Anónimo
Demanda contra banco por canacelación unilaterial de acuerdo de compraventa
En Febrero de 2015 firmamos un acuerdo de reserva de parcela urbanizale con un banco. Entregamos una señal de 1500€ y nos informan que en 30 días se firman las arras.
En el mes de Abril nos instan a firma la escritura, pero resulta que para ese entonces la parcela no está registrada catastralmente y tampoco recepcionada por el ayuntamiento, algo que hace inviable la escritura.
Desde entonces, cada 15 días seguimos con incomprensible acción de tener que solicitar al banco las prórrgas, cuando no somos nostoros los que tenemos problema alguno para firmar.
En cada solitud de prórroga hemos incluido que nos faciliten plazos estimados, estado de la situación,... Pero salvo dos pequeños detalles, nunca hemos recibido información clara ni del estado, ni del tiempo que faltaba para poder firmar la escritura.
En septiembre nos instan de nuevo a firmar. Comprobamos que la parcela todavía no está registrada en el catastro y el banco quiere que firmemos con una "claúsula de subrrogación al proceso catastral" algo a lo que nos negamos porque tampoco ha sido recpecionada por el Ayuntamiento. Además les solicitamos que debe quedar incluido en la escritura la resolución de las servidumbres aparentes y no aparentes.
A partir de este momento las cosas se paralizan. Ya no parece que tengamos que pedir más prórrogas. Pasan los días y ante la falta de información y desamparo, amenazamos con demandar el proceso tanto a API como al banco. Es entonces cuando a finales de octubre nos llaman de la API que el banco dice que esa parcela tiene "problemas" administrativo jurídicos (suponemos que con el tema de las servidumbres) y que no puede ser vendida. Su solución es que nos devuelven el dinero y que "donde dije digo digo Diego".
Evidemente nuestra decisión no es quedarnos de brazos cruzados. Llevamos 9 meses esperando, asumiendo gastos de alquiler, suministros, guardamuebles... Queremos seguir optando a la parcela ya que es una buena oportunidad. Entendemos que el banco no puede decidir "después de tanto tiempo" (9 meses), que ahora la parcela no es vendible. Pensamos que esto es algo que deberían haber valorado antes de ponerla a la venta. Y no se puede resolver con la simple devolución del dinero señalizado. Entendemos que de haberse cometido un error por su parte, deben asumir gastos que nosotros hayamos soportado, además de daños y perjucios o dolo.
Nos gustaría recibir alguna opinión al respecto en este sentido. Nos vamos a poner en manos de abogados, pero nos interesa saber otras experiencias.
1 Respuesta
Si se ponen en manos de un profesional sensato, les dirá que recojan su dinero y busquen algo mejor. Ustedes dieron una cantidad en concepto de señal, que es el mínimo grado de compromiso contractual y algo jurídicamente poco relevante, como para pedir unos daños que ustedes deberían constatar ante un tribunal (el mero retraso no es incumplimiento) y un lucro cesante igualmente pendiente de acreditar. Es bien cierto que el banco no ha hecho las cosas de forma muy ortodoxa; y que además ustedes vieron frustradas sus legítimas expectativas de adquisición de una propiedad en condiciones que juzgaron ventajosas. Pero también es verdad que a veces las cosas se tuercen y no se puede seguir adelante con un negocio que en el momento de pactarse tenía una apariencia que finalmente fue otra, es el llamado rebus sic standibus. Solo en el caso de que haya habido una actitud deliberada y consciente de perjudicarles a ustedes, mediante el expediente de ocultarles datos que eran bien conocidos cuando pagaron la señal, de tal forma que, de haber tenido conocimiento no hubiesen cerrado el trato, podría progresar. Pero mucho ojo con obstinarse en una vía fracasada, cara y extenuante.
Gracias por la respuesta. Es interesante el planteamineto ya que otras opiniones que tenemos de abogados van por el camino contrario. Comentan que el acuerdo/contrato que tenemos, más allá de la señalización económica, nos otorga el derecho de "no renuncia". Es decir que si nosotros queremos seguir optando al bien, tenemos derecho a ello, salvo que, como indicas, el bien se encuentre en un estado que haga imposible su venta por motivos excepcionales. En este caso, parece que puede deberse a problemas jurídico-administrativos con el bien (seguramente por un problema de servidumbres). Algo que otras opiniones no consideran motivos excepcionales y que son de posible resolución, eso sí, mediante un proceso jurídico que tardaría tiempo en resolverse. El caso es que nosotros no tenemos prisa y podemos esperar el tiempo que estos procesos puedan durar, que según nos dicen pueden ser varios años. El caso es que ahora vamos a solicitar al banco vía burofax, que nos especifique los motivos detallados de la imposibilidad de la venta. En el acuerdo, no se aprecian "arras penitenciales". Respecto al cese del acuerdo, sólo habla de lo que nosotros debemos asumir si fueramos los responsables de la ruptura, y nunca de lo que sucede si ellos lo son. Si bien es lógigco lo que no queremos es que en este proceso cueste más el collar que el perro pero si hay opciones queremos pelearlo porque ha sido lamentable.
En el mejor de los casos, podrán optar a 3.000 euros. Ustedes no tienen un contrato de compraventa en que hayan pagado parte del precio y hayan ejecutado parcialmente su contenido, siquiera emplazando en notaría; lo que tienen es una "señal", que prefigura un contrato, pero no lo sustituye. Créanme que litigando se encaminan a la molicie, porque el cálculo de la base reguladora del pleito se hará sobre el valor asignado a la parcela, y eso es lo que les cobrarán abogados y procuradores. Más los del banco, si el juez aprecia que se portó con rigor al requerirles a ustedes para otorgar las escrituras. Cosa distinta sería un detallado contrato de compraventa en que se hubiese entregado una cantidad que, por su importe, podría considerarse conceptualmente como pago de "precio" y con ello la conexión a la propiedad plena. Lo que tienen pagado, sin embargo, podría considerarse que les da derecho a cobrarse el doble, y nada más. El abogado del banco les fulminará a preguntas en juicio para saber cuál era el grado de su conocimiento (del de ustedes) sobre los problemas que había con el solar objeto de la señal, con el propósito de enfatizar que ustedes sabían con qué se las estaban viendo, y de ahí que no pagasen nada en concepto de compraventa, queriendo ahora hacer pasar una simple señal como un contrato perfecto. Abandonen su percepción moral del asunto y sus propios sentimientos sobre el mismo. Vayan a otra cosa.