Anónimo
Consulta derrama por morosidad
Se hacen unas obras de la IT en mi Comunidad de Propietarios, se acuerda en Junta de Vecinos celebrada en enero de 2009 por mayoría realizar unas derramas extraordinarias de 350 euros durante 16 meses, dos propietarios no pagan lo establecido en la junta, pagan cantidades inferiores alegando que no pueden pagar por problemas económicos. Este acuerdo no se hace público a la Comunidad, es decir los dos propietarios visitan al administrador y le dicen que no pueden pagar lo acordado y que van a pagar cuotas inferiores. El administrador les gira recibos por importes inferiores a esos dos propietarios y hace pública esta información 16 meses después de que se empezaran a realizar las derramas, al presentar una convocatoria de una Junta General Extraordinaria y presentar cuentas.
Por otra parte surgen una serie de gastos extraordinarios relativos a tasas municipales que ascienden a 4.000 euros y que no estaban contemplados en el presupuesto aprobado. El administrador ya ha pagado echando mano de fondos bancarios (sin consultarlo con nadie), ¿luego entiendo que al tocar fondos bancarios yo ya he satisfecho la parte que me correspondía de esos 4.000?.
Se nos convoca a una Junta Extraordinaria porque no hay dinero para afrontar las letras de la obra de la IT como consecuencia de la cantidad que no ha sido pagada por los otros dos propietarios que asciende a unos 5.600 euros. El administrador propone la aprobación de una derrama extraordinaria de 250 euros durante 5 meses para hacer frente a la deuda de los casi 10.000 euros pendientes de pago.
Yo no estoy de acuerdo en asumir dicho pago y así lo manifiesto en la reunión, ya que en todo caso, basándome en la LPH mi obligación es participar en la parte que me corresponda de los gastos extraordinarios (aunque como ya he dicho anteriormente creo que al haber pagado el administrador ese importe utilizando fondos bancarios, ya he participado en su pago), pero no participar en la financiación de los morosos.
De ocho propietarios con derecho a voto, seis votan a favor de hacer la derrama y no denunciar a los dos morosos, porque creen que eso va a llevar mucho tiempo y dinero y no merece la pena y dos votamos en contra de la derrama.
Consecuencia: Se pasa desde Octubre 2010 un recibo extraordinario de 250 euros que yo no pago.
¿He impugnado judicialmente el acuerdo y estoy pagando la cuota mensual correspondiente a Comunidad pero no la derrama extra de 250?.
Se ha convocado una reunión en Abril donde yo aparezco como morosa (por no pagar una deuda de otros dos propietarios..), y se me exige el pago por los gastos de devolución de los recibos correspondientes a esa derrama.
Me gustaría saber como debo actuar en esa reunión y si al haber impugnado ese acuerdo tengo derecho a voto.
Por otra parte surgen una serie de gastos extraordinarios relativos a tasas municipales que ascienden a 4.000 euros y que no estaban contemplados en el presupuesto aprobado. El administrador ya ha pagado echando mano de fondos bancarios (sin consultarlo con nadie), ¿luego entiendo que al tocar fondos bancarios yo ya he satisfecho la parte que me correspondía de esos 4.000?.
Se nos convoca a una Junta Extraordinaria porque no hay dinero para afrontar las letras de la obra de la IT como consecuencia de la cantidad que no ha sido pagada por los otros dos propietarios que asciende a unos 5.600 euros. El administrador propone la aprobación de una derrama extraordinaria de 250 euros durante 5 meses para hacer frente a la deuda de los casi 10.000 euros pendientes de pago.
Yo no estoy de acuerdo en asumir dicho pago y así lo manifiesto en la reunión, ya que en todo caso, basándome en la LPH mi obligación es participar en la parte que me corresponda de los gastos extraordinarios (aunque como ya he dicho anteriormente creo que al haber pagado el administrador ese importe utilizando fondos bancarios, ya he participado en su pago), pero no participar en la financiación de los morosos.
De ocho propietarios con derecho a voto, seis votan a favor de hacer la derrama y no denunciar a los dos morosos, porque creen que eso va a llevar mucho tiempo y dinero y no merece la pena y dos votamos en contra de la derrama.
Consecuencia: Se pasa desde Octubre 2010 un recibo extraordinario de 250 euros que yo no pago.
