Comunidad de vecinos, con morosidad, derrama y problemas con la constructora que esta rehabilitando el edificio para pasar ITE
Quiero exponer el problema que tenemos actualmente en nuestra comunidad.
Soy propietaria de un piso en un edificio del centro de Madrid (Lavapies). El edificio es de 1910. A raíz de una ITE desfavorable, tuvimos que ponernos seriamente a buscar una empresa para realizar los arreglos que exigía el ayuntamiento. Se pidió varios presupuestos y al final aceptamos el presupuesto de un constructor (por no decir 3 albañiles) que nos permitía pagar a plazos los pagos.
Se iniciaron las obras y se fueron encontrando más problemas por lo cual (sin haber terminado el primer presupuesto) tuvimos que firmar un segundo presupuesto para poder llevar a cabo todas las obras. En total dos presupuestos con un coste total de algo más de 500.000€.
Hasta hace un año hemos estado haciendo las obras con el constructor contratado solventando problemas de mala actitud por parte del mismo y peleas con varios vecinos. A finales del año pasado, empezamos a tener serios problemas ya que se le pedía por parte de la Dirección Facultativa una lista de tareas con prioridad, dejando de lado los acabados y centrándose en problemas estructurales. El constructor nos daba largas para realizar esos trabajos y una serie de problemas.
Al ver que no podíamos seguir así, se aprobó en junta que no siguiéramos con el constructor y que contrataríamos a un abogado para que llegara a un acuerdo de cancelar el contrato con él. Le seguimos debiendo unos 250.0000€.
Como era de esperar el constructor ha estado dando largas a la negociación con nuestro abogado, dejando pasar el tema (mientras tanto le seguimos pagando la cuota de la obra cada mes). Nuestro abogado al ver que no conseguía nada nos dijo que debíamos cambiar de estrategia.
En nuestra última reunión con el abogado, nos aconsejo que lo mejor era cancelar el contrato de forma unilateral y que hiciéramos un peritaje para tener pruebas del estado de la obra por si nos denunciara.
Se valoró también el denunciarle nosotros, pero nuestra comunidad (90 vecinos, pisos pequeños) tiene mucha morosidad, unos 140.000€ por lo tanto no tenemos dinero para afrontar eso.
Entendemos que cancelar unilateralmente el contrato es un riesgo pero queremos que sea el constructor el que denuncie, pasarle la patata caliente. Estamos hablando de un tipo que se hace llamar constructor pero que realmente tiene una pequeña empresa con 3 operarios.
Teníamos previsto formular en la siguiente reunión con los vecinos (en este mes) el cancelar el contrato unilateralmente con el constructor y dejar de pagar a partir del mes de noviembre. Al dejar de pagarle podríamos afrontar el pago de un perito para que haga el informe y pedir al ayuntamiento un aplazamiento de 4 meses de las obras para poder ir viendo otros constructores o ver que se puede hacer.
El problema que nos hemos encontrado es que el constructor ha comprado uno de los pisos del edificio y ahora es un vecino más de la comunidad.
Entonces nuestras dudas son:
- ¿Cómo podemos gestionar una reunión de vecinos donde se quiere aprobar que se cese de forma unilateralmente el contrato con el constructor si este es dueño de uno de los pisos de la comunidad y por lo tanto asistirá a la reunión?
- Si tenemos una morosidad tan alta, 140.000€ ¿Podríamos declarar en quiebra la comunidad de vecinos? ¿En qué consiste esto?
- ¿Existe alguna fundación/organismo/etc. Pública o privada que de apoyo judicial o de cualquier tipo a las comunidades de vecinos? (Ya hemos intentado con el ayuntamiento y es imposible, solo se limitan a decir que hay que hacer las obras)
Perdonar por este escrito tan largo y gracias a los expertos por su ayuda
2 Respuestas
Creo que has juntado unos cuantos problemas que hacen que el conjunto se vea mucho más desesperante que analizándolos por separado.
Yo comenzaría uno a uno.
