Impuesto Plus-Valía tras pérdida de valor sobre la adquisición.
Recientemente he transmitido una vivienda, plaza de garaje y trastero siendo fincas independientes y adquiridas anteriormente años atrás y por un precio inferior al de adquisición.
El Ayuntamiento al que pertenece las fincas descritas ha procedido a la valoración del Impuesto sobre el incremento del valor de los Terrenos (Plus-Valía) y a pesar de poder solicitar la no sujeción del impuesto de las tres fincas (tiene facultad para que siendo el caso de pérdida económica entre la compra y la venta se pueda pedir la citada no sujeción), pero va a girar la liquidación correspondiente exclusivamente por la vivienda.
El motivo viene por que en el momento de la adquisición en la escritura publica se procedió a valorar de forma conjunta las tres fincas citadas y ahora el notario solicitó una valoración independiente a cada una de ellas.
Asi el Ayuntamiento procede a realizar una regla de tres sumando las superficies de piso, plaza garaje y trastero y dividiendo como si lo mismo valiera el mt2 de cada una de las fincas y da un valor irrisorio a la vivienda en la adquisición y unos valores escandalosos a la plaza de garaje y al trastero.
Tambien he de comunicar que al igual que ahora al comprador el banco le ha hecho una tasación por empresa especializada, en mi caso también la hubo al solicitar igualmente un préstamo hipotecario y en la misma se reflejan unos valores más acorde en todo caso al valor real y de mercado.
Me gustaría me indicaran si con la aportación del certificado de tasación de mi adquisición al igual que la del préstamo hipotecario ante el Ayuntamiento, tendría valor suficiente para que se efectúe una valoración a cada una de las fincas que no sea de forma tan arbitraria como ha sido repito, fijando el mismo valor al mt2 de una vivienda como a una plaza de garaje y a un trastero.
1 Respuesta
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un experto que le ayude con su caso concreto.
Como norma general, cuando no se indican precios independientes para cada finca (vivienda, garaje, etc.), el calculo se realiza en función de los valores catastrales y se asigna un porcentaje del precio de compra a cada uno de los inmuebles en función de esto. Por una regla de tres...
Realice los cálculos y si no ha tenido beneficio, o este es muy mínimo, puede intentarlo por esta vía, pues será así como lo ha calculado el ayuntamiento.
En cualquier caso, puede usted aportar las tasaciones y valoraciones que considere oportuno, pues podrían servir en caso de llegar a la vía contencioso administrativa.
Muchísimas gracias por su respuesta, lo único aclarar que en este caso no se han fijado los valores sumando el valor catastral de cada una de las fincas, sino por la suma de mts 2 de cada una. Poniendo un ejemplo, si fueran en total 200 mts2 la vivienda 120, plaza garaje 30 y trastero 50. Sobre un precio de adquisición de 300.000 €, al piso le correspondería 180.000 €, a la plaza de garaje 45.000 € y al trastero 75.000 €.
Y como podrán comprobar esta regla de tres es del todo anómala, por los valores que se quieren aplicar en el sentido de que no se deberian valorar un mt2. de igual manera a una vivencia que a una plaza de garaje y a un trastero.
Por eso, la forma habitual es realizarlo mediante el porcentaje del valor catastral... En cualquier caso, el valor del suelo, es igual para un garaje que para una vivienda, normalmente. Pero si hace los cálculos con el total del valor catastral, la cosa cambia, pues si se tiene en cuenta el valor de la construcción.
Algunos ayuntamientos, entienden que lo importante es el incremento del valor del suelo y por eso hacen así los calculos.
Realice usted así el calculo y proponga esto como alegación.
Agradecemos valoración de la respuesta.
Por último, tratar de hacerle llegar que el método elegido por el Ayuntamiento es el saber cuánto valía cada finca (piso, plaza de garaje y trastero) sobre el valor fijado cuando se compró y siguiendo con el ejemplo de 300.000 €, sabiendo que ahora se puso en escritura el piso vale por por ejemplo 200.000 €, garaje 25.000 € y trastero 35.000 €, total 260.000 €, resulta que el precio de la vivienda ha subido (por lo cual entiende que ha habido un incremento y por lo cual supone el someterse al impuesto) y sobre la plaza de garaje y el trastero ha bajado (por lo cual si entiende que ha habido una pérdida de valor y le corresponde la no sujeción al impuesto) El Ayuntamiento no entra en cuestiones de valores catastrales y si en valores estimativos en este caso para evaluar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en la compra con relación a los de venta y si fijados. Y como se podrá comprobar el valor es muy irrisorio para la vivienda y excesivo para la plaza de garaje y trastero para el uso debido a cada finca. Y esto es lo que le lleva a dichoso ayuntamiento a gravar el valor de adquisición (300.000 €) sobre el de transmisión siendo el conjunto de 260.000 €. Yo creo que cuando cualquiera vende tres fincas semejantes el mayor porcentaje de pérdida se supone al de la vivienda, vamos entendido de una forma razonable y no realizada a través de una regla de tres imposible de aceptar de cualquier lógica.
Y perdón, si yo pidiera la aplicación de los valores catastrales entre las fechas de compra y venta siempre habría una Plus-valía, no vi nunca una finca urbana, rústica u de otro tipo que se haya devaluado o perdido valor. Y en el Impuesto sobre el Valor de los terrenos para la sujeción solícita de una Minus-valia entre precio de compra y de venta
Una cosa es utilizar los valores catastrales y su porcentaje de suelo y propiedad, para hacer el calculo del importe que le correspondería como valor de compra (cuando no están individualizados) y otra que el valor catastral haya bajado, que efectivamente, solo en raras ocasiones lo hace.
En ocasiones, los ayuntamientos se acogen a que al ser una sola operación en unidad de acto, si hay beneficio, esta todo sujeto al pago de la plusvalía municipal... Pero al ser fincas independientes, se debe realizar finca a finca.
Este es un tema complejo y debe ponerse en manos de un experto que le estudie su caso concreto y le ayude.
Agradecemos valoración de la respuesta.
