Comunidades. Obra fachada. Conservación o mejora?
Situación. Comunidad de propietarios con obra de fachada y los locales cuestionan el concepto de algunas de ellas.
Tenemos en perspectiva unas obras de fachada con soluciones propuestas (teóricamente todas validas para nuestro problema) tan dispares que van desde saneado, reconstrucción de zonas de mortero y pintado por importe de unos 15.000 €uros hasta terminados con SATE o aislamientos inyectados en cámara por importes superiores a 80.000 €uros.
Los locales aceptan entrar en los gastos que consideran como reparación (que vendrían a ser los presupuestos de 15.000 €uros mas o menos) pero se niegan a entrar en los gastos de los otros presupuestos alegando que son mejoras y que no les beneficia en nada y sus derramas suponen mas de tres veces la cuota mensual de comunidad.
3 Respuestas
Varias cuestiones.
Sobre le tema de las soluciones a su fachada, le diría que rechace rotundamente los aislamientos inyectados. Ya he ido de perito en varias ocasiones por problemas del inyectado de cámaras de aire con aislamientos y me parece la peor solución sin duda.
Sobre el presupuesto, no se cuantos metros de fachada tienen, pero me parece un disparate que una fachada SATE multiplique por más de 5 el precio de una reparación, saneado y pintado, salvo que esta reparación sea muy básica. Por mi experiencia, no puede haber tanta diferencia.
Sobre las derramas, yo he comentado este tema ya más veces con algunos abogados con los que trabajo habitualmente y no tienen un criterio único. Alguno opina que si es cierto que no se les puede obligar a pagar más de 3 veces la cuota mensual en una obra de mejora y otros opinan que no están obligados a pagar más de 3 veces la cuota mensual por anualidad, pero que si están obligados a pagar la totalidad de la obra con un esfuerzo anual que no supere esas 3 cuotas.
Además queda la otra cuestión por resolver, ya que en estos momentos las obras que conduzcan a la eficacia energética del inmueble y al ahorro de energía, tampoco está claro que sean obras de mejora. Hay quien tiene claro que si son mejoras pero hay quien ya plantea que son obras de adecuación del edificio, como por ejemplo, sustituir la instalación de agua de plomo de edificios antiguos por instalaciones modernas de multicapa o similar.
Yo soy técnico y no soy un experto en temas legales, pero como le digo, al menos los abogados para los que yo trabajo de perito no tienen un criterio único, por lo que no le puedo dar una respuesta específica al tema que plantea.
No se puede obligar a ningún propietario a participar de los gastos de unas obras de mejora, cuyo coste exceda las tres mensualidades, si ha votado en contra de ella. Es decir que, si como usted dice, existe solución razonable a sus problemas sin tener que elegir la opción más compleja, los locales tendrían razón en negarse a participar.
Si, aún así, la Comunidad decide llevar adelante la obra y asumir que estos propietarios queden exentos, no habrá problema. Si se les exige participar, lo normal es que, dado que considerarán que se trata de un acuerdo ilegítimo, decidan impugnar (y con ciertas garantías de éxito, en caso de que realmente la obra no se pueda considerar necesaria en su versión más costosa).
Los dueños de locales así como los de pisos deberán atenerse a los que se decida válidamente en Junta y a lo previsto en la ley. En este enlace puede ver las distintas posibilidades en todo caso podrán impugnar judicialemente esos acuerdos, con los efectos que la ley señala para las impugnaciones.
Además de los que le he dejado, le puede interesar la lectura de
La ley la conozco, pero como todas, la interpretación es muy variable. Me interesaría tener referencias de otros casos similares, de las decisiones que se han llegado a tomar.
En el enlace que le he dejado tiene vd abundante jurisprudencia de casos más o menos similares.