Devolución de la fianza con desperfectos

Mi inquilina después de cuatro años se va y me ha dejado la lavadora rota(no la arregló pero si me lo dijo), el sofá rajado y cosido no me lo dijo, la butaca descolorida y sucia. Varias lámparas con las bombillas fundidas, un agujero en la puerta de la cocina, tapado y pintado, tampoco me lo dijo. Y bastante sucio aunque dijo que lo limpió. Le tengo que devolver la fianza y no sé si le quito los desperfectos por escrito, existe algún papel concreto y si se hace personalmente. En el inventario funcionaba todo y super limpio.