Fotocopia de sentencia de demanda contra comunidad de vecinos

El presidente no tiene más derechos que cualquier otro propietario y sí más obligaciones

La documentación que atañe a la comunidad incumbe a todos los propietarios y pertenece a todos ellos. No es del presidente.

Aunque el presidente sea el representante legal de la comunidad, no puede hacer ni deshacer a su antojo

La comunidad es soberana y su gobierno corresponde a la junta de propietarios

Si, como parece por su exposición, su presidente actúa como si tuviera algún tipo de poder o de privilegio, les recomiendo que li destituyan y nombren a otro

Hola. Se me borró el saludo en el post anterior :' .Gracias por contestar.

El caso es que pregunté en su día en todoexpertos si tenía el presidente obligación de poner a mi disposición la demanda y me dijeron que no. Por ello no insistí más en ese punto.

El tema de la comunidad es complicado, ya que casi todo el mundo es gente mayor y nadie quiere hacerse cargo ni meterse en líos...por eso hace y deshace a su antojo. Por no discutir la gente paga. Todos los años se vota elección de presidente y secretario y siempre salen los mismos desde hace 15 años...porque nadie quiere hacerse cargo...y yo tampoco, la verdad. Uno es funcionario y otro prejubilado, así que tienen tiempo de hacerse cargo de las cosas...tiempo que yo no tengo.

Si no le importa, me diría qué artículo de la LPH es el que me ampara para solicitar toda la documentación referente al proceso? (He entendido por su respuesta que tengo derecho a solicitarla, si no es así, por favor corríjame).

Gracias de nuevo.

Si se refiere a la pregunta del 22 de febrero, veo que el compañero Pontevella ya le respondió lo mismo que yo

El presidente debería mostrarle cualquier documento relativo a la comunidad. Es tan suyo como de Ud.

Quizá le confundió que dijera que el administrador custodia la documentación. Y también es cierto que el administrador no tiene porqué responder ante las peticiones de los propietarios individuales (aunque podría). Sí debe responder ante la junta y ante el presidente. Por tanto, si ud. solicita ver algún documento que está en manos del administrador, puede solicitarle que se lo muestre y, si se niega, solicitarlo al presidente

No hay ningún articulo que diga expresamente que el presidente tiene la obligación de mostrar un documento, pero no hace falta. El documento es de la comunidad. Por tanto, tan suyo como de cualquier otro miembro de la comunidad, lo mismo que del presidente

Insisto en que el presidente no tiene mayor poder o autoridad

Yo es que acabo de llegar a la "comunidad" y me disculpe...pero es que aparte de todo lo anterior querría relatarle que según las normas de la "comunidad", en contra de la LPH, por lo que creo entendido, el presidente y el secretario no pagan la cuota de comunidad mensual, lo cual es del todo punto creo ilegal...el grueso de la junta, le repito, es gente de más de 70 que ni sabe ni quiere saber nada de la comunidad, y de eso se vale este personaje...yo es el panorama que me he encontrado.

Siento ser tan pesado, pero es un tema complejo y quiero tener bien claro el suelo que piso antes de proceder, por eso solicito su ayuda.

Gracias de nuevo.

Un saludo.

En efecto, todo propietario, incluido el Presidente (y Secretario, si también es propietario), deben contribuir como el resto de propietarios a los gastos de la Comunidad, de acuerdo a sus respectivas cuotas de participación. Si no lo hacen, pueden ser considerados morosos, con todo lo que ello conlleva (perder el voto, enfrentarse a monitorios, ...).

Sin embargo, existen "argucias" para escapar a esta situación. Nada impide a la Comunidad prever en su presupuesto una partida para "gastos" del Presidente y Secretario, que podría coincidir con el importe anual de las cuotas que les correspondería pagar. De ese modo, a todos los efectos prácticos, no pagarían cuota, pero tampoco tendrían deudas con la Comunidad.

Me temo que, si estas personas gozan de la aprobación de la mayoría (o existe tal pasotismo que "todo está bien"), van a seguir campando a sus anchas.

