Comunidad de propietarios. Obras en las viviendas
Hago la siguiente pregunta. En la Comunidad muchos residentes hacen reformas internas en sus viviendas. No hace mucho hicimos una derrama para el ascensor y otras partes comunes . Algunas empresas o autónomos de la construcción cubren el ascensor para evitar daños. Pero hay otros que demuestran su falta de profesionalidad suben bajan materiales diversos y no protegen el ascensor . Sabemos que la responsabilidad es del propietario que hace la reforma. Pero algunos como es el caso, no exigen a los albañiles que protejan dichas zonas .
La presidenta en alguna ocasión les llamó la atención a los albañiles por no proteger el mobiliario comunitario, haciendo caso omiso. Incluso hablando con la persona que encargo las obras . Ni caso. Poner su vivienda bonita, pero sin importarles las zonas de todos, las comunes . Mi pregunta . Cuando se realizan obras en las viviendas la ley obliga al propietario avisar por escrito a la presidenta, exponiendo que obras realizará en su vivienda y además que éstas no perjudicarán a partes comunes o a otros propietarios . Que puede hacer la presidenta cuando una empresa o la que encargo la obra hace caso omiso, para que proteja el ascensor y las zonas comunes . Se llama a la policía o que procedería hacer . Reiterando mi agradecimiento a sus respuestas. Un saludo . Maribel
2 Respuestas
La Ley no obliga, explícitamente, a avisar por escrito ni con qué nivel de detalle. Únicamente indica que debe "dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad" y también que "no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario".
Naturalmente, si un propietario, directa o indirectamente (es decir, él o alguien bajo su responsabildad) daña algún elemento comunitario, es responsable de su reparación. En cuanto a cómo conseguir que esto se lleve a cabo... ya es otra cuestión.
Si el daño ya está hecho y el propietario en cuestión no está dispuesto a repararlo o a exigir a los contratistas que lo hagan, no les queda otra opción que reclamarlo por la vía legal (necesitarán pruebas y el proceso será largo y costoso...).
Hasta ahí estamos de acuerdo . El problema es cuando ,como en este caso la presidenta llama la atención a los albañiles y les dice que deben poner protecciones en el ascensor y donde depositen el material de obra . La presidenta se fue para su trabajo y los albañiles no le hicieron caso alguno . Al regresar la presidenta le dicen los residentes que subían material : ladrillos ,cemento , arena , tubos etc. y que el ascensor no estaba protegido . Tampoco protegieron el pasillo donde depositaban el materia que subían y el que quitaban del piso. La presidenta se dirigió a la vivienda en cuestión y la propietaria tampoco le hizo caso . La obra duró 3 días . Que puede hacer la presidenta cuando la propia vecina a pesar de advertírselo tampoco le hizo caso . Lo mismo que los albañiles como se entiende que vienen a realizar unas obras a una comunidad y tampoco hacen caso de las observaciones que les hizo la presidenta . Por eso pregunto ante este lamentable caso que puede hacer la comunidad . La presidenta tiene sus atribuciones previstas en la Ley . Ante la desobediencia de los albañiles y de la propia vecina que encarga la obra , como debería actuar la presidenta llamando a la policía o que correspondería hacer . Pues habrá más casos de reformas en las viviendas . Muchas gracias
Me temo que la nueva respuesta que le puedo dar no a a ser muy diferente de la anterior.
Tal como Ud. indica:
- El daño sobre elementos comunes ya está hecho, por culpa de la desidia de los operarios, que no hicieron caso a sus instrucciones
- El propietario responsable de los daños no los quiere asumir
Por tanto, ahora sólo les queda acudir a la vía legal. Para ello, debería convocar una Junta, indicando en el orden del día sus intenciones de denunciar al propietario culpable de los daños. Si se aprobara, la Comunidad podría proceder.
Sin embargo, como le decía antes, el proceso puede ser largo y tener un coste importante (aunque al final pudieran acabar recuperando los gastos, si ganaran).
