Comprar vivienda fuera de ordenación
Mi consulta es por lo siguiente, estoy interesado en comprar una vivienda, la cual está ubicada en una 1ª y última planta, en un edificio con dos bajos y dos 1ªs plantas, la mía sería una de ellas, el edificio, se encuentra en buenas condiciones pero fuera de ordenación sobre el nuevo plan urbanístico. El vendedor me ha dicho que antes de escriturar, quiere conseguirme el permiso de obra para hacer una pequeña reforma, y pasarle las modificaciones que se van a realizar dentro de la vivienda al arquitecto del ayuntamiento, tales como eliminar tabiques y dejar diáfano, quitar el techo de escayola y rehabilitar el techo abuhardillado y reformar cocina y baño.
La casa está situada en la misma carretera principal que pasa por el medio del pueblo a las afueras de Valencia llamado Tavernes Blanques.
Dos cuestiones:
1ª) ¿Se puede solicitar un certificado de compatibilidad de la vivienda con el nuevo plan de ordenación para así no tener la inseguridad que conlleva el que la vivienda esté en esa situación? ¿Es preocupante que la casa esté fuera de ordenación?
2ª ¿Por qué causas se puede haber quedado fuera de ordenación?
La casa está situada en la misma carretera principal que pasa por el medio del pueblo a las afueras de Valencia llamado Tavernes Blanques.
Dos cuestiones:
1ª) ¿Se puede solicitar un certificado de compatibilidad de la vivienda con el nuevo plan de ordenación para así no tener la inseguridad que conlleva el que la vivienda esté en esa situación? ¿Es preocupante que la casa esté fuera de ordenación?
2ª ¿Por qué causas se puede haber quedado fuera de ordenación?
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Para conocer las causas de que esa vivienda se considere fuera de ordenación habría que examinar el planeamiento; por lo que comenta sobre que está al lado de la carretera es posible que la situación de fuera de ordenación venga dada por las alineaciones y/o rasantes de esa vía. Si la causa es esa la administración puede optar por expropiar en caso de querer ampliar la vía o simplemente esperar a que con el proceso de renovación urbano las nuevas edificaciones se retiren a la alineación establecida en planeamiento.
Otras causas de que esté fuera de ordenación pueden ser que se construyese en una zona que quede como rústica, que esté en una zona afectada por algún tipo de protección (natural, arqueológica, etc.)
Si en el planeamiento la vivienda está recogida como fuera de ordenación, un certificado urbanístico recogerá exactamente esa situación y no otra.
La situación de fuera de ordenación puede ser total (que afecte a toda la superficie de la edificación) o parcial (que afecte a parte de la superficie o volumen edificado)
Es una situación preocupante en función de lo que haya motivado esa situación y las perspectivas de que pueda implicar procesos de expropiación o similares; además el fuera de ordenación limita mucho las obras que se pueden realizar y la valoración en caso de expropiación o simple tasación.
Otras causas de que esté fuera de ordenación pueden ser que se construyese en una zona que quede como rústica, que esté en una zona afectada por algún tipo de protección (natural, arqueológica, etc.)
Si en el planeamiento la vivienda está recogida como fuera de ordenación, un certificado urbanístico recogerá exactamente esa situación y no otra.
La situación de fuera de ordenación puede ser total (que afecte a toda la superficie de la edificación) o parcial (que afecte a parte de la superficie o volumen edificado)
Es una situación preocupante en función de lo que haya motivado esa situación y las perspectivas de que pueda implicar procesos de expropiación o similares; además el fuera de ordenación limita mucho las obras que se pueden realizar y la valoración en caso de expropiación o simple tasación.
Exacto, viene dada por las alineaciones, concretamente, por que hay algunos edificios (2 o 3) donde se ensanchan las aceras, y estos quedan más lejos del centro de la calle. Esta semana voy a hablar con el arquitecto del pueblo para que me aclare cual va a ser el futuro de esa casa, sin embargo, el dueño tiene proyecto para solicitar rehabilitaciones en el edificio y como ya te dije anteriormente, hasta que no le den la licencia, no vende, por otro lado, me dice que en los próximos años quieren aprobar un plan para respetar esas viviendas y compatibilizarlas de nuevo, las cuales son antiguas y deberían estar protegidas.
En ese caso lo habitual es que la vivienda se pueda mantener hasta que los propietarios decidan hacer obras en ese solar adaptándose a la alineación marcada. Sin embargo puede darse el caso de que si son pocas y el beneficio de aumentar el ancho de la vía importante, la administración opte por la expropiación.
Si el planeamiento cambia (vía modificación puntual o por la entrada de un nuevo plan) las condiciones camniarán, pero elucubrar sobre el futuro es arriesgado.