Sólo le puedo sugerir que trate de "hacer campaña". Si hay tantas irregularidades, los únicos beneficiados son ellos, en perjuicio del resto de propietarios. Si consigue suficientes apoyos, podrán destituirlos y nombrar a otras personas con menos "intereses personales" y con más interés por la Comunidad.

Gracias a ambos. Ahora ya voy más convencido sobre mis derechos.

Es necesario solicitarlo por escrito? Al ser una reunión no habrá acta, como en las juntas, y no constará en ningún lado, pero al menos el resto lo verá.

¿Entonces si como temo no quiera soltar nada de documentación, estaría en mi derecho de denunciarle a él a título personal?

Saludos.

En cuanto al tema de solicitar los documentos, ¿debería mandarle una carta certificada con acuse de recibo o un burofax para que conste en algún documento que se ha dado por enterado?

Gracias de nuevo.

No debería ser necesario solicitarlo por escrito. Pero todo depende de la "voluntad" que tenga el Presidente en hacerle caso. Si no la tiene, lo major (pero más caro) sería mandarle un burofax con certificación de contenido. Tiene un coste aproximado de unos 40 euros.

Bueno...pues me dió la copia por las buenas...pero no de buena gana...no me extraña.

Le han tirado todo abajo. Sólo una cosa más que espero sea lo que yo pienso.

Cito textual de la sentencia: "En todo caso, y dada la innecesariedad de las obras acordadas, debería haberse aplicado el régimen de mayorías cualificadas previsto en el artº 17.4 LPH, y su coste por encima del límite legalmente establecido en dicho precepto resultaría inexigible a los propietarios que deseen mantenerse al margen de la mejora...".

A día de hoy yo estoy al corriente de pagos con la comunidad. La intención que tenía era reclamarlo cuando llegara el momento, pero por la cita que le acabo de poner, ¿entiendo que este puede ser el momento de reclamarlo? ¿Según lo que pone en la sentencia, debería dármelo por las buenas o habría que denunciar a la comunidad?

Gracias de nuevo.

Un saludo.

Entiendo que me pregunta si le tienen que devolver el importe de la derrama, ¿no?

El efecto, con esa sentencia, cualquier propietario que hubiera votado en contra tendría derecho a no participar en los gastos

Si ya hubiera abonado el importe de la derrama, tendría derecho a la devolución

Sin más

Es decir, "por las buenas"

Si se niega, deberá denunciarlo, aunque sinceramente, dudo que sea capaz de negarse, porque lo tiene más que perdido

Puesss lo cierto es que técnicamente no he votado que no, me explico. No acudí a la reunión en la que se acordó esto.

La historia completa es que hubo una reunión inicial en la que se acordó llevar a cabo la obra y otra en la que se presentaron los presupuestos. En la primera de estas 2 reuniones yo voté que no, y así está recogido mi voto, pero estas 2 reuniones resultaron invalidadas al no haber asistido la propietaria del local, entonces hubo una tercera reunión en la que se volvieron a acordar los mismos puntos que en las 2 anteriores. Yo no acudí a esta última reunión, así que técnicamente no he votado, aunque consta el precedente del voto de la primera reunión. Supongo que estaré en el mismo derecho de reclamar...símplemente he ido pagando por no incurrir en impago a la comunidad. ¿Aunque hubiera votado que sí, tendría derecho a reclamar? Esto último ya es por duda existencial, ya que al no haber votado, tu respuesta me ha inquietado un poco.

Muchas gracias de nuevo.

Habría que leer la sentencia íntegra, por si hubiera especificado algo concreto para cada caso, o si incluso anula el acuerdo. ¿Qué mayoría se alcanzó y en qué convocatoria (primera o segunda)? Quizá, incluso, podría darse el caso de que el acuerdo no fuera válido, por no haberse alcanzado la mayoría necesaria.

Por otra parte, dado que se trata de un acuerdo en el que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no votaron expresamente a favor, según el artículo 17.8 de la LPH, su voto (lo mismo que el de cualquiera que no asistió), aunque no manifestara su oposición por escrito en el plazo de 30 días, no se sumó al de la mayoría.

En respuesta a la pregunta, si Ud. hubiera votado a favor, no podría reclamar, salvo que la sentencia anulase el acuerdo.

