Deseo saber si es posible modificar las participaciones en la cuota mensual que se paga en una Comunidad Propietarios
Acabo de adquirir una vivienda.
Es la más pequeña de toda la finca.
He descubierto que siendo los demás pisos mucho más grandes, aquí todos contribuyen por igual.
He ido al registro a ver qué había en la escritura de división horizontal y es apenas legible... Está manuscrito y no hay quién entienda lo que ahí pone. Pero no parece que haga referencia a nada.
¿Qué puedo hacer para intentar que se contribuya por cuota de participación?
No hay administrador. Solo son 7 vecinos y la presidencia va por turno.
Según el catastro, los porcentajes de participación son los siguientes:
1A 7,89%
1B 14,76%
2A 15,47%
2B 15,47%
3A 15,47%
3B 15,47%
3C 15,47%
Ahora todos pagamos 40 euros... Pero según mis cálculos yo tendría que pagar 22.
Le he pedido al presidente que me muestre el acta de la junta en donde se acordó eso por unanimidad. No creo que exista esa acta.
Mi pregunta es... Aunque existiera... ¿Puedo volver a plantear la cuestión? Ahora obviamente la unanimidad no se produciría... Porque yo votaría en contra.
3 respuestas
En su escritura de compraventa, ¿no indica nada al respecto?
Lo normal, justo y coherente, es que, en efecto, los gastos se sufraguen de acuerdo a los coeficientes.
Si la situación es claramente injusta, puede acudir a los tribunales para tratar de regularizarlo.
Sin embargo, su suposición de que, en caso de haber sido aprobado algo por unanimidad, ahora puedan volver a plantearlo, con la tranquilidad de que esa unanimidad ya no se producirá es, en mi opinión, errónea.
Si algo se aprobó por necesaria unanimidad, para alterar ese acuerdo es necesaria la unanimidad. No para mantenerlo. Por tanto, necesitaría la unanimidad para para conseguir lo que Ud. desea, no para mantener lo que a Ud. no le conviene.
¡Gracias!
Hola, acabo de ver esta respuesta, a una pregunta similar a la mía, de una gestoria administración de fincas
CITO
Los gastos comunes del inmueble han de ser pagados como norma general según el coeficiente de participación en la Comunidad.
Para modificar dicha forma de reparto es necesaria la UNANIMIDAD de propietarios. Por ejemplo para acordar pagar gastos a partes iguales es necesaria la unanimidad, ya que supone una modificación del Titulo Constitutivo.
Si se alcanza la unanimidad para el cambio del sistema de reparto de gastos, se documenta en Acta pero no se pasa por el Registro de la Propiedad, la consecuencia es que dicho pacto no afectaría a terceros de buena fe. Es decir, que un futuro comprador del inmueble no se tiene por que tragar un pacto del que no se ha dotado de publicidad registral.
En definitiva usted lo que debe es informarse de los acuerdos alcanzados en su Comunidad, solicitando las Actas que estén recogidas en el Libro. Observar si se modificó el sistema por unanimidad en alguna Junta anterior. En caso de que usted sea propietario posterior a alguno de esos acuerdos no le afectaran los mismos si no están en el Registro inscritos.
Abogados y administradores de fincas en valencia
TERMINA LA