Si las edificaciones merecen protegerse puede promover (en acuerdo con los otros afectados y siempre que sea justificable) una modificación puntual del planeamiento para proteger esas edificaciones y cambiar la alineación de la vía. Es un proceso largo y que necesita de voluntad política para aprobarlo, pero que quizá le resuelva la incertidumbre del estado actual.
Si el planeamiento cambia (vía modificación puntual o por la entrada de un nuevo plan) las condiciones camniarán, pero elucubrar sobre el futuro es arriesgado.
Si las edificaciones merecen protegerse puede promover (en acuerdo con los otros afectados y siempre que sea justificable) una modificación puntual del planeamiento para proteger esas edificaciones y cambiar la alineación de la vía. Es un proceso largo y que necesita de voluntad política para aprobarlo, pero que quizá le resuelva la incertidumbre del estado actual.
2 respuestas más de otros expertos
Respuesta de Ignacio BD
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Si la vivienda está fuera de ordenación naturalmente no puede conseguirse un certificado de compatibilidad con el nuevo plan de ordenación porque no es compatible con el nuevo plan.
Dentro del urbanismo de las ciudades, éstas pasan por muchas visicitudes. Se cambian las estrategias y unas zonas que en un momento se consideraban prioritarias para el crecimiento luego pasan a ser muy densas y se baja su edificabilidad. O por mejorar la vialidad, el transporte, se amplían calles y los edificios antiguos tienen que respetar el nuevo trazado.
Por lo tanto, cuando un edificio queda fuera de ordenación quiere decir que aunque se respeta su existencia porque cuando se construyó era legal, se pretende que en el futuro pase a desaparecer o a ser substituido por otro más acorde con las actuales necesidades.
Eso no quiere decir que lo vayan a derribar, o a expropiar. Lo único es que en algún momento en el futuo puede llegar a sufrir esa expropiación. Depende mucho de los intereses municipales, de los recursos o del interés público. Pero es muy habitual que no llegue a pasar nunca si se trata de una reducción de la edificabilidad.
Por ponerte un ejemplo. Todo el Eixample de Barcelona puede que tenga edificios de 7 u 8 plantas de altura. En cambio actualmente sólo se permitirían hacer hasta 5 plantas. Eso quiere decir que todas las que están por encima estarían fuera de ordenación. Pero se siguen vendiendo a 6000 euros el metro cuadrado, porque nadie espera que vaya a haber una afectación real.
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Dentro del urbanismo de las ciudades, éstas pasan por muchas visicitudes. Se cambian las estrategias y unas zonas que en un momento se consideraban prioritarias para el crecimiento luego pasan a ser muy densas y se baja su edificabilidad. O por mejorar la vialidad, el transporte, se amplían calles y los edificios antiguos tienen que respetar el nuevo trazado.
Por lo tanto, cuando un edificio queda fuera de ordenación quiere decir que aunque se respeta su existencia porque cuando se construyó era legal, se pretende que en el futuro pase a desaparecer o a ser substituido por otro más acorde con las actuales necesidades.
Eso no quiere decir que lo vayan a derribar, o a expropiar. Lo único es que en algún momento en el futuo puede llegar a sufrir esa expropiación. Depende mucho de los intereses municipales, de los recursos o del interés público. Pero es muy habitual que no llegue a pasar nunca si se trata de una reducción de la edificabilidad.
Por ponerte un ejemplo. Todo el Eixample de Barcelona puede que tenga edificios de 7 u 8 plantas de altura. En cambio actualmente sólo se permitirían hacer hasta 5 plantas. Eso quiere decir que todas las que están por encima estarían fuera de ordenación. Pero se siguen vendiendo a 6000 euros el metro cuadrado, porque nadie espera que vaya a haber una afectación real.
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Respuesta de arquiarqui
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No puede soliciar el certificado ya que esta fuera de ordenación y las causas para quedar fuera de ordenación muchas, empezando por ser obras ilegales (ejecutadas si licencia, sin arquitecto, aparejador, et..., más altura de la permitida, fuera de alineación, etc...)
¿Preocupante?
Evidentemente yo no compraría una vivienda que este fuera de ordenación ya que se trata de una vivienda que no esta en situación legal y con todo lo que hay en el mercado seguro que encuentra usted una mejor opción y legal (piense que puede que no le den hipoteca sobre una vivienda fuera de ordenación, vamos casi seguro que no se la dan).
¿Preocupante?
Evidentemente yo no compraría una vivienda que este fuera de ordenación ya que se trata de una vivienda que no esta en situación legal y con todo lo que hay en el mercado seguro que encuentra usted una mejor opción y legal (piense que puede que no le den hipoteca sobre una vivienda fuera de ordenación, vamos casi seguro que no se la dan).