Anónimo
Cuota de comunidad desorbitada impuesta por el presidente del edificio: el banco
Este mes hemos comprado un piso y una plaza de garaje en un edificio expropiado a una constructora por el banco. El banco inició la comunidad de propietarios unos 3 meses antes de nuestra compra, proclamándose presidente de la comunidad de propietarios (era el único propietario de los 6 pisos y 6 plazas de garaje del edificio) y fijando unos gastos globales de casi 7000 e para este año para los pisos y casi 6000 para la cochera que no han sido efectuados: no se ha contratado a limpiadora, no hay agua, no hay detectores de humo, el ascensor no está operativo... La cuota de comunidad del piso mensual supone 102 euros y la de cochera en nuestro caso 162 euros. Desorbitado.
Supongo que este mes tendremos que pagar esa cuota. ¿Qué podemos hacer para detener esas cuotas abusivas? Debemos convocar una Junta de vecinos entre nosotros y el banco (¿únicos propietarios actuales)? ¿El acta de hace 3 meses no puede ser revocada hasta que cumpla el año? ¿Deberemos pagar 102 +162 de comunidad aunque NO se están realizando las prestaciones por lo que se debe pagar hasta que se cumpla ese año?
3 Respuestas
Si el banco ha establecido esas cuotas, mientras sean ustedes sólo dos propietarios en el edificio (el banco y ustedes), van a tener complicado cambiarlo, porque será siempre un voto contra el otro.
Espere a que haya más propietarios y, si reúne un poco de apoyo (que no sería raro), podrán plantearse convocar una Junta Extraordinaria en la que cesar al banco como Presidente, contratar a un Administrador, elegir nuevo Presidente y preparar un presupuesto más razonable.
Muchas gracias por la información y el ejemplo. Me surgen dos nuevas preguntas.
Puedo reclamar entonces que se realicen las prestaciones por las que pago esa cuota (luz, agua, ascensor, limpieza)?
En el caso de que venga un propietario más seríamos 2 pisos de particulares y 4 del banco. Seguiríamos sin tener mayoría?
Sería muy descabellado no pagar esas cuotas este año y ponernos de acuerdo con los futuros nuevos propietarios particulares para luego perdonarnos la deuda a todos?
Gracias por sus respuestas
"Puedo reclamar entonces que se realicen las prestaciones por las que pago esa cuota (luz, agua, ascensor, limpieza)?"
Por supuesto. Usted está en su derecho a exigir que se cumpla con el presupuesto aprobado y con todo lo que ello conlleva. Es decir, si paga por ascensor, no tiene sentido que éste no esté funcionando. O si paga por la luz, debe estar dada de alta. Etc.
El problema es cómo exigírselo al banco, si hiciera caso omiso a sus exigencias. No le quedaría otra que la vía legal, que siempre es una opción a evitar, en la medida de lo posible.
Por otra parte, no podrá exigir nada si se niega a pagar, tal como sugiere usted más adelante.
"En el caso de que venga un propietario más seríamos 2 pisos de particulares y 4 del banco. Seguiríamos sin tener mayoría? "
Habría que conocer exactamente las cuotas de participación de los diferentes elementos privativos en poder de cada propietario. Como explico en mi comentario, para tener mayoría deberán tener en cuenta los votos (si son dos propietarios contra el banco, tienen mayoría de votos) y la suma de las cuotas de participación. En principio, con 2 pisos frente a 4, salvo que las cuotas de participación de los pisos fueran muy diferentes unas de otras, cabe pensar que seguiría ganando el banco. Por tanto, seguirían ustedes sin poder alcanzar acuerdos.
"Sería muy descabellado no pagar esas cuotas este año y ponernos de acuerdo con los futuros nuevos propietarios particulares para luego perdonarnos la deuda a todos? "
No pagar es una opción que yo nunca aconsejo. Desde el momento en que no pague, se convierte usted en propietario moroso y pierde el derecho a voto.
Art.
Artículo 16: Convocatoria de la Junta de propietarios
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Si nos basamos en este art, usted puede solicitar junta y si no la convocan, usted la puede convocar.
Yo si soy partidario de no abonar la cuots, si no se tiene los servicios por los que paga. Que le declararan moroso, si, por supuesto, pero eso sera para la proxima junta que sabe Dios cuando será, y cuando sea paga y ya está
Vaya al registro y compruebe que la comunidad si está constituida
Ya es hora de plantar cara al banco. Esta clarisimo que quiere hacer pasta, media España esta en sus manos edificios, y casas, que se hacen viejas porque nadie las compra, ustedes no paguen por algo que no existe, agua, limpieza, ascensor, una serie de servicios indispensables para la vida diaria cuando eso funcione si que hay que hacer una derrama que sirva de, deposito, antes no tiene por que doblegarse a unos gastos inesistentes, para mayor seguridad yo que ustedes me pondria en manos de un experto, un administrator titulado y eficiente o de un buen abogado .
Gracias por su apoyo. Nos pusimos en contacto con un administrador con la idea de que nos informase sobre la constitución de una comunidad para el edificio. Este fue quien averiguó que ya había sido formada una comunidad cuyo presidente era el banco y nos dió una copia del acta de la única reunión que se realizó. Hasta ayer no teníamos constancia de que existía comunidad y aún menos de que habían sido fijadas unas cuotas cuyas prestaciones llevadas a la realidad, son inexistentes.
No creo que sea un voto contra otro... Si el banco es propietario de todo menos un piso y un garaje... tiene mayoría aplastante. - Amparo BB
No tiene mayoría. Tendrá mayoría en cuanto a cuota de participación, pero las mayorías siempre deben ser dobles. Número de votos (1 propietario = 1 voto, con independencia del número de propiedades que posea) y cuotas de participación (1 propietario = suma de las cuotas de participación de sus propiedades). Es el caso que nos ocupa, será 1 voto contra 1, y una cuota elevada frente a una reducida. Por tanto, nunca habrá acuerdo, al no alcanzarse la DOBLE mayoría. - Poli Plos
Vaya, pues en mi comunidad, hay un vecino que tiene 2 viviendas, y tiene 2 votos (además de la participación que le corresponda por los dos inmuebles) Gracias por responderme! - Amparo BB
Hay ocasiones en las que, para poder tener varios votos, un propietario con varias propiedades las pone a nombre de diferentes personas (una a nombre de la esposa, otra a nombre de una sociedad, etc.). De ese modo sí puede tener más de un voto. Si están todas a su nombre, no. Verifique usted si es así en su Comunidad. Saludos. - Poli Plos