Aprobación del acta anterior y subsanacion de errores o actos falsos
En primer lugar daros las gracias por todas la ayudas que me habeis prestado.
Como mi comunidad no es normal, tienen que surgir problemas cada 15 dias, somos 4 vecinos pero parecen 300.
En la ùltima reunión de la comunidad del dia 13 de diciembre, dicha acta la recibimos por email el dia 10.01.17, tengo entendido tiene que ser no mas de 10 dias pero el administrador la envia siempre cuando lo desea. Resulta que hay dos anomalias bastante graves ( nuevamente, siempre redacta en las actas o bien cosas que no ocurren o bien las redacta con errores o aplicando la Normativa de la LPH que el se inventa). Les comento la primera, tal y como redactado por el Administrador.
1º.-Informe sobre la situación actual del edificio en Urbanismo y medidas a tomar sobre su
Regularización. Situación catastral, acciones realizadas hasta el momento.
1º.-La Sra..., expone a los presentes los trámites realizados para subsanar la
Errónea situación catastral del edifico de C/Francos 9, ya que aparece una única referencia catastral para todo el edificio, no discriminandose catrastralmente a las tres viviendas, estando en este momento tramitándose el expediente de sub
Sanación que las propietarias de la vivienda de la planta 1ª Y local comercial, han encargado al abogado ... Habiendo atendido la cantidad de...€(iva incluido) como provisión de fondos y 60.€ Que ha abonado la propietaria del piso 1ª por la copia de planos del edificio que ha solicitado en la gerencia de urbanismo.
Se acuerda por mayoría el abono de una cuota extraordinaria, con la abstención de la propietaria de la vivienda ático justificando su voto con la necesidad de consultar sobre el caso con su marido.
Seguidamente este señor realiza un cuadrante con las cantidades que cada propietario que tiene que realizar en calidad de cuota extra pero la propietaria que tiene que pensarselo, ¿aparece cómo?, ¿Tal y como lo he puesto?, es decir, se aprueba por mayoria pero pagamos 3 la 4 se lo pensara.
En esto me dice el Administrador que es totalmente licito que no hay errores y no cabe subsanar absolutamente NADA.
Os agradeceria me ayudarais en este sentido, pues he ido al colegio de administradores y tampoco me han sido claros al respecto, despachandome rapido.
1 Respuesta
Como ya tuve ocasión de comentarle hace unos meses, para que alguien se abstenga y su voto no sea considerado como favorable al voto mayoritario, debe SALVAR EL VOTO en la reunión. Tengo la sensación de que esta vecina no lo hizo y, en ese caso, su vecina se sumó a los 3 vecinos que votaron a favor. Y así debería constar en Acta. Más abajo le dejo el texto del Tribunal Supremo que así lo fundamenta.
De todos modos, si no quieren ser tan "puñeteros" (si me permite la expresión), y quieren permitir que esta 4ª vecina pueda opinar a favor o en contra, sí deberían exigir que se manifieste, después del tiempo transcurrido. Y también solicitar al Administrador que ese voto se incluyera en un anexo al Acta o en una enmienda, remitida a todos los propietarios.
Para acabar, conste lo que conste en Acta sobre la voluntad de esta vecina, si ha habido mayoría de 3/4 de votos (imagino que también de coeficientes), esta vecina, esté a favor o en contra, está obligada a pagar o a impugnar el acuerdo.
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Mayo de 2013:
"La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido."
Muchas gracias por la ayuda que me prestas, esto mismo se lo he dicho por escrito al administrador y su respuesta ha sido " TONTERIAS, eso se puede hacer perfectamente como he puesto, los del Colegio de Adminstradores no tienen ni idea." Esta señora no dijo que NO ni SALVO el voto, solo dijo que ella tenia que consultarlo a su marido, por lo que entiendo que ella debe de pagar porque ha sido una propuesta aprobada por todos siendo mayoria en todo el sentido de su palabra.
Otra cuestión, es ¿ puede un administrador enviar un acta un mes despues de haberse realizado? ¿ es verdad que al comienzo de cada nueva reunión hay que ratificar la anterior para que esta tenga validez? Esto último se lo digo porque como tanto el Presidente como el Administrador redactan el acta como quieren , a su conveniencia y sin reflejar la realidad de lo ocurrido.
- Otro error o falsedad en la última reunión, ha incluido un punto diciendo que se aprobo por UNanimidad, cuando esto no ocurrió. No se hizo votación, solo se dijo que pidieramos presupuestos y veriamos .
Gracias y perdonar
1) "Esta señora no dijo que NO ni SALVO el voto, solo dijo que ella tenia que consultarlo a su marido, por lo que entiendo que ella debe de pagar"
Esta señora debe pagar, tanto si vota sí, no o se abstiene, porque su voto no influye en el sentido de la votación. Se alcanza la mayoría necesaria con independencia de lo que ella vote.
Otra cuestión es que, si el día de la reunión no sabía qué votar, pero no salvó el voto, su voto debería sumarse a la mayoría (por tanto, 4 a favor). Si se quiere considerar que al decir que tenía que pensarlo era lo mismo que salvar el voto, entonces el Administrador debería haberle preguntado el sentido del voto antes de cerrar el Acta (es decir, en los 10 días posteriores a la reunión) y hacerlo constar en ella. Por tanto, la votación habría acabado con 3/4 si hubiera votado en contra o 4/4 si se mantiene la abstención o si vota a favor.
En cualquier caso, el acuerdo es válido y todos deben pagar. Si ella no está de acuerdo, que impugne.
2) "¿Puede un administrador enviar un acta un mes despues de haberse realizado?"
En Cataluña, no, porque el Código Civil establece un plazo de 10 días, desde el día siguiente a la reunión, para remitir el Acta a todos los propietarios.
La LPH, sin embargo, da un plazo de 10 días para cerrar el Acta, pero no dice nada del plazo para remitirla a los propietarios. Aún así, un mes parece un plazo demasiado largo.
Lo razonable serían 10-15 días.
3) "¿Es verdad que al comienzo de cada nueva reunión hay que ratificar la anterior para que esta tenga validez?"
Lo más aconsejable sería que el primer punto del orden del día fuera "lectura y aprobación del Acta de la Junta anterior". De ese modo, siempre se garantizaría que las Actas se revisan y aprueban, y que todo el mundo tiene la ocasión de puntualizar lo que crea conveniente.
No obstante, no es obligatorio. Por tanto, cuando no se hace así, si algún propietario quiere comentar algo del Acta, lo mejor es que lo haga cuanto antes (al recibirla), enviando escrito al Secretario y al Presidente. Si éstos ignoran los comentarios, puede tratar de sacar el tema en la siguiente reunión. Todo dependerá, de todos modos, de la "gravedad" de las puntualizaciones o correcciones a realizar.
