Condiciones para el alquiler de locales comerciales

Quiero montar una escuela de música y baile y para ello estoy buscando locales en alquiler que estén en mal estado para que el alquiler sea más barato ya que tengo que reformarlo e insonorizarlo por completo. La obra va a resultar bastante cara. La duda es que si yo firmo un contrato de alquiler por ejemplo por cinco años, en ese tiempo no he amortizado el precio de la obra y lo que me da miedo es que cuando se cumpla el plazo del contrato, el dueño vea que el local está en muy buen estado y me quiera duplicar el precio del alquiler. ¿Tengo alguna defensa para esto? ¿Se puede firmar un contrato de alquiler con alguna clausula que diga que no me puede subir el precio del alquiler lo que él quiera si no sólo el ipc?