Colocación de montera en patio común para evitar inundaciones

A la acertada respuesta del compañero, me permito añadir que, incluso aunque no fuera así, las obras en zonas comunes hace tiempo que no requieren de un acuerdo unánime. Basta con un acuerdo por las 3/5 partes de propietarios y cuotas. Por tanto, aunque el vecino del ático se niegue, si se alcanza la mayoría que le comento, la obra está aprobada.

Mil gracias. Pero es un elemento nuevo.  No había ninguna antes . Bueno si la había según fotos aéreas pero en urbanismo no consta ninguna licencía ni de que hubiera otra allí por eso me dicen que es un elemento nuevo y requiere unanimidad. 

Es así? O es lo que tu dices? 

La unanimidad sólo se necesita, actualmente, en contadas ocasiones (modificar el reparto de gastos, el título constitutivo o los estatutos).

El artículo 10.3.b dice:

"b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio."

En su caso, la cubierta es una alteración de la estructura (de hecho, concretamente, sería un cerramiento) y, como le destaco en el párrafo anterior, requiere la aprobación de las 3/5 partes, y no la unanimidad.

En todo caso, si el del ático se niega por no querer participar del gasto, podría acogerse al artículo 17.4 (suponiendo que se considerase que la obra no es imprescindible, claro):

"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal."

Es decir, podría negarse a participar del gasto, pero no negarse a la instalación de la cubierta. E, insisto, siempre que se considere que la obra es prescindible (en su caso, tiene el apoyo del informe que la considera necesaria).

Yo lo veo imprescindible porque a mi se me inunda la casa.  

El lo que alegan es que le tapa las vistas a la Giralda y no quiere que nadie entre en su casa pues tiene una multa en urbanismo por tener una obra ilegal. 

Por lo que el quiere es que el patio se suba de nivel y a mi se me corten los cierres de mi casa medio metro. Vamos yq para entraresponder en el patio tengo que dar un salto o poner una escalera. Además de la depreciación de valor de momento casa. 

Bien, como le decía, si la Comunidad aprueba el cerramiento por 3/5 partes, este vecino no puede oponerse a ello. El acuerdo sería válido y ejecutivo. Lo que sí podría pasar es que se negara a pagar su parte, alegando que la obra no es necesaria y siempre que lo que le tocara pagar a él superase las 3 cuotas mensuales ordinarias. Pero imagino que esto no sería lo más grave, puesto que lo que a usted le interesa es resolver el problema de inundaciones, con independencia de que este señor abone o no su parte. Y, además, en caso de no abonarla, siempre podrían acudir a la Justicia para que dirima si está justificado o no que este señor opine que la obra es prescindible.

Lo que no se le podría impedir es que impugnara el acuerdo si lo considera ilegal o lesivo para sus intereses. Eso ya no estaría en sus manos (de ustedes) y sería el juez el que valoraría si esta persona está legitimada para la impugnación, según lo establecido en el artículo 18 de la LPH y si sus argumentos son válidos (esto lo comento porque he visto que tiene usted otra pregunta abierta en relación a si un vecino moroso puede impugnar o no e interpreto que se trata de esta persona).

Os pido disculpas por mi osadía en pediros ayuda. Pero leyendo el artículo 10.1 hay un apartado seguido el 10.2 . Me podéis indicar o explicar como va esro?

El 10.2 estipula:

a. Las obras obligatorias, que no requieren de un acuerdo para ser aprobadas, sólo necesitan de un acuerdo para saber cómo se afrontarán los pagos. Es decir, no es necesario realizar una Junta para decidir si las obras se llevan a cabo o no, pero sí para saber cómo se van a pagar.

b. Si la obra se retrasa por culpa de las trabas que ponga algún propietario y eso conlleva una sanción administrativa, responderá de ella ese propietario. Es decir, si la obra ha sido impuesta, por ejemplo, por el Ayuntamiento (al detectar que existe un riesgo para terceros, por ejemplo), si esta obra no se ejecuta en el plazo concedido y la culpa es de algún(os) propietario(s) en particular, serán ellos los que respondan por las posibles sanciones.

c. El pago de las obras se rige por las mismas reglas que se estipulan en el Artículo 9. Concretamente, 9.e.

