempo atrás.
Aunque la ley sobre propiedades es general, cada localidad tiene cierta autonomía para aplicarla, por lo tanto no sobra que consultes sobre este particular con las autoridades competentes, porque el nuevo dueño puede alegar el "derecho total al disfrute de su propiedad" y te hagan retirar la columna... porque es casi seguro que el se negará a venderles ese pedazo de terreno donde esta ubicada.
Mi recomendación es que consultes directamente con las autoridades locales frente a este asunto y que te asesoren en los procedimientos a seguir para solucionar a tu favor dicho impase y no tengas que retirar la columna que sirvió de base a la servidumbre.
