Reclamación por daños estructurales a una promotora que está en quiebra
Explico un poquito mi caso. La urbanización en la que vivo tiene 8 años y a raíz de querer pintar la fachada, nos hemos dado cuenta de que hay balcones a los que se les ha empezado a caer parte del hormigón, dejándose ver en algunos las barrillas ya oxidadas, ante todo queremos arreglarlo por que es un peligro. Hemos determinado que el problema viene por el mal diseño del edificio, el alero de los áticos no sobresale lo suficiente y cuando llueve el agua cae a los balcones, que están azulejados sin voladura, por lo tanto cae el agua de balcón en balcón resbalando por todo el hormigón, de ahí que se esté descascarillado. Mi pregunta es si tenemos alguna posibilidad de reclamación, ya que la promotora ha quebrado; y si podemos ir arreglándolo y mientras reclamamos porque es un peligro tenerlo así y no sabemos lo que puede durar una reclamación de este tipo si procediera.
2 Respuestas
Lamento su problema. Intentaré darle algunos consejos que quizás puedan serle de ayuda.
En primer lugar, en mi opinión el diseño no tiene nada que ver. Da igual que los balcones reciban agua cuando llueve. Todos los balcones del mundo la reciben y algunos se "descascarillan" y otros no.
El problema no es que los balcones queden a la intemperie si no que el hormigón armado del que están construidos está mal ejecutado. Seguramente se utilizó un hormigón que no era el adecuado para ir a la intemperie en el ambiente en que se encuentran. Es posible que las barras de acero que se han acabado oxidando tengan un insuficiente recubrimiento de hormigón. Es posible también que la losa del balcón está mal impermeabilizada. Y lo más seguro es que la patología se dé por una confluencia de las tres razones que les he explicado.
Excepto que en el proyecto arquitectónico se prescriba un hormigón equivocado, un recubrimiento de hormigón sobre las barras o una mala impermeabilización, no deben buscar la culpa en el diseño del edificio. Muy probablemente es un error de ejecución de la obra. Los responsables de la ejecución son, en primer lugar el constructor y el Director de Ejecución de la obra -antes aparejador-
Referente a la posible reclamación: Las losas de balcón forman parte de la estructura del edificio y por lo tanto están cubiertas por la póliza de "seguro decenal". El seguro decenal es obligatorio para todos los inmuebles de viviendas desde el 6 de mayo del 2000, fecha en que entró en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación.
Dado que la póliza o certificado de seguro es un documento obligatorio para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva acabada, encontrarán una copia de ese seguro en la escritura de compra-venta, en la escritura de obra nueva y también en la Notaría donde se autorizaron las escrituras.
Pónganse en contacto con la aseguradora.
Muchas gracias, hablaremos con la aseguradora
Tengo una copia de un certificado acreditativo de constitución y vigencia del seguro decenal. Deberíamos llamar directamente a la aseguradora para que venga a mirarlo o llamar a un perito que haga un estudio para presentárselo a la aseguradora? Por que un estudio de un perito nos puede salir muy caro?
Gracias
Se me ocurren dos posibles vías para empezar a caminar. Una es como usted muy bien apunta, la de llamar directamente a la aseguradora del decenal; más que nada como gesto de buena voluntad. Otra posible solución sería comentar el tema antes con la aseguradora con la que tengan el seguro de la comunidad -en principio deberían tenerlo- por que normalmente las pólizas de seguro de las comunidades de vecinos incluyen el asesoramiento jurídico. Yo me decantaría por comentarlo antes con mi aseguradora por el asesoramiento jurídico que pueden brindarles previamente a cualquier otro paso.
Referente al perito: un perito no le hará un estudio, le hará un informe o un dictamen. El informe es simplemente una descripción de la patología (voy, veo y te cuento lo que veo), sin entrar en las causas que la provocan ni en las medidas paliativas. Un dictamen es lo mismo pero con la emisión de una opinión técnica. Esa opinión debería incluir una descripción -o una hipótesis fundamentada- de las causas que originan la patología y un presupuesto del coste de la reparación.
El coste de un informe no debería ir más allá de los 150 o 200 €. Si hay que emitir un dictamen seguramente podría hacerse por unos 500 € a los que habría que añadir el coste de otras pruebas adicionales como podrían ser un análisis del hormigón o del grado de corrosión de las armaduras que han quedado expuestas en caso que el perito lo considerase relevante.
Yo me conformaría con un informe en el que el perito, además de describir lo que ve, deje claro que los balcones forman parte de la estructura y por lo tanto están dentro de lo que cubre el seguro decenal. El dictamen sería útil en el caso de tener que llegar a una reclamación por la vía judicial porque la reclamación debe ser por un perjuicio cierto y cuantificado e ir contra alguien concreto. De momento, no debería ser el caso.
Si precisase de más información le dejo mi página web en la que podrá encontrar la forma de contacto: www.xavieringlada.com
Un cordial saludo. Suerte
Yo soy arquitecto especialista en patologías de la construcción y considero que El experto Xavier Inglada te ha dado un buen consejo. Debes de mirar el seguro decenal en la notaría y derivar la reclamación judicial al promotor y al arquitecto técnico de la obra.
Mi consejo es que antes de tocar nada, realicéis un informe pericial por un especialista, que analice la patología, el procedimiento reparador y el coste.
En base a ese informe, acudir a un abogado y antes de ponerse a gastar dinero en reparar, que sea el abogado el que os diga los pasos adecuados a seguir para llevar a buen puerto la reclamación.
¡Gracias!
hace 2 horas
Tengo una copia de un certificado acreditativo de constitución y vigencia del seguro decenal. Deberíamos llamar directamente a la aseguradora para que venga a mirarlo o llamar a un perito que haga un estudio para presentárselo a la aseguradora? Por que un estudio de un perito nos puede salir muy caro?
Gracias
Pueden llamar a una la aseguradora, pero ese tipo de seguros específicos no es como el de los coches o el de hogar, solo suelen actuar cuando se les denuncia.
Sobre el coste, no se desde donde me escribes. Hoy en día son libres y como mucho te puedo dar una referencia de mis honorarios.
Yo trabajo habitualmente en Galicia aunque me he desplazado alguna vez a Asturias, Toledo y Alicante, para atender a clientes de los abogados con los que habitualmente trabajo.
Los honorarios que tengo para los abogados para los que trabajo, de un peritaje completo con inspección, diagnóstico, procedimiento corrector y valoración, según determina la norma UNE 197001 son mas o menos los siguientes:
Para comunidades pequeñas <15 viviendas entre 80 y 90 € x vivienda
Para comunidades medianas < 40 viviendas entre 70 y 75 € x vivienda
Para comunidades grandes >40 viviendas sobre 60 € por vivienda.
Si el desplazamiento es de más de 50 Km, suelo hacer una estimación y calcularlo a mayores.
Para la asistencia a juicio y declaración, cobro el desplazamiento y las horas de trabajo, cuando se produce la citación.