Pues el fallo del magistrado sí anula el resultado de esa reunión en la que yo no voté...textualmente:

"...declarando la nulidad del acuerdo adoptado en Junta General de 11 de Julio de 2014, que validaba los acuerdos previos de fecha 16 de Mayo y 20 de Junio de 2014..."

En ese caso, no hay duda. Si el acuerdo no es válido, la obra y la derrama no lo son. Por tanto, Ud. debería recuperar su dinero.

¿Dice algo más la sentencia? ¿Obliga a deshacer la obra? ¿Indica algo sobre la devolución de la derrama? Por ahora, todo parece indicar que el Presidente se ha metido en un buen lío... ¿Tienen Uds. Administrador externo? Si es así ¿Ha participado en todo esto de alguna forma?

Buenas de nuevo.

La sentencia no dice nada sobre deshacer la obra, ni tampoco nada expreso sobre devolución de derramas. Símplemente lo que ponía de que el coste por encima de límite resultaría inexigible a los propietarios que deseen mantenerse al margen de la mejora.

No tenemos administrador externo, ninguno en su sano juicio hubiera consentido esto, supongo...¿por?

Una cuestión más, si no le importa. El presidente dijo en la última reunión que convocará una nueva junta a primeros de Julio, desconozco con qué motivo. Mi intención es redactar un escrito para dicha junta, el cual quisiera que se anexara al acta, en lugar del clásico "que conste en acta", de palabra. Prefiero pensarlo y estructurarlo en frío, que hablar en caliente en la junta, que seguro se quedan cosas en el tintero y/o las palabras pueden no ser las mejor elegidas. ¿Esto estoy en derecho de hacerlo?

Mil gracias de nuevo.

¿A todo esto, sobre cuánto podría mensualmente cobrar un administrador de comunidades? De momento "pagamos" o dejamos de percibir 80 Euros. Si no es mucho más puede merecer la pena.

Respondo mañana

Preguntaba si tenían Administrador externo porque lo habitual es que tenga contratada una póliza de responsabilidad civil. En un caso como éste, se habría producido, probablemente, un error por parte del Administrador al consentir estas irregularidades.

En cuanto a lo que pregunta del escrito, en lugar del clásico "que conste en Acta", decirle que ese clásico no tiene utilidad, necesariamente. El Secretario, que es quien redacta el Acta, no tiene obligación, si no quiere, de hacer constar lo que pidan los vecinos. Únicamente deben constar los acuerdos alcanzados (además de fecha, lugar, asistentes, propietarios privados de voto, etc.). Por tanto, si como imagino, el Secretario es a la vez el Presidente, no tiene la obligación de incluir en el Acta su documento (y deduzco que no le interesará hacerlo, aunque desconozca su contenido).

Lo que le sugiero (y en esto sí está obligado a hacerle caso) es que le pida al Presidente que incluya un punto en el orden del día con el asunto que Ud. quiera tratar. Cuando traten el asunto en la reunión, puede Ud. decir lo que considere oportuno o hacer entrega del documento al resto de vecinos.

Gracias de nuevo por sus respuestas

Pues no, en esta nuestra comunidad de 33 viviendas y un local, gozamos de presidente y secretario, o lo que es lo mismo, perdemos 2 cuotas de comunidad por importe de 40 Euros cada una. El secretario es básicamente un esbirro del presidente.

Lo del orden del día me lo pensaré, tengo muchos frentes abiertos...

1  Intentar deponerle en favor de un administrador apelando a la más que pésima gestión de este asunto que ha desembocado en una obra ilegalizada, con la obra de aislamiento de un hastial ya hecha por valor de 15.000 Euros y con una sentencia que dicta que nadie tiene por qué pagarla. Tengo que pedir presupuestos de administradores, que si encuentro uno por 90 Euros o 100, ya que perdemos 80 con esta pareja, puede que consiga que la comunidad lo apoye.