Habiendo analizado y reeleido todas vuestras ayuda, me permitiis que os haga otra pregunta para poder entender todo. 

Referente a las 3/5 partes para aprobar la obra sobre el patio comunitario. somos 4 vecinos, uno de ellos el voto es negativo, la otra ha decidido ahora abstenerse ( desconocemos el motivo) y quedamos mi vecina y yo , entre las dos tenemos un 49.93% de la cuota.  si mi vecina se abstiene ¿ puede hacerlo? 0 hace falta que se decante por el si o por el no?

Aqui la abstención como cuenta? Me refiero frente a nuestro 49.93%, el del ático tiene un 27.53%, . Nos restaría ? tendríamos suficiente votos con el 49.93% referente al 3/5 que ustedes me dicen?

Otra cosa : Tenemos un certificado de un Arquitecto donde dice que el patio no tiene arreglo por carecer de cota para la pendiente ¿ es esto suficiente?. El nos ha comentado que puede hacer un estudio para hacer un Certificado para la colocación de la montera por Calificación energética.

Que me aconsejan ustedes , 

"(...) la otra ha decidido ahora abstenerse (...)"

"(...) si mi vecina se abstiene (...)"

¿Ahora? ¿La votación tuvo lugar hace un tiempo y ahora quiere abstenerse? ¿O en la votación que menciona usted ya se abstuvo? Tal como lo expresa usted da la sensación de que van a votar el asunto de nuevo y que esta vecina les ha manifestado que va a abstenerse. Si es así, ¿Por qué van a votar ustedes de nuevo, si la obra ya estaba aprobada con la mayoría necesaria y suficiente?

Bien, en cualquier caso, el voto de quien se abstiene, sin más, se suma al de la mayoría, tal como recoge, por ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo del 10 de Mayo de 2013: "(...)el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.(...)". Este extracto trataba sobre la opción de los assistentes de "salvar el voto", cuyo objetivo es no votar o votar en contra, reservándose el derecho a impugnar el acuerdo. En caso de no votar, que sería una abstención, por el hecho de explicitar que se salva el voto, éste no se suma a la mayoría, puesto que se interpreta que, posiblemente, el vecino no está de acuerdo y se plantea impugnar.

En cuanto a la posición de su vecina, si lo que sucede es que no quiere provocar enfrentamientos con el vecino del ático, tiene la opción de no asistir a la reunión. El voto de los ausentes que no se manifiesten en contra en los 30 días posteriores a la recepción del Acta también se suma a la mayoría.

Disculpar, creo que os conteste, lo que no se si lo envio, por lo que si lo teneis dos veces, perdonar.

En la votacion que hubo el dia 5.07, ella voto Afirmativamente , es ahora cuando quiere abstenerse, no entiendo los motivos ella  es la Presidenta de la Comunidad.

Ella dice que hay que realizar una nueva votacion puesto que el acta del 05.07 donde se aprobo la colocación de la montera la van a impugnar el vecino, porque este ha enviado un email convocando Junta Extraordinadia  ya que el posee el 26.5 % de la cuota y donde propone el siguiente punto:

1º.- Impugnación de los acuerdos adoptados en Junta Extraordinaria de la Comunidad celebrada el día 5 del pasado mes de Julio de 2016 por parte del propietario de la vivienda 3 y ático. Privación indebida de su derecho de voto,

Vuelvo a recordaros que en el acta del 5.07 el estaba como impagado de la cuota extra que impago en el mes de Mayo por importe de 770 euros y que en el acta del 27.06 se acordo bajo peticion de el un aplazamiento de su deuda pues no tenia dinero y el entonces alude que como es una deuda nueva ( vamos que su deuda se renovo ) el tiene derecho a voto y que nosotros lo engañamos en la reunion del 05.07 al privarle de el.

Si el orden del día es el que usted enuncia en este mensaje, no tiene por qué preocuparse. Si se fija, no consta que se vaya a votar sobre la montera, por lo que no se podrá votar sobre ese asunto y seguirá siendo ejecutivo el acuerdo de Julio.

La impugnación es una actuación personal y por vía legal. La Junta no acuerda impugnar un acuerdo, puesto que no tiene sentido alguno. Bastaría con tomar el acuerdo contrario. Y si el vecino desea impugnar, puede hacerlo, pero en eso no interviene la Junta. Ya será el juez el que decida si este propietario tenía o no derecho a voto, y si está o no legitimado para impugnar.