Sobre la morosidad: Comenzaría a analizar la deuda de los propietarios morosos. Primeramente les mandaría un burofax para que se dieran por enterados de la deuda y un plazo de pago (no más de 30 días). Si no atiendes, se va al juzgado a reclamar la deuda. Es un trámite rápido que se puede solucionar en un par de meses. Si van al juzgado, deberán pagar la deuda, los intereses y los gastos.
Sobre que el contratista de la obra sea propietario. No debería de ser un problema. Representará un voto y me dices que sois una comunidad de 90 vecinos. No representa mas que una pequeña parte de la opinión.
Sobre la obra: Yo no me preocuparía demasiado de los plazos municipales. Habéis atendido en tiempo al requerimiento municipal, habéis contratado una empresa, es decir, pusisteis la voluntad de solucionar el problema, por lo que es fácilmente demostrables que tenéis una firme voluntad de resolver el problema de la ITE.
Respecto a la obra, varios aspectos:
Si el técnico director de la obra es de vuestra confianza, debería de hacer un certificado indicando con claridad las tareas que hay realizadas y las que quedan por realizar según su criterio, y por supuesto poniendo valor en precio de cuanto es el importe de lo hecho y cuanto es el importe de lo que falta.
Una vez que se sepa con una firma del técnico de que dinero se está hablando, yo notificaría por burofax al contratista si tiene intención o no de cumplir los plazos previstos, recordandole que si incumple los plazos lo harán responsable de los perjuicios que pueda acarrear por parte del Ayuntamiento. El burofax debería de indicar un plazo máximo para que comienze las obras (no más de 15 días).
Si pasado el plazo no comienza los trabajos, entonces se le notifica la rescisión del contrato y se hace balance en base al certificado del técnico de si hay que pagarle algo o si el contratista ha cobrado de más. Eso se llama hacer la liquidación de la obra.
Una vez liquidada la obra, se busca a otra empresa que siga con los trabajos según la planificación y criterio del técnico que la va a certificar.
Si el contratista ha cobrado de más, se le podrá reclamar el importe vía judicial, pero eso no implica que se puedan seguir con los trabajos con otra empresa.
Antes de nada, lamentar profundamente su situación, que debe ser desesperante.
1. ¿Cómo podemos gestionar una reunión de vecinos donde se quiere aprobar que se cese de forma unilateralmente el contrato con el constructor si este es dueño de uno de los pisos de la comunidad y por lo tanto asistirá a la reunión?
El piso que ha comprado, ¿está al día de los pagos con la Comunidad?
Si el constructor ha comprado un piso, sabiendo cómo está el edificio y los problemas internos de la Comunidad, imagino que lo ha hecho con toda la intención, precisamente, de ser propietario para poder participar de las decisiones (y, sobretodo, de estar enterado de lo que se mueve). No pueden hacer nada, porque no le van a poder impedir que asista y que vote. Sin embargo, tampoco debe preocuparles más de la cuenta. Si Uds. son mayoría, no alterará sus acuerdos. Y si tienen razón, llegado el caso, su pertenencia a la Comunidad no interferirá en unas acciones judiciales.
2. Si tenemos una morosidad tan alta, 140.000€ ¿Podríamos declarar en quiebra la comunidad de vecinos? ¿En qué consiste esto?
Lo que deberían hacer es recuperar esa deuda pendiente. ¿Han iniciado algún proceso de reclamación contra los morosos?
3. ¿Existe alguna fundación/organismo/etc. Pública o privada que de apoyo judicial o de cualquier tipo a las comunidades de vecinos? (Ya hemos intentado con el ayuntamiento y es imposible, solo se limitan a decir que hay que hacer las obras)
No, que yo sepa. A lo sumo, si tienen seguro con cobertura jurídica, pueden tratar de acudir a ellos. Lo normal, sin embargo, es que sólo les dé acceso a realizar alguna consulta legal, no a que les representen en un posible proceso judicial.
De corazón, les deseo suerte en este asunto.