2 El tema de la tarifa plana de cuotas de comunidad...(40 Euros todos)...¿Eso en que se basa? Según tengo entendido todo propietario tiene que participar con el porcentaje que le corresponda...¿ningún acuerdo comunitario podría "sobreescribir" eso, no? Vamos, que es básicamente ilegal...es que en el tema de la derrama se aplicaba tarifa plana también y en una obra total de 55.000 Euros, como que pagaba un 16% más de lo que me correspondería, y eso es una pasta.

3 Volviendo al tema de que presidente y secretario no paguen la comunidad...en el balance de cuentas del último año no veo ninguna partida que justifique esa cantidad que se deja de percibir. Sólo tengo el de este año. Me comentaba en los primeros post que ya se encargaría de justificarlo, pero yo aquí no veo nada...como no sea que en los ingresos de comunidad lo hayan sumado directamente, lo que también me oldría a ilegal...es que esto es una fiesta...xD

4 El señor presidente se supone que sabe de leyes...al final, por lo que dicta la sentencia, todo esto erá efecto dominó, me explico, una vez que se declara la innecesariedad de la obra, por fuerza también cae que se va a vulnerar el artº 17.4 LPH y que el único resultado de perder el juicio es el que le comentaba...una obra de 15.000 Euros hecha que nadie tiene por qué pagar...con pocas posibilidades de recurrir, porque creo que ni lo admitirían a trámite...¿esto es como muy negligente, no?

5 Si me da un correo si quiere le envío la sentencia. Son sólo 4 páginas, pero muy llena de contenidos hilarantes, como que en el juicio hasta el arquitecto contratado por la comunidad para redactar el informe pericial, se acabó desdiciendo de su informe en el que decía que en un piso había daños que podrían afectar a la seguridad o habitabilidad...

6 Si pasa por Valladolid, sepa que está invitado a comer o ronda de pinchos o lo que desee, jeje...

Gracias de nuevo.

Dada la extensión de la pregunta y la hora que es, respondo mañana ;-)

Ah, sí, ahora recuerdo que anteriormente ya me había comentado que Presidente y Secretario eran dos personas, no una. Disculpe el olvido.

Lo de tener un Administrador (profesional) es más que recomendable. Sobretodo, en Comunidades de un cierto tamaño. Y la suya, con más de 30 vecinos, creo que lo justifica. El precio depende mucho de la zona y también puede depender de las características de la Comunidad. Busque un poco, pero creo que por 90-100 euros lo va a tener un poco complicado. Yo calcularía un mínimo de 4-5 euros por vecino, por lo que en su caso estarían alrededor de unos 150 euros. Pero, ya le digo, lo mejor es que consulte por su zona y busque un par de opciones o tres. Eso sí, asegúrese de que son profesionales colegiados y con una póliza de RC en vigor.

Lo del reparto a partes iguales, puede ser legal. Es cierto que la LPH habla de reparto por coeficientes y es lo más justo y habitual, pero si la escritura de división horizontal o los estatutos establecen algo diferente (partes iguales), es perfectamente legal. Y, en cualquier caso, la forma de reparto se puede cambiar, en cualquier momento, pero sería necesario un acuerdo unánime.

Lo de que Presidente y Secretario no contribuyan a los gastos ordinarios, como le comenté, no es legal. Todo propietario debe contribuir. Sin embargo, como le decía, es realmente fácil de "justificar" (y con justificar me refiero a "darle apariencia de absoluta legalidad").

En cuanto a lo que comenta de una obra "que nadie tiene que pagar"... ahí en donde veo "agujeros"... Por una parte, obviamente, alguien la tiene que pagar, sin no se quieren enfrentar a una reclamación por parte de los que hayan hecho el trabajo, que están en su derecho a cobrar. Pero imagino que eso ya está hecho, porque se les cobró una derrama. Por otra, en principio, al aplicarse la condición de obra "prescindible", deberían abonarla los que hubieran votado a favor, quedando exentos los vecinos que no hubieran apoyado el acuerdo. Sin embargo, si la sentencia invalida el acuerdo, ¿qué implica? Si no dice nada más, en mi opinión, el tema queda "en el aire". ¿Qué se hace con la obra? ¿Es ilegal? ¿Quién la paga, si corresponde a un acuerdo invalidado? Si, además, la sentencia no obliga a nada, ¿cuál va a ser el siguiente paso?. ¿Deberán volver a acudir al juzgado para un juez decida quién debe asumir responsabilidades y quién va a pagar la obra? El Presidente, ¿tiene intención de devolver el dinero a alguien? Y si es así, ¿A quién? ¿A todos? ¿A los que no votaron a favor? Los que votaron a favor, ¿qué opinan? ¿Estarán de acuerdo en que se devuelva el dinero al resto y, por tanto, ellos tengan que pagar más de lo que ya han pagado?