En mi opinión, si la quiere oír, no tenía (ni tiene aún) derecho a voto, hasta el día en que salde el 100% de sus deudas comunitarias. Que a alguien se le den facilidades de pago, bastante es. La Comunidad podría exigir el pago por vía legal y, comprendiendo que su vecino pasa por algún tipo de dificultad, se acepta que durante unos meses siga siendo deudor. Pero eso no es equivalente a estar al día con la Comunidad, ni mucho menos. Moroso es quien no está al corriente de las cantidades líquidas, vencidas y exigibles. Y está claro que lo que debe este señor es una cantidad líquida, vencida y exigible, aunque la Comunidad se preste a ser comprensiva. No se altera la fecha de vencimiento de la cuota extraordinaria, sino que se le concede una moratoria, un plazo de gracia en el que la Comunidad se compromete a no presentar una reclamación judicial. Nada más (y nada menos).

En definitiva:

1) En esa pròxima Junta no se tratará el asunto de la montera, salvo que se incluya en el orden del día

2) Este vecino no tiene derecho a voto, si se celebra la junta y se trata este asunto

Gracias por tus consejos y ayuda la cual agradezco enormemente.

Parece que la cosa se complica pues ahora la presidenta ya no se abstiene en la votación sino que dice que se retracta en su voto afirmativo en la anterior Junta y que por lo tanto dice que su voto y sera Negativo, desconozco los motivos y la verdad me interesan, una persona que lie este follon y luego se sale solo demuestra como se es.

Ahora mi pregunta y pido disculpas por la reincidencia en el. Ese patio comunitario y de uso privativo de mi vecina cuando llueve este se inunda pues no desagua bien atravesando el perfil de los ventanales que separa este patio de su vivienda, cuya altura es la mínima, por lo que su vivienda se inunda considerablemente. ¿ Es obligación de la comunidad arreglar su patio? Hace falta mayoría? Las que apoyamos a esta vecina sumamos un 49.93% mientras que ellos sumarían un 50.07%. No es justo que pase otro invierno como el anterior, todo el dia achicando agua. 

Hay un certificado de un arquitecto que dice que este patio tiene difícil solución al carecer de cota para hacer pendiente y poner una tubería mayo, por lo que la segunda solución en caso de no montera seria cortar los cierres de su casa que dan al patio, levantar el suelo, pero claro a ella se le quedaría un tacón con una altura de unos 30 cm para entrar a ese patio, el valor de su vivienda se depreciaría pues seria un apaño muy feo y estéticamente horrible, seria una putada. 

En respuesta a sus dos preguntas:

- "¿Es obligación de la comunidad arreglar su patio?"

Sí. Si un elemento comunitario está causando daños a un vecino, DEBE solucionarlo la comunidad

- "¿Hace falta mayoría? "

No, para resolverlo. En todo caso, si hay más de una solución, sí se aprobará por mayoría cuál adoptar. Si sólo hay una, lo único que se acordará es cómo se afrontan los pagos necesarios.

En cuanto a la presidenta, no se puede retractar. Su voto es el de julio, mientras no se celebre otra junta, con el mismo punto en el orden del día y vote diferente.

Y si no se ponen ustedes de acuerdo en la solución al problema, pueden acudir a la vía judicial

Una pregunta más. 

Acabano de proponer otra junta donde se obvia el arreglo del patio que es primordial antes que gastar dinero en otras cosas que no son importantes como arreglar un  suelo del ascensor que está bien solo que el color no les gusta o poner una escalera metálica por fuera del edifico para subir a los compresores de aires porque el señor del Atico se ha apropiado de la azotea o bien desean pintar el edifio por dentro que tampoco hace falta y por último desean cambiar la puerta del portal porque si color no les gusta . Para esto hace falta mayoría simple o también los 3/5 de couta ? Me.puedo oponer a esto ? Es un gasto innecesario pues los Patios se inundan afectado a la vivienda . 

Lo pueden aprobar ellos solos con el 50.9 de la coûta ? O es tb por los 3/5 ? Porque si es por los 3/5 no podrían aprobarlo 

Si se celebra otra junta y no se trata el tema del patio, el acuerdo de Julio sigue siendo válido. Por tanto, la obra estaría aprobada y puede usted exigir que se lleve a cabo.

