Quien debe abonar las cuotas extraordinarias tras la venta de un inmueble sin que se pacte nada.
Ha mediado del mes de febrero compro una vivienda a una empresa, dicha vivienda la compro libre de cargas y Gravámenes, el dia de la firma, por problemas ajenos a mí, que soy el comprador, no aportan certificado de la comunidad de propietario, se recoge en escritura que cualquier cantidad pendiente de pago, la parte vendedora se compromete al pago.
Una vez obtengo la escritura voy al administrador de finca que lleva dicha comunidad y me informa que, el 17 de enero, se llegó a un acuerdo que recoge en acta, una reparación, y se acuerda una cuota extra de 15 euros durante 6 meses, siendo el primer pago el 1 de marzo.
Me informa el administrador de finca que me corresponde a mí el pago, y que me cobra a mí, ya el dia uno de marzo me ha cobrado la cuota ordinaria y la extraordinaria, según interpreto de lo leído por internet, lo debe abonar quien era propietario el 17 de enero, el dia que se acuerda esa reparación y esa forma de pago y se recoge en acta. Que el administrador en primer lugar debe cobrar al anterior propietario, que es una empresa muy solvente, y en el supuesto que la empresa no quiera pagar, o sea imposible el cobro al anterior propietario, me correspondería a mí abonar esas cuotas extraordinarias, pero directamente, el administrador me lo cobra a mí.
En ningún momento, la parte vendedora me informa de estas cuotas extraordinarias, pienso que ni sabe de su existencia.
- A quien le corresponde pagar esas 6 cuotas de 15 euros que recoge el acta de enero, cuando yo compro casi un mes más tarde, libre de cargas y gravamen.
- En el supuesto que corresponda al anterior propietario pagar dichas cuotas, ¿es el administrador quien debe intentar cobrar primero a la empresa que me vende, y solo cuando no sea posible el cobro, procedería a cobrarme a mí? O puede el administrador cobrar a mí esas cuotas extraordinarias sin haber intentado cobrar al anterior propietario.
3 Respuestas
Siempre es aconsejable que a una escritura de compra de un inmueble sujeto a propiedad horizontal se acompañe certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios justamente para tener a ciencia cierta la deuda o no de ese inmueble, que es justo lo que aquí ha faltado.
En el caso de que se compre un inmueble con deudas comunitarias, el que adquiere ha de pagar esas cuotas pero no de forma ilimitada "hacia atrás" sino, según marca la Ley, "el año en curso y los 3 años anteriores". Y es que, en estos casos, si bien el deudor es el antiguo propietario como persona física, la Ley (art. 9 LPH) dice que el bien que genera la deuda queda afecto a la propia deuda, por lo que el actual titular responde de ella.
En resumidas cuentas, usted como nuevo propuetario ha de responder por las deudas de ese inmueble que sean del presente año y los 3 anteriores; La Comunidad de Propietarios es frente a usted frente a quien puede/debe dirigir la reclamación; Y todo ello sin perjuicio de que quizás usted pueda repetir frente al anterior propietario si, como usted comentaba, se extrae de la escritura de compraventa que el vendedor se comprometía al pago de lo que el bien adeudara (a lo cual habría que verle la extensión, el alcance y, para que me entienda, la "letra pequeña").
Quedamos a su disposición para cuanto necesite en los siguientes datos:
Ante todo Gracias por su respuesta. Aqui el problema de saber a quien le pertenece la deuda es, que el administrador que lleva la comunidad, sin comunicar nada a la parte vendedora me cobra a mi, cuando la parte vendedora es una sociedad de una entidad bancaria, hablamos de una empresa solvente, ¿entiendo que antes de cobrarme a mi estas cuotas extraordinaria, debe tener la negativa del anterior propietario que no quiere pagar la deuda? en la escritura viene claro, cualquier atraso o deudas sera por cuenta de la parte vendedora, hablado con el administrador, me dice que me lo ha cobrado a mi, y cuando le pregunto si lo ha solicitado al anterior propietario me dice que no. ¿Debe al menos comunicar el administrador de la comunidad a la parte vendedora que existen esas cuotas extraordinarias o puede directamente cobrarme a mi? Muchas Gracias.
El problema con el que nos encontramos es que no es que la Comunidad, como acreedora, pueda elegir ir frente a antiguo propietario (entidad bancaria) o frente al nuevo (usted), sino que ha de reclamar frente al obligado al pago (a diferencia de lo que ocurre cuando un inmueble tiene varios copropietarios, donde puede elegir ir frente a alguno de ellos o frente a todos), y ese "obligado al pago" conforme a la LPH es el actual propietario pues la vivienda queda afecta al pago de la deuda. De hecho, si la Comunidad dirigiera la comunidad su reclamación frente a la entidad bancaria, muy posiblemente estuviera destinada al fracaso por falta de legitimación pasiva.
Ha de tener además en cuenta que la escritura de compraventa es una operación que vincula a usted (como comprador) con la entidad bancaria (como vendedora), pero que en nada vincula a la Comunidad. Es decir, que si la entidad bancaria queda obligada al pago de alguna cantidad anterior conforme a esa escritura, esa vinculación es frente a usted y quien puede exigirlo, en todo caso, es usted. De ahí que le comentara en mi anterior respuesta que usted podría valorar repetir frente a esa entidad bancaria, pero que no pueda la Comunidad dirigir su reclamación contra la entidad con esa escritura en la mano, pues en esa compraventa la comunidad no es parte y no queda vinculada por sus efectos ni sus disposición.
Salvo mejor criterio.
¡Gracias! Muchas Gracias, muy amable.
Gracias a usted, un placer.
Me temo que le corresponde a usted. El responsable de abonar las derramas es quien sea propietario en el momento en que esos pagos son exigibles, no cuando se aprueban.
El asunto de fondo es si al momento de la venta el inmueble estaba a paz y salvo por todo concepto eso para salvar que hayan deudas no pagadas figurando anexas a esa propiedad. Entendido que así fue, las derramas aprobadas se hacen exigibles al momento de reclamar su pago por parte de la comunidad independientemente del propietario del inmueble, así se hayan aprobado mucho tiempo antes de la compra del inmueble.
En la consulta no se está hablando de una deuda anterior a la compraventa. Se trata de una derrama aprobada antes de la transmisión, pero con pagos vencidos y exigibles con posterioridad a la compra. Esos pagos corresponden al nuevo propietario. - Poli Plos
A mi juicio sí hablamos de una deuda anterior a la compraventa pues su aprobación en Junta tiene lugar el "17 de Enero" y, por ello, antes de la transmisión "a mediados de febrero" y ello sin perjuicio de que, por acuerdo vecinal adoptado en Junta, se haya acordado fraccionar su abono en 6 cuotas consecutivas y se haya acordado que el periodo de devengo se inicie en Marzo.No obstante, lo anterior no influye en nuestras respuestas, que coinciden en cuanto a que corresponden al consultante como nuevo propietario. - Larios Abogados
Según la LPH: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.y así lo ratifican numerosas sentencias. - Poli Plos