Los derechos de uso ¿Son válidos sin no están registrados?
Tengo una vivienda en copropiedad con mi exnovia al 50%, no estamos casados, ni somos pareja de hecho. Ella es divorciada y con un hijo de 16 años que no es hijo mío, y que ahora que nos hemos separados dice tener un “derecho de uso”, junto con la custodia compartida del hijo, otorgado por un Juez en la fecha que se divorció de su exmarido.
También tenemos una hipoteca al 50% avalada por mis padres.
El 50% de la casa se lo compré a su exmarido porque mi exnovia me suplicó que le pidiera el dinero a mis padres para ayudarle, y no solo me prestaron el dinero, sino que también me embaucó para pedirle que mis padres fueran los avalistas de la hipoteca, pues su exmarido estaba dispuesto a poner en subasta pública la vivienda y corría el riesgo de perderla, ya que es lo que acordaron en el convenio regulador del divorcio.
Pero nos ocultó que disponía de un “derecho de uso”, e igualmente hizo su exmarido. Ni tampoco se nombraba como carga en la nota simple, y ni el banco, ni el notario nos comunicaron la existencia de dicha carga.
Mis preguntas son:
Los derechos de uso, ¿son válidos sin no están registrados? ¿Queda extinguido por no haberlo registrado?
¿Existen sentencias que declare extinguido el derecho de uso concedido por un Juez, por no haberlo registrado o inscrito en el Registro de Propiedad?
Y si hay algunas sentencias, ¿podéis hacerme el favor de decirme algunas y sus correspondientes el Roj, Sede, Fecha o Nº de Resolución?
2 Respuestas
Me parece que se complica usted demasiado la vida. ¿Qué es lo que quiere hacer ahora? Lo más grave de su situación, a mi juicio, no es ese supuesto derecho de uso, sino el aval prestado por sus padres, que, supongo, será solidario, a primer requerimiento y con renuncia al beneficio de excusión, división y orden, lo que se dice "una soga al cuello".
Le sugiero, aunque sea tarde, que lea esto:
AVALISTAS Y FIADORES
Muchas gracias Sr. Pedro abogado por su sugerencia.
Si, es solidario, a primer requerimiento y con renuncia al beneficio de excusión, división y orden. Pero también es verdad que esta persona que no se atiene a razonamientos de dar una solución justa, goza de buena solvencia económica debido a su espléndida nómina de por vida (más de 40.000 € anual). Si no me equivoco, su artículo dice:
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“Se puede argüir que si la persona avalada goza de buena solvencia económica el riesgo es mínimo o inexistente puesto que el acreedor se dirigirá contra sus bienes si no atiende la deuda avalada.”
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Eso que dice en su artículo me consuela algo porque deja de ser lo más grave.
Reciba mi atento saludo
Me temo que no ha leído el contra argumento, a esa solvencia del deudor principal, se lo dice alguien que ha sufrido ese supuesto:
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1.- En los avales bancarios normalmente en la letra pequeña, entendiendo como tal la que nadie suele leer, se hace constar la renuncia del avalista al beneficio de excusión y ello significa que se releva al acreedor de la obligación de dirigirse primero contra los bienes del avalado hasta agotarlos.
2.- Relacionado con lo anterior hay que tomar en consideración que en caso de fallecimiento del avalado, siempre resultará mas cómodo y eficaz para el acreedor dirigirse directamente contra el avalista sin tener que esperar a que se ponga de manifiesto la herencia y sea aceptada por los herederos del deudor avalado.
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El Sr. Grisolía le indicó, sin ningún género de dudas, que usted nada tenía que ver con ese supuesto "derecho de uso" (asignación de domicilio), ni con el hijo de su expareja.
Usted adquirió el 50% de la vivienda sin ninguna carga registrada (tal como usted indica). Por tanto, posee el 50% de la vivienda y, desde luego, no tiene ninguna obligación con el hijo de otras personas.
Gracias Sr. Poli Plos, por su rápida respuesta.
Lo que me pasa es que leo en varios artículos el tema de que, si una tercera persona compra en subasta la vivienda, el nuevo propietario está obligado a respetar el derecho de uso. Por ejemplo, la abogada Inmaculada Castillo dice en su artículo esto:
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¿Se extingue el derecho de uso si un tercero se adjudica la vivienda en subasta?
No, no se extingue.