En cuanto al resto de tareas que comenta:

- Arreglar el suelo del ascensor: mayoría simple

- Poner la escalera exterior: 3/5

- Pintar el edificio: mayoría

- La puerta: habría que ver exactamente por qué se cambia y qué diferencias hay con la actual

En cuanto a su criterio sobre si estos gastos son necesarios o innecesarios, como en todo, es perfectamente respetable, pero subjetivo. Es evidente que el asunto de las inundaciones es prioritario y deben resolverlo cuanto antes, pero eso no convierte el resto de actuaciones en innecesarias, necesariamente.

Finalmente, si yo fuese el (o los) vecino(s) con problemas por la entrada de agua y la Comunidad no diera una solución razonable en un tiempo aceptable, le aseguro que ya habría emprendido acciones legales.

Ah, en cuanto a la escalera exterior, habría que ver a qué se refiere usted con eso de que "el señor del Atico se ha apropiado de la azotea". Si se trata de un elemento común, nadie puede convertirlo en privativo (ni de uso privativo) sin el consentimiento unánime del resto de propietarios. Como doy por hecho que no lo tiene, lo de la escalera no tiene justificación.

Esta es la convocatoria, perdon no se habia descargado bien el email os lo adjunto.

1º.- Impugnación de los acuerdos adoptados en Junta Extraordinaria de la Comunidad celebrada el día 5 del pasado
mes de Julio de 2016 por parte del propietario de la vivienda 3 y ático. Privación indebida de su derecho de voto.
Estudio y posible acuerdo de suspensión de los acuerdos adoptados en el acta del 5 de julio de 2016.
2º.- Actuaciones en los patios para solucionar problemas de insuficiencia en los desagües. Improcedencia de colocación
de monteras en patios compartidos con edificios nº 7 y 11 de c/ Francos.
3º.- Acuerdos a tomar sobre la puerta de entrada del edificio (madera y cristal) ,pintura humedades portal de entrada ,
tablón de anuncios , suelo del ascensor , escalera metálicas de acceso a los compresores de aire en la cubierta del
edificio.
4º.- cancelación cuenta de unicaja y apertura cuenta en otra entidad bancaria más cercana al domicilio de la comunidad.
5º.- Ruegos y preguntas.

En el punto ! veo qu esto es una tonteria pues se impugna en un Juzgado y no en una Junta.

Referente al punto 2  al arreglo del patio en lo que dice Improcedencia en los patios compartidos, uno de los patios el mas problematico tiene 3 lados del cuadrado nuestro y el 4 es del edificio de al lado ¿ hace falta su autorizacion?

La presidenta puede proponer  sino esta puesto en el punto del dia  una nueva votacion para la colocacion de la montera? Acuerdo que ya se formalizo el dia 5 de Julio pero ahora era ha decidio que su voto es Negativo. Parece que esta señora Presidenta , que hemos descubierto tarde, es una persona conflictiva que siempre tiene que tener problemas sino se aburre, pues cuando esta resuelto un problema decide lo contrario para tener el problema al reves o bien busca uno nuevo. Ahora ha decidio apoyar al vecino del atico que es el que se negaba y ella misma ha denunciado en urbanismo una obra ilegal que tiene, pero como digo ahora buscamos otro problema.  Dios mio

Si un técnico lo ha calificado de obra necesaria se aplica el art. 10.1. No se requiere acuerdo de la comunidad se hace y punto.

De veras ? Por dios dime ese artículo donde lo busco . GRACIAS MIL GRACIAS 

En la ley de propiedad horizontal art. 10.1. http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html 

Tengo el certificado de un Tecnico he llamado a otros dos arquitectos y ellos dicen lo mismo, que es muy dificil y costoso pero los otros dos vecinos se niegan por tanto no tengo ni mayoria simple ni los 3/5, estamos en tablas , como se diria normalmente. Entonces no se como aplicar el articulo 10.1 como usted dice pues yo al leerlo veo ambiguedad y no encuentro la parte " de si lo califica un tecnico se hace y punto, no se requiere acuerdo de la comunidad".