El problema adicional es poder demostrar ante un juez que todo ha sucedido como Ud. indica, para lo cual necesitarán cuantas pruebas sea posible obtener (fotografías, testimonios, ...). Desconocemos las argumentaciones que podría llegar a presentar la otra parte. ¿Qué ocurriría si la otra parte niega haber hecho obras? ¿O si dice que siguieron todas las normas establecidas?
Antes de iniciar todo este camino, le aconsejo que valoren los gastos que puede suponer la reparación de los daños, para ver si les compensa. Y, también, que consulten con un abogado que les asesore, a la vista de los hechos y de las pruebas, sobre las opciones que tienen de acabar ganando.
Otra opción sería tratar de solucionarlo con la empresa que hizo la obra. Esta empresa quizá disponga (¿debería disponer?) De un seguro de RC para cubrir los posibles daños ocasionados. Lógicamente, no les interesa declarar un siniestro, porque es algo que les perjudica. Pero quizá ante una posible amenaza de llevar el tema al Juzgado deciden resolverlo por esta vía del seguro.
Ese vacío de la LPH lo corregimos mediante una asamblea en la cual se determinó que cuando un vecino inicia un trabajo en su piso se hace responsable de los daños causados en las zonas comunes y para el caso de trasteos debe dejar unos denarios "en consignación" con el administrador para eventuales "daños menores" en pintura, pasamanos o luminarias de las zonas comunes. Este último elemento fue queja común de "daños menores" cuando llegaban o salían con las mudanzas en los pisos puesto que quienes se mudaban alegaban que esos daños ya estaban hechos antes y a la administración le quedaba muy difícil demostrar que fueron posteriores a la mudanza y entonces como procedimiento se estableció: Quien se va a mudar entrega esos denarios en la administración, la administración manda a uno de sus miembros a revisar cómo están las zonas comunes antes de la mudanza, terminada la mudanza se le pide al funcionario que revise nuevamente las zonas comunes por las que pasaron todos los elementos de la mudanza y certifique si hubo daños o no, si los hubo se manda a valorar cuanto vale la reparación y se saca el valor de los denarios consignados entregándole el sobrante al vecino, sino hubo daños entonces se le devuelven los denarios dados en consignación.
Muchas gracias por su respuesta . Haré propuesta a la comunidad para que en próxima junta se trate el tema de las obras para que la comunidad adopte las medidas oportunas ante estos casos . Quizás se podría incluir en los estatutos o en Normas de Régimen Interno incluyendo sanciones para aquellos residentes que encargan sus reformas y no instan a quien se las realiza a colocar previamente protecciones en el ascensor y en las partes donde se depositen los materiales . La falta de civismo es manifiesta por parte de la propietaria y de falta de profesionalidad de la empresa que ejecuta la obra . Luego cuando se produce el daño y se les reclama alegan que ellos no fueron y que el daño estaba ya de antes de su reforma . Yo creo que la presidenta ante la situación de desobediencia debió llamar a la policía ...
Sí. Pero a veces las cosas tienden a salirse de control cuando no hay unas normas claras frente a ciertos temas y sólo basta con que se apruebe la propuesta por mayoría y ésta empezará a regir desde el momento de su aprobación. Incluirlo en los reglamentos de la comunidad exige que esa modificación al reglamento se protocolice ante las autoridades respectivas generando ciertos gastos adicionales, que no sé a cuanto ascenderían y si tu comunidad estaría dispuesta a pagarlos.
¡Gracias! Presentaré todos los consejos recibidos a la presidenta de la comunidad.
Es llamativo que quien realiza unas obras en su propia vivienda ignore a los demás residentes por una falta total de civismo . Nos gusta tener nuestro piso muy bonito para ello hacemos las reformas . Pero las partes comunes también son de todos ,incluyendo a esta vecina y también supongo que le gustará tener una zonas comunes presentables y bonitas . Y la presidenta no es una figura decorativa en la comunidad ,por lo tanto , ignorar e incumplir sus mandatos no es de recibo ...
Como reza la canción "deberíamos ser civilizados como los animales" ya que para vivir en comunidad se necesita tres partes de respeto por una de comprensión.