¿Qué cantidad debo reinvertir en vivienda para estar exento del IRPF?
Siempre he tenido la duda de a qué se denomina "reinvertir la ganancia total" para que la operación de venta de vivienda quede exenta de IRPF. Expongo mi caso: compré en 2001 un piso por aprox. 80.000 euros (sumando gastos y arreglos) y lo vendí en 2023 por 145.000 (restando gastos). Entiendo que ha habido una ganancia de 65.000 euros en 22 años, que debe tributar.
1. Primera duda: ¿No se tiene en cuenta el periodo, el tiempo en el que se ha generado la ganancia?
2. Duda principal: ¿Qué importe debo reinvertir en mi nueva vivienda para que esos 65.000 euros queden exentos de tributar, 65.000 euros (ganancia neta) o 145.000 euros (ganancia actual)?
3. Última duda: si compro durante este año una vivienda pero no llego a reinvertir toda la ganancia sino, digamos, 5.000 euros por debajo del total, ¿son esos 5.000 euros los que tributan? ¿Con qué porcentaje de retención?
1 Respuesta
1.- No.
2.- Debe reinvertir el importe total de la venta.
"Si transmites tu vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual." (*)
3.- No es necesario reinvertirlo de una vez. Tiene un plazo de 2 años. Pero es importante que se trate de reinversión en vivienda habitual.
"La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual." (*)
Si no reinvierte todo, tributará por la parte no reinvertida.
"En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente." (*)
(*) Fuente:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/que-ocurre-cuando-vendo-inmueble/transmision-vivienda-habitual-reinversion.html
Muchas gracias, me ha sido muy útil. Me genera una, espero, última duda. Debo reinvertir 145.000 (venta) pero, si no lo hago, tributan 65.000 (ganancia). Es así, verdad?
Entonces ahora la duda: ¿En qué medida la reinversión va restando a la futura tributación?
Es decir, si yo reinvierto solo la mitad (72.500), me he dejado sin reinvertir una cantidad mayor que la ganancia (65.000). ¿Sigo tributando por toda la ganancia o por su mitad?
Si reinvierto dos terceras partes (96.000) he dejado sin reinvertir un tercio (48.000). ¿Tributo por 48.000 o por un tercio de la ganancia (22.000)?
Si no reinvierte todo, tributará por la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad no reinvertida.
Esa es precisamente la frase que me gustaría entender mejor. Por eso preguntaba con ejemplos numéricos. Gracias!
Si usted reinvierte sólo la mitad de lo que ingresó con la venta, tributará por la mitad de la ganancia patrimonial.
Ej. Vende por 100.000€, ha ganado 1.000€ en la operación y decide reinvertir 75.000€. La cantidad no reinvertida corresponde a la cuarta parte de lo ingresado. Por tanto, deberá tributar por la cuarta parte de la ganancia, que son 250€.