En fin... complejo y muy lejos de estar solucionado, por lo que parece.

¿Ha consultado Ud. con un abogado?

La obra ya está pagada.

Por lo que veo el presidente en principio creo que no tiene intención de devolver nada voluntariamente...de hecho en la última reunión "se le olvidó" comentar el pasaje de la sentencia que le comentaba...no sólo eso sino que parece que le molestó que le solicitase una copia...no me extraña, jeje...

"En todo caso, y dada la innecesariedad de las obras acordadas, debería haberse aplicado el régimen de mayorías cualificadas previsto en el artº 17.4 LPH, y su coste por encima del límite legalmente establecido en dicho precepto resultaría inexigible a los propietarios que deseen mantenerse al margen de la mejora...".

Pero como usted comentaba...si se anula el acuerdo, se anulan los votos, entonces no se le puede exigir nada tampoco a ningún vecino, aunque haya votado que sí.

¿Se le podría intentar "meter mano" al presidente a título personal para que responda por esta negligencia?

Creo que lo mejor que puedo hacer es consultar con el mismo abogado que los propietarios del local, que ya sabe de lo que va el tema y así no le tengo que explicar nada.

Gracias de nuevo.

En efecto. Lo mejor es que consulte con un abogado (yo no lo soy). Pero no me gustaría estar en el pellejo del Presidente. Creo que lo tiene mal. Si nadie está obligado a pagar, sólo veo una fuente para las devoluciones.

Lo que me sigue sorprendiendo es que el magistrado, en la sentencia, no se "moje" y simplemente diga que se anula el acuerdo, sin manifestarse en cuanto a las consecuencias que conlleva de dicha resolución. Eso les obliga, a mi entender, a volver a enfrentarse en un juzgado.

En fin... me temo que yo ya poco puedo aportar.

Le deseo mucha, mucha suerte en este asunto.

Ah, y ¡Gracias por la invitación a pinchos, que el otro día se me pasó agradecerlo!

:-D

Sigue en pie, por supuesto, me ha ayudado muchísimo

Bueno...que el presidente convoca otra reunión para seguir adelante con la obra asumiendo la parte del local los vecinos...la reunión es el 16 y he quedado con el abogado el 14, que igual va el directamente a la junta en mi lugar...yo no se si este hombre es que esta majara, toma a la gente por tonta o ambas...no es claro que va a volver a incurrir en la misma violacion del art 17.4 de la lph? El haber perdido el juicio anterior se consideraría precedente?

gracias

Curioso sí que es, la verdad. A ver cuál es su planteamiento, ahora. Quizá está buscando apoyos a la desesperada.

¿Cuál es exactamente el orden del día de la reunión?

"Orden del día: UNICO

Habiendo sido liberados los propietarios del local comercial de la obligación de contribuir a la derrama aprobada en su día para el aislamiento de los hasdtiales de este edificio, se someterá a votación, únicamente entre los propietarios de las viviendas la misma propuesta planteada en la reunión del 16/05/2014, y en su caso con elección de presupuesto y establecimiento de cuotas de derrama."

Yo es que conforme a lo establecido en la sentencia, ya me siento tratado de gilip***** por este señor, ya amen de todo lo anterior.