Por favor, me lo pueden explicar mejor? Gracias

Usted tiene un perjuicio insalvable en su vivienda, a no ser que necesariamente se haga dicha obra. Eso es lo que dice el técnico con su informe, ya que la única forma de evitarle a usted el perjuicio es realizando lo que dice el técnico. Si eso es así es una obra obligatoria para la comunidad, ya que esta tiene el deber según el art. 9.1 de mantenerse en perfectas condiciones y que no causes daños o desperfectos.

Por otro lado la única manera de hacerlo cumplir es en el juzgado. Otro punto a tener en cuenta es si la comunidad tiene el dinero para hacer frente a la reparación, sino tendrán que pasar una derrama para ello.

El tema es más complejo de lo que parece, no porque lo diga la ley se hace inmediantamente.

El único que puede hacer eso es el juez mediante sentencia.

Clato.  Lo primero que habría que hacer una derrama que seguro se negarán a pagar y el dinero que quieren gastarlo en cosas que no son importantes porque la presidenta vive de que si la vecina tiene una maceta ella dos . Entonces prefiere arreglar una puerta del portal que no es necesaria pues esta bien solo que el color no le gusta , pintar por dentro porque tiene 3 manchas pequeñas de una mudanza, poner un sueño del ascensor porque lo quiere de mármol, comprar un tablón d3 anuncios porque es más decorativo y cosas así. 

Yo me puedo negar a pagar estos gastos innecesarios que son gastar x gastar ? Que opciones tengo pagar todo lo que ella quiera ? 

He leído varios artículos de usted contestando a otros propietarios con casos similar al mio . La administradora insiste en que hace falta unanimidad por el artículo 397 del código civil de propiedad horizontal. 

Dicha montera abría que colocarla en la planta alta del edifico, como es obvio, que es la parte superior de mi patio . El del Atico dice que es su propiedad pues la terraza que es cubierta del edifico dice que es anejo inseparable de su vivienda por lo que se niega por lo tanto no habría unanimidad . Dicha montera iría encima de los muros que entiendo es zona común y según me dice la administradora sería una alteración de la zona común por lo tanto hace falta unanimidad.  ¿ esto es así?

Para ver si le aclaro algo si usted tiene un perjuicio causado por la comunidad este debe serle reparado por la comunidad. Y la única forma que tiene de hacer valer sus derechos es mediante denuncia o demanda. Se lo explico de esta manera porque creo que viendo las respuestas y todo lo que ha comentado no parece que quieran solucionar el problema.

Por lo tanto no le quedará otra que presentar demanda o denuncia dependiendo lo que corresponda en cada momento.

Si creo que no voy a tener más remedio pero la justicia es lenta y mi casa vuelve a inundarse otro año.

Sería tan amable de aclararme lo que le comento en mi anterior mensaje sobre la unanimidad del artículo 397 CCOO? Si la montera es un elemento nuevo y necesita unanimidad? Si la terraza y vivienda  al ser anejo inseparable es zona común por estar en cubierta ? Por lo tanto al ser cubierta donde se posa la montera no es suyo sino de la comunidad . 

Estas preguntas las he realizado varias veces pero aún nadie me ha aclarado alguna por lo que te agradeceria me comentaras algo si sabéis esto. Ya se que tengo que denunciar y lo haré pero mientras puedo ir adelantando algo con ellos.

Hay abogados de Propietarios que con vuestras contestaciones ya hemos pillado sus mentiras para beneficio y encima el administrador no ayuda pues es casi como ellos 

El Codigo Civil en su artículo 397 no dice nada de unanimidad, eso es en la LPH, ley de propiedad horizontal.

Lo de si es zona común se entiende que es común, pero no tiene importancia en su caso, usted no puede sufrir un perjuicio por parte de la comunidad.

Y con relación a la justicia es lenta, depende, si el daño es inminente puede ir al juzgado de guardia a poner un interdicto. Usted debe hablar con un abogado y llevarle toda la documentación para que le explique el caso y el coste, ya que parece que la comunidad no acepta lo que usted les dice.

Gracias . Ya voy a pedir cita con uno .

Me acaba de comunicar la administradora que van ha hacer un  ese del acuerdo tomado para paralizar la ejecución d3l proyecto y la instalación de la montera. ¿ ESTO pueden hacerlo ? Es un acuerdo aprobado en acta.