Problema sobre herencia casa -reparto proindiviso-
Quisiera exponer el siguiente caso sobre un problema por falta de acuedo en el reparto entre coherederos de vivienda heredara. (En la narración yo soy nieto B.)
Pareja de abuelos tienen 3 hijos.
Abuela fallece años atrás sin testamento, con lo cual corresponde 1/3 de su parte de la vivienda a cada hijo. (hijo 1, hijo 2 e hijo 3).
Luego hijo 1 fallece, y tras ese deceso, hijos 2 y 3 acuden, con abuelo anciano (90 años y facultades físicas y psicológicas mermadas) ante notario para que firme un testamento donde los únicos adjudicatarios de su herencia (50% de la vivienda) sean ellos, para así despojar de la parte correspondiente al recientemente fallecido hijo 1 (concretamente a los hijos de éste, sus descencientes, nieto A y nieto B).
Pasan unos años y fallece abuelo. Ante la cuyuntura de repartir la herencia correspondiente, A y nieto B descubren existencia de testamento y la deplorable acción perpetrada por hijo 2 e hijo 3.
Hijos 2 y 3 desean disfrutar de la vivienda, encomiendan una tasación del inmueble a perito, y ofrecen la compra de las partes correspondientes a nieto A y nieto B. (1/3 de abuela y 0 de abuelo; es decir, 1/6 en total con respecto al valor tasado, 1/12 para cada nieto).
Nieto A y nieto B, no desean hacer uso de la vivienda y no están interesados en ser propietarios en proindiviso/comunidad de bienes, pero tras entererarse de la afrenta ejecutada por hijos 2 y 3, quiere ser resarcidos conforme hubiera corresponido en ausencia de la maquiavélica acción, y solicitan la compra de sus partes por el valor equivalente a 1/3 (1/6 cada uno) del valor tasado del inmueble, como le habría correspondido por ley al fallecido hijo 1 en condiciones normales. Exigen el doble de lo ofrecido por hijos 2 y 3.
Existe un bloqueo en la situación, una explícita negativa de hijos 2 y 3 a negociar el precio de compra, y no ofrecer ni un céntimo más de su oferta inicial (1/6 según testamento); además hijos 2 y 3 amenazan firmemente con presentar demanda para disolver proindiviso y acudir a subasta pública si no se accede a sus pretensiones.
¿Cúal es la opción más adecuada que debemos seguir los nietos A y B en esta disyuntiva?
Como nieto B, y a pesar de sentirme profudamente agraviado por la execrable acción cometida por hijos 2 y 3, no deseo involucrarme en un proceso judicial. Prefiero aceptar la cifra que me ofrecen, por injusta que la considere, para evitar entrar en juzgados. Mi situación ecónomica es precaria y pienso que es mejor sacar algo ahora, por poco que sea, que no ir a a subasta y lograr muchos menos (bajo precio de venta en subastas y pagar costas, abogados, etc).
Nieto A, en cambio, es proclive, a pesar de mis consejos, a ir a seguir este camino judicial, incluso a pujar por la casa en la subasta pública (no desea el inmueble y solo vengarse de los hijos 2 y 3 quitándoles la casa) independientemente de que los perjuicios económicos finales superen los beneficios. Está barando la idea de contratar más peritos para ver si algun de ellos tasa un mayor precio del inmueble y poder reclarmar más cantidad a hijos 2 y 3 ante un juez.
¿Si hijos 2 y 3 presentan demanda para disolver proindiviso, es necesario que el resto de la partes, es decir, nieto A y nieto B contraten abogado/s + procurador? ¿O solo se requiere la contratación de letrado y procurador a quien presenta demanda en el juzgado?
Por lo que he leído el juez, en estos procesos, no llama a declarar a las partes, ni se celebra juicio, ni se anda con tiras y aflojas. El juez deriva el proceso a subasta pública, con lo cual me pregunto en que medida se me obliga a contratar a abogado o ¿no es obligatorio?
En el supuesto de que la respuesta sea que el juez es obligatorio, ¿cuáles son los honorarios promedio que suelen cobrar por estos litigios? ¿Y los procuradores? ¿Hay qué pagar costas? ¿Quiénes las pagan? ¿Cuál es la cuantía de las mismas?.
He leído que el precio de salida habitual en subastas suele ser del 50-60% del precio de mercado. ¿Por qué no se parte del 100% del precio de la tasación pericial?
Agradecía cualquier ayuda que me pudieran ofrecer para salir de esta situación de la forma menos mala.
3 Respuestas
En la subasta se parte de la tasación pericial, para eso se hace, pero luego los subasteros van bajando el precio. La mejor solución en estos casos es vender el proindiviso en https://vendoinmueble.com pues se obtiene más o menos lo mismo que en la subasta, pero ahorrando el dinero y el tiempo del proceso judicial. En https://proindivisoherencia.com se explica todo el proceso.
El abuelo no pudo preterir a ningún hijo en el testamento (a no ser que se hubiese consumado legalmente la desheredación) porque a su padre le correspondía, al menos, su porción legítima, es decir: la tercera parte de la tercera parte que correspondía al abuelo (el 50% de la casa), o, lo que es igual, el 5,5%; el cual porcentaje, sumado al 33% que ya tenía su padre, hace un total de 38,5% del total de la vivienda, lo cual no está nada mal. Sobre ese porcentaje han de hacer el cálculo, a repartir entre los dos hermanos. La disolución de condominio ha de hacerse de forma inmediata cuando lo pida uno de los propietarios por medio fehaciente; por lo que el juicio solo existirá si no hay respuesta por el resto de los condóminos, o esta es negativa. Lo cual quiere decir que en ese juicio hay que pagar no solo abogado y procurador si uno quiere defenderse, sino los del demandante que pidió disolver por las buenas. Por lo tanto, su batalla no está en la disolución judicial del condominio, sino en reclamar el 5,5% de su padre, y anunciar que habrá guerra por ese lado, y que no se puede disolver el condominio hasta que no estén distribuidas las cuotas con arreglo a la ley.
No se puede opinar a la ligera sobre herencias. Te aconsejo poner el asunto en manos de un abogado. No le deis más vueltas.