¿He impugnado judicialmente el acuerdo y estoy pagando la cuota mensual correspondiente a Comunidad pero no la derrama extra de 250?.
Se ha convocado una reunión en Abril donde yo aparezco como morosa (por no pagar una deuda de otros dos propietarios..), y se me exige el pago por los gastos de devolución de los recibos correspondientes a esa derrama.
Me gustaría saber como debo actuar en esa reunión y si al haber impugnado ese acuerdo tengo derecho a voto.
2 Respuestas
Respuesta de Optimizo Administracion de fincas
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La impugnación de un acuerdo no exime de su cumplimiento hasta que el juez decida lo contrario en virtud del Art. 18 LPH con lo que se le considera morosa y no tendrá derecho de voto a menos que pague antes de la celebración de la junta en virtud del Art. 15.2 LPH
Para poder exigirle a esos propietarios lo adeudado se tiene que aprobar en junta de propietarios, tiene que considerar que si no tienen para pagarlo aunque les denuncien y el juez les de la razón si no hay de donde sacar no van a poder pagar y ustedes tendrán que afrontar el pago de honorarios de abogado y procurador a veces es mejor un "mal acuerdo que un buen juicio" es decir darles facilidades de pago pero que paguen aunque tarden más tiempo, independientemente de todo esto creo que usted tiene razón y el administrador no es más que un trabajador de la comunidad con lo que esa decisión debe ser de la junta y no de él, al fin y al cabo son ustedes los que pagan con lo que deberían ser los que decidieran si denunciar a estos comuneros o permitirles pagar menos y asumir el riesgo de ir a juicio.
En cuanto al pago de los 4000 euros es lógico que el adminiestrador ha pagado (cosa bastante lógica puesto que de no hacerlo tendrían recargo e incluso multa) depende de donde haya "cogido ese dinero", es decir si era para pagar la ITE ya no esta con lo que hay que reponerlo igual, el administrador esta facultado para pagar gastos de urgencia y debe comunicarlo lo antes posible a la junta en virtud del Art. 20 LPH en este caso creo que sí ha obrado bien y dependiendo del origen que tenia ese dinero en la cuenta deberán reponerlo o no.
La ley de la propiedad horizontal da una buena autonomía de decisión a la junta usted hace bien en defender sus intereses y por ello impugnar pero debe tener cuidaddo porque si ellos no cumplen con sus obligaciones y usted tampoco los beneficiados son ellos porque pierde el derecho de voto y tendrán más oportunidades de seguir haciendo lo que quieran y no podrá oponerse.
914254481/626764724
Para poder exigirle a esos propietarios lo adeudado se tiene que aprobar en junta de propietarios, tiene que considerar que si no tienen para pagarlo aunque les denuncien y el juez les de la razón si no hay de donde sacar no van a poder pagar y ustedes tendrán que afrontar el pago de honorarios de abogado y procurador a veces es mejor un "mal acuerdo que un buen juicio" es decir darles facilidades de pago pero que paguen aunque tarden más tiempo, independientemente de todo esto creo que usted tiene razón y el administrador no es más que un trabajador de la comunidad con lo que esa decisión debe ser de la junta y no de él, al fin y al cabo son ustedes los que pagan con lo que deberían ser los que decidieran si denunciar a estos comuneros o permitirles pagar menos y asumir el riesgo de ir a juicio.
En cuanto al pago de los 4000 euros es lógico que el adminiestrador ha pagado (cosa bastante lógica puesto que de no hacerlo tendrían recargo e incluso multa) depende de donde haya "cogido ese dinero", es decir si era para pagar la ITE ya no esta con lo que hay que reponerlo igual, el administrador esta facultado para pagar gastos de urgencia y debe comunicarlo lo antes posible a la junta en virtud del Art. 20 LPH en este caso creo que sí ha obrado bien y dependiendo del origen que tenia ese dinero en la cuenta deberán reponerlo o no.
La ley de la propiedad horizontal da una buena autonomía de decisión a la junta usted hace bien en defender sus intereses y por ello impugnar pero debe tener cuidaddo porque si ellos no cumplen con sus obligaciones y usted tampoco los beneficiados son ellos porque pierde el derecho de voto y tendrán más oportunidades de seguir haciendo lo que quieran y no podrá oponerse.
914254481/626764724
Muchas gracias por su respuesta, ¿pero está usted seguro de que al haber impugnado el acuerdo no tengo derecho a voto?.