Sólo se me ocurren dos opciones

Este hombre no tiene muchas luces (me extrañaría que fuera tan limitado)

Está desesperado, porque se da cuenta de que va a tener que pagar la obra él solito

Yo creo que es la segunda y que trata de engañarles de nuevo, con una interpretación torticera de la sentencia, con la esperanza de que nadie se haya dado cuenta de que no se exime al local, sino a todo el que no quiera apoyar la obra, por ser innecesaria

Yo asistiría a la reunión y, con toda la calma posible (y con la sentencia en la mano), explicaría a sus vecinos la situación real

En cualquier caso, salve su voto y manifieste su intención de denunciar a la comunidad si se aprueba la obra con una derrama para todos, voten a favor o en contra

Si se acepta que sólo paguen los que voten a favor, no hay problema

Por cierto, ¿creo qué no me lo ha comentado hasta ahora... Con qué mayoría de aprobó en su momento?

Para mi que creo que pensara que la sentencia anula lo anterior,es decir, si se hace una nueva votación, la sentencia técnicamente no tendría validez sobre este nuevo acuerdo, por eso le preguntaba si la sentencia de ahora valdría como precedente para anular un nuevo acuerdo, que me supongo que si...creo que esa debe ser su idea, obligarme a volver a denunciar...

El acuerdo anterior se aprobó en condiciones correctas, todos los votos menos un vecino que ya removió este tema en su día. Ignoro que paso con el voto del local. El quórum de asistencia, creo que es eso, también era correcto.

En mi opinión, pueden acordar nuevamente que se haga la obra, pero lo que deja claro la sentencia es que es innecesaria y que, por tanto, requiere de mayoría cualificada y que todo aquel que no esté de acuerdo, no estará obligado a pagar

Me pregunto cuántos votarán a favor sabiendo que el que no quiera no tiene porqué pagar

Pues a ciencia cierta creo que lo sabremos tres...esto se puede anunciar a bombo y platillo en la junta, pero temo que empiece a tergiversar y al no tener conocimientos legales suficientes para rebatirle las cosas vuelva a engañar a la gente mayor, por eso pensé que mejor fuera mi abogado a la junta, que con el seguro que no se pone gallito...

Entiendo que, si se siente más tranquilo, quiera que asista su abogado. Sin embargo, pocas argucias creo que le pueden quedar, a la vista de la sentencia.

Creo que no deja lugar a dudas o ambigüedades. Las obras no eran necesarias y su importe supera las 3 cuotas ordinarias. Por tanto:

- Deben aprobarse con una mayoría de las 3/5 partes de propietarios y cuotas

- Cualquier propietario que no vote a favor no quedará obligado al pago

"En todo caso, y dada la innecesariedad de las obras acordadas, debería haberse aplicado el régimen de mayorías cualificadas previsto en el artº 17.4 LPH, y su coste por encima del límite legalmente establecido en dicho precepto resultaría inexigible a los propietarios que deseen mantenerse al margen de la mejora...".

El artículo 17.4 es claro:

"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal."

El hecho de volver a votar sobre el mismo asunto no cambiará nada de esto. La obra sigue siendo la misma y sigue teniendo el mismo coste. Por tanto, al no ser necesaria y superar el importe de las 3 cuotas, los disidentes NO quedan (ni quedarán) obligados al pago, por muchas veces que se vote.

Pues creo que su estrategia se basa claramente en seguir engañando a la gente mayor...bien claro queda, creo yo, a tenor de la redacción de la convocatoria de la junta. Da a entender que el local se ha librado, omitiendo que todos se han librado, según dicta la sentencia. Pretenderá hacer creer que el local se libra y si ahora se vota seguir con la obra, los que no voten o voten que no, quedan obligados a acatar la mayoría y contribuir. Me juego la mano derecha. El problema es que ya le conozco, y se pondrá a ladrar y a levantar la voz a quien le lleve la contraria...te desespera al grado de que o le das una hos...o le denuncias...creo que no hay manera de debatir con este hombre...por eso lo del abogado, xq a mi me intentará acallar y me calentaré seguro...si va el abogado y le canta las 40 y 20 en Bastos no creo que a el le rebata...es j*dido, porque ahora se juega además el "prestigio" ante los demás y se intentará defender de todas las formas...y yo no tengo temple para aguantar ya tanto espectáculo de niño caprichoso y seguro que la preparo, jeje...

Comprendo

Paciencia y suerte!

¡Gracias! Muchas gracias por tu atención y tu tiempo