Cuando prescribe una reforma sin licencia
Voy a comprar una vivienda en la comunidad de Madrid y me encuentro que han realizado reformas en la casa, acondicionaron la buhardilla, ampliaron una habitación, un cerramiento en la puerta de entrada.. Pero lo hicieron sin pedir permisos ni licencias. He visto que en la Comunidad de Madrid si hubiera una inspección administrativa o una denuncia particular, la posible infracción es de 30000 a 600000 euros. En la comunidad de Madrid la prescripción de las infracciones urbanísticas se produce cuando pasan 4 años desde que está completamente finalizada la obra. La duda es si también prescribe si cambia el propietario de la vivienda aunque no pasaran los 4 años. Y si no prescribe que habría que hacer. La obras aseguran los propietarios se realizaron hace mas de 8 años, pero no conservar documentos (albaranes, facturas..) que puedan probarlo.
1 Respuesta
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado que les estudie su caso concreto.
Si hace ocho años de la obra y no hay ningún procedimiento sancionador, es complicado que ahora lo tengan... pero en cualquier caso, siempre pueden incluir una clausula en la escritura de compra del inmueble...
Las infracciones urbanísticas son complejas y aunque cambie de titular si hay un expediente, este afecta al inmueble y por lo tanto al nuevo propietario...
Dices que en cualquier caso, siempre se puede incluir una clausula en la escritura de compra del inmueble, ¿que clausula exactamente?
Gracias
Como ya le hemos indicado, ha de ponerse en manos de un abogado que le estudie y ayude con su caso concreto.
Es muy posible que el vendedor no quiera incluir ninguna clausula y además usted firme que compra como "cuerpo cierto" es decir, con lo que hay o como está... y que lo conoce por haberlo visitado.
Pero si esta conforme el vendedor, se puede incluir una clausula indicando que hay una reforma y que en caso de sanción esta le corresponde al vendedor... (hay que ver como se redacta, con el abogado contrario y el notario).
La firma es en Septiembre, firmamos un contrato de arras hace meses. ¿Es motivo para rescindir el contrato de arras? La casa tiene más metros habitables que los que figuran en registro y en catastro. Esto se ha puesto al descubierto al pedir la tasación para la hipoteca. La estipulación OCTAVA de compraventa indica que el inmueble se presenta libre de hipotecas, cargas, gravámenes, vicios y evicciones... Han realizado ampliaciones en la vivienda sin legalizarlas.
Este tema lo debe revisar un abogado.
En muchos casos, no coinciden los metros registrales y catastrales de los inmuebles, pero no siempre es un problema de ampliación de la vivienda... También se debería mirar la escritura de división horizontal...
Si su banco no le ha puesto problemas y usted esta realmente interesado en la compra, esto puede no ser un impedimento para realizar la compra... pero el cancelar unas arras no siempre es una cuestión sencilla y más por este motivo...
En registro la casa tiene 188m2, 213m2 en catastro y realmente tiene 299m2 vivideros. El banco no ha aprobado la hipoteca pero en la tasación nos hizo las siguientes observaciones, que es lo que nos generó la preocupación:
ADVERTENCIAS GENERALES
1.- Se advierte que existe una clara discrepancia entre la superficie comprobada y la registral, debido a reformas de ampliación en planta sótano, planta baja, planta primera y planta bajocubierta. Puesto que no se ha aportado proyectos de legalización del aumento de superficie, se adopta para la presente valoración, la superficie registral.
Ha de ponerse en manos de un abogado que le ayude con su caso concreto.
Una cosa son los impuestos o las posibles sanciones por estas ampliaciones y otra que deberían de legalizarse para evitar problemas en el futuro.
Yo hablaría con el propietario actual, para que legalice primero las obras y luego hacer la venta...
