Cuota comunidad prescrita en Barcelona

Los recibos impagados, ¿se los han reclamado en algún momento o es ahora la primera vez que lo hacen?

Tenga en cuenta que las deudas prescriben si transcurre el plazo sin ser reclamadas, pero si se reclaman judicial o incluso extrajudicialmente, no. Por ello, lo normal es que la Comunidad las reclame cada año, cuando se celebra la Junta Anual, como mínimo, aunque no sea por vía judicial.

Para ello, el Administrador suele enviar un requerimiento de pago junto con la convocatoria, a los propietarios con deudas. Lo normal es hacerlo de forma fehaciente (burofax con certificación de contenido) puesto que sería necesario poder demostrar que se ha realizado. No obstante, el Código Civil Catalán, en su artículo 553.21.2, acepta como válidas notificaciones por métodos electrónicos, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido.

Los recibos que faltan por pagar, no se han reclamado de ningún modo, ni burofax, ni certificado ni nada. Solamente se ha hablado en las reuniones de vecinos, yo he dicho que no debía nada por estar prescrito, pero el presidente ha anotado en el libro de actas lo que le ha parecido. Está reflejado (parece ser) en el libro de actas, pero ni me quieren hacer copias. Además el administrador nos envía la copia del acta de la reunión a los tres meses, con lo cual tampoco tengo plazo para impugnar la reunión. Llevo tres años con el voto negado por moroso, aún miraré de denunciar yo por este motivo. Gracias por su interés.

"Además el administrador nos envía la copia del acta de la reunión a los tres meses, con lo cual tampoco tengo plazo para impugnar la reunión"

Si usted asiste a la reunión, puede impugnar sin esperar al Acta, porque conoce los acuerdos (aunque para impugnar hay que estar al corriente de pagos o consignar judicialmente la deuda). Si usted no asiste a la reunión, el plazo para impugnar empieza cuando recibe el Acta.

Por otra parte, si usted considera que es privado de voto sin razón, puede impugnar los acuerdos de la Junta sin más argumentación que la privación indebida de voto.

 Me ha marcado unas pautas a seguir muy interesantes!! Muchísimas gracias!

Hoy mismo me han hablado de la reforma de la Propiedad Horizontal en Cataluña en la Ley 5/2015 del 13 de mayo, habla en su apartado 3 de la parte vencida y 4 años anteriores....me han dicho que me enviaron un burofax a principios del 2015 que nunca recibí (ni aviso ni nada).... he leído la ley y creo que sólo afecta a adquirientes de inmuebles  en el 2015 (yo lo adquirí en el 2001)...... estoy hecho un lío. Suponiendo que enviaran el burofax en enero de 2015... me podrían aplicar la reforma de la ley 5/2015 del 13 de mayo? Los recibos que adeudo son del 2010, 2011 y 2012. Desde Abril del 2012 estoy al día.

Solicite prueba documental del supuesto burofax. Si tienen algún comprobante del envío, que se lo muestren.

En cuanto al artículo del CCC que comenta, cuando se supone que le enviaron el requerimiento, aún no estaba en vigor la reforma que le mencionan. Ahora, en efecto, es el año en curso y los 4 anteriores (en vigor desde Junio de 2015). Antes de esa fecha, era el año en curso y 1 anterior.

Actualmente, el artículo 553-5.1 dice:

"1. Els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen del pagament dels imports que deuen els titulars, i també els anteriors titulars, per raó de les despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, i pel fons de reserva, que corresponguin a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, sens perjudici, si escau, de la responsabilitat de qui transmet."

Anteriormente, decía:

"1. Els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen del pagament de les quantitats que deuen els titulars, i també els anteriors titulars, per raó de despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, que corresponguin a la part vençuda de l'any en què es transmeten i de l'any natural immediatament anterior, sens perjudici de la responsabilitat de qui transmet. "

Como puede ver, en efecto, se refiere a la "afección real" de la vivienda por deudas del propietario, en caso de transmisión. De forma sencilla, que quien adquiere una vivienda "hereda" cualquier deuda existente (por tanto, no prescrita) con la Comunidad del (de los) anterior(es) propietario(s), correspondientes al plazo marcado por dicho artículo. Esa afección real implica que el nuevo propietario responde con la propia vivienda.

Esto nada tiene que ver con el plazo de prescripción de la deuda, propiamente dicho. La prescripción de las deudas se establece, como usted decía al principio, en los artículos 121.20 y siguientes.

En Cataluña, la prescripción de deudas aplicable a las cuotas de Comunidad podría estar sujeta a lo que estipula el artículo 121.20 (prescripción decenal, general) o a lo que estipula el 121.21 (prescripción trienal, particular).

Aunque podría parecer evidente que es trienal, aplicando lo que dice el artículo 121.21.a "Les pretensions relatives a pagaments periòdics que s’hagin de fer per anys o terminis més breus", a nivel nacional existe jurisprudencia y un consenso bastante generalizado en cuanto a que el plazo de prescripción para las deudas comunitarias es el general, puesto que, tal como indican diversas sentencias: "(...) la obligación del titular de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación proviene del derecho de propiedad y no de una relación de índole contractual, y no existiendo precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios (...)"

De todos modos, por curiosidad, ¿a cuánto asciende la deuda?

No quiero a entrar en argumentos morales, pero usted mismo reconoce que tiene esa deuda. Prescrita o no, es consciente del enfrentamiento que se va a producir en su Comunidad, supongo. No sé qué tal será la relación con sus vecinos, pero estas situaciones siempre generan conflictos que enturbian la convivencia. Por no ponernos en el caso de que se lo reclamasen por vía legal (gane o pierda).

La deuda asciende a 150€ del año 2012, 600€ del año 2011 y 50 € del 2010. en total 800 €. La cuestión es que el presidente del 2015 no quiso esperar unos meses que me ingresaran una suma importante para cubrirlo todo, y decidió "iremos por Ley", sin hacer caso a mis peticiones, o sea que se ha convertido más en un pulso personal, que en una cuestión moral.