Antes de ver algunas sentencias que tratan sobre estas cuestiones, y a modo de resumen hay que recordad que la jurisprudencia con carácter general mantiene el derecho de uso sobre la vivienda a pesar de la división de la cosa común.
El derecho de uso de la vivienda a favor de uno de los cónyuges acordado en resolución judicial es oponible a los terceros que hayan adquirido la vivienda en la subasta consiguiente a la acción de división de la cosa común.
La persona a quien dicho uso se atribuyó en la sentencia de separación o divorcio tiene un título que puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso ( Sentencias del Tribunal supremo de 2-12-1992, 18-10- 1994, 16-12-1995, 3-5-1999, 26-4-2002, 28-3-2003 y 27-11-2007, entre otras).
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En mi caso, mí novia no me advirtió de poseer ese derecho de uso, pero yo era consciente de que me fui a vivir con mi pareja y con sus dos hijas, que tiene la custodia compartida con su ex marido.
Por otra parte, me he informado que, si pierdo la demanda judicial, las costas judiciales me saldría por más 40.000 €, debido a que la vivienda está tasada por 300.000 €, y sin contar otros gastos inferiores que podría aumentar esa y salirme la demanda por más de 50.000€.
Como puedes ver, es un importe demasiado elevado que me obliga a pensármelo bien antes de demandar a mi copropietaria, que se niega a vender, pero sí que quiere ella comprarme mi parte por solo 30.000 €. Cuando el valor real de la vivienda es de 300.000 €, y con ese precio de venta se puede pagar la deuda hipotecaria de 140.000€, y yo poder pagar la deuda que tengo con mis padres que son 65.000€ y ella se puede quedar con 80.000€ y mi resto (15.000€) que me queda después de pagarle a mis padres la deuda.
Le he pedido que me pague 50.000€ por mi 50% de participación, pero se niega.
Finalmente he consultado con un abogado de mi pueblo, lo que el Sr. Grisolía me comunicó:
“Todo lo que no aparezca inscrito (hipotecas, derechos de terceros, lo que sea) no es asunto suyo”
Y me dijo que eso no tiene ninguna repercusión, pues no registrar un derecho de Uso en muy normal y no puede valer para extinguirlo.
Reciba mi atento saludo
Al margen de su consulta, ¿por qué le preocupa que, si alguien se adjudica la vivienda en subasta, deba respetar ese supuesto derecho de uso? De eso, en todo caso, debería preocuparse el adjudicatario.
Por otra parte, de lo relatado hasta ahora (y corríjame si me equivoco), entiendo que:
- Usted compró el 50% de la vivienda sin saber de ese supuesto derecho de uso, que no le fue comunicado, ni estaba registrado
- Su expareja le dice que ese derecho existe, pero no está dispuesta a mostrarle ninguna documentación que lo certifique
- Su expareja lo que busca es obtener 50.000€ para liberarle a usted de esa supuesta carga
En resumen, usted, hasta la fecha, no tiene constancia de la existencia de una carga y su expareja pretende lucrarse de ella.
¿Estoy en lo cierto?
Disculpe mi franqueza, pero si es así, sinceramente, me parece que le está tomando el pelo.
Muchas gracias Sr. Poli Plos, por su cordial y sencilla respuesta.
Respondiendo a sus preguntas:
- Me preocupa porque pienso que, si sale a subasta, nadie va a comprar una vivienda envenenada con esa carga, aunque le salga barata, y, además, si se la adjudica ella, la podrá conseguir muy barata (porque tiene recurso y la desea), entonces volvemos a lo mismo, no podré sacar ni siquiera para pagar a mi abogado.
- Sí es cierto, me está tomando el pelo, pero desde hace mucho, y también quiere sacarle el mayor beneficio y mayor botín posible. Dar confianza, ser sincero, actuar con sencillez, generosidad, amor y cordialidad a personas mezquinas, miserable, embaucadora, avariciosa y codiciosa siempre tiene consecuencias deplorables.
Le tendré informado sobre el camino que tome para poder salir de esta adversidad.
Muchas Gracias
Manuel Ruiz
Si sale a subasta, el posible comprador no va a saber que existe (si existe) esa carga. Por tanto, no veo en qué afecta. Hasta la fecha, esa carga NO EXISTE.
Si es su ex pareja la que puja y se la adjudica, no veo por qué la va a conseguir a mejor precio por esa supuesta carga. Y usted también podría presentarse a la subasta.