El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
"Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
Y el artículo 18.2. dice que:
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Quedo a la espera de su respuesta.
Gracias.
El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
"Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.
Y el artículo 18.2. dice que:
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Quedo a la espera de su respuesta.
Gracias.
Disculpe tiene razón no entendí bien su pregunta anterior si la deuda que tiene con la comunidad es exclusivamente la que se aprobó en la junta que ha impugnado es correcto tiene derecho a voto en virtud del Artículo que usted comenta 15.2 LPH había entendido que por los 4000 euros tenia deuda también.
Vaya con la ley en la mano y con la documentación de la impugnación y explíqueles porqué tiene derecho de voto al estar impugnado no debe nada hasta que el juez no se lo indique o le exima del pago.
Adviertales que el administrador conoce la ley y que si se le niega el derecho de voto volverá a impugnar todo lo acordado en esa junta en virtud del 18.2 LPH y tomara medidas legales contra el administrador por incumplimiento en sus funciones (pudiendo ser motivo de rescisión de contrato) y por actuar de mala fe.
914254481/626764724
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Vaya con la ley en la mano y con la documentación de la impugnación y explíqueles porqué tiene derecho de voto al estar impugnado no debe nada hasta que el juez no se lo indique o le exima del pago.
Adviertales que el administrador conoce la ley y que si se le niega el derecho de voto volverá a impugnar todo lo acordado en esa junta en virtud del 18.2 LPH y tomara medidas legales contra el administrador por incumplimiento en sus funciones (pudiendo ser motivo de rescisión de contrato) y por actuar de mala fe.
914254481/626764724
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Respuesta de ACF Asesoria y Gestion Admon Fincas.
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El articulo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal viene a establece que
"Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley."
Con la impugnación judicial de esa deuda o recibos por lo tanto tienes derecho no solo a participar en las deliberaciones si no también a votar como cualquier otro.
En la Junta considero que lo primero que hay que tratar de defender es que se cobre los importes pendientes de pago de esos propietarios que tienen recibos pendientes de pago, llegando a la reclamación judicial de los mismos. No tiene sentido que se les perdone así, sin más.
Por otro lado se aprobó unas derramas extras para poder atender pagos y tener liquidez suficiente, que en principio son perfectamente legales, no se debe de pagar por otros pero si que es necesario el tener liquidez para atender los pagos frente a supuestos de morosidad o retrasos. Se debe de interponer demanda para recuperar esos fondos y que ese dinero no se pierda. Las deudas de comunidad puede que cueste el cobrarlas pero como hay por medio una propiedad son bastantes seguras de recuperar. Al recuperar la deuda los fondos aportados para tener liquidez quedas disponibles.
Respecto a las tasas municipales evidentemente es un gasto que hay que pagar al Ayuntamiento, se debería de haber informado a la comunidad y cubrir el importe correspondiente mediante derramas. El administrador no puede por si mismo desvirtuar un acuerdo comunitario estableciendo unas cuotas distintas para cada vecino .
"Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley."
Con la impugnación judicial de esa deuda o recibos por lo tanto tienes derecho no solo a participar en las deliberaciones si no también a votar como cualquier otro.
En la Junta considero que lo primero que hay que tratar de defender es que se cobre los importes pendientes de pago de esos propietarios que tienen recibos pendientes de pago, llegando a la reclamación judicial de los mismos. No tiene sentido que se les perdone así, sin más.
Por otro lado se aprobó unas derramas extras para poder atender pagos y tener liquidez suficiente, que en principio son perfectamente legales, no se debe de pagar por otros pero si que es necesario el tener liquidez para atender los pagos frente a supuestos de morosidad o retrasos. Se debe de interponer demanda para recuperar esos fondos y que ese dinero no se pierda. Las deudas de comunidad puede que cueste el cobrarlas pero como hay por medio una propiedad son bastantes seguras de recuperar. Al recuperar la deuda los fondos aportados para tener liquidez quedas disponibles.
Respecto a las tasas municipales evidentemente es un gasto que hay que pagar al Ayuntamiento, se debería de haber informado a la comunidad y cubrir el importe correspondiente mediante derramas. El administrador no puede por si mismo desvirtuar un acuerdo comunitario estableciendo unas cuotas distintas para cada vecino .