Venta de bien inmueble con usufructo
Mi hermana y yo somos propietarios al 50 % de un bien (herencia de mi padre) del que el otro 50 % es propiedad de mi madre y tiene el usufructo vitalicio.
Ella está en una residencia y la casa está cerrada por lo que nos estamos planteando venderla (ella está de acuerdo).
A nivel fiscal hay diferencia si vendemos ahora o tristemente a su fallecimiento.
1 Respuesta
Depende de un factor muy importante, cuando indicas que ella vive en una residencia, significa que ya no vive en esa vivienda, es decir a nivel fiscal y de padrón, ¿ya no es su vivienda habitual? En caso de que así sea, que no sea su vivienda habitual, ¿desde cuándo está viviendo en la residencia?
Aproximadamente 4 años
Vale, te lo preguntaba porque existe una exención en ganancias de patrimonio procedentes de la venta de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años. Pero es requisito que la vivienda que se vende haya sido su vivienda habitual en el momento de la venta o en algún momento dentro de los dos años anteriores de la venta. Pero por lo que comentas, no sería aplicable dicha exención.
Dicho esto, en vuestro caso estimo que fiscalmente lo mejor sería vender tu hermana y tu cuando heredeis el total de la vivienda. Así quedaría cada una de las operaciones:
Opción 1: vender antes del fallecimiento de vuestra madre. En este caso se tributaría la posible ganancia o pérdida en su caso, por la diferencia entre el valor de adquisición (el cuál me temo que es muy bajo) y el valor de venta. Sería según los siguientes porcentajes:
Madre: 50% en pleno dominio (valor de adquisición cuando se compró la vivienda); 50% del usufructo (establecido en escritura herencia al fallecer tu padre).
Hermanas: 50% de la nuda propiedad (establecido en escritura herencia al fallecer tu padre).
Esta opción considero que sería menos ventajosa por lo que te comento del valor de adquisición, ya que si la vivienda la adquirieron tus padres hace bastantes años, dicho valor será bajísimo y por lo tanto mayor la ganancia.
Opción 2: esperar al fallecimiento de vuestra madre. En este caso la vivienda entraría dentro de la masa hereditaria y se incluiria en el impuesto sobre sucesiones, el cuál al ser herencia de madre a hijas no debe ser elevado. En dicha escritura de herencia se establecería el valor de adquisición para vosotras de la vivienda, valor mucho mas elevado y actualizado por lo que la ganancia de patrimonio que os supondría a tu hermana y a tí es menor que en el caso de la opción primera.
Cuando falleció mi padre, hace ya muchos años, no hicimos ningún trámite, no liquidamos impuesto de sucesiones ni plusvalía municipal.
Respecto a la opción 2 imagino que te refieres a la parte de mi madre, la de mi padre tendremos que tributar de otra forma.
Con relación a la plusvalía, tendremos que pagar igualmente si esperamos o no..
Lo que comentas de la exención, miraré documentación porque los primeros años creo recordar que estuvo en un centro de día y dormía con mi hermana, igual podemos acogernos..En este caso si por el 50 % no se tributa podría ser interesante adelantar la venta
Respecto a la herencia al fallecer tu padre, no me cuadra que no hicierais, al menos, documento privado de aceptación de herencia y en todo caso liquidación del impuesto. Si no fuese así, no se puede determinar que tu madre recibiera el 50% del usufructo y tu hermana y tu la nuda propiedad. Para hacer tal cambio en el catastro, se exige tener liquidado el impuesto de sucesiones.
En cuanto al tema de la exención sería cuestión de comprobar si se puede justificar que esa vivienda era la habitual de tu madre con el empadronamiento, domicilio fiscal, facturas de suministros con cierto consumo (no tiene sentido declarar que era la vivienda habitual con un consumo de luz o agua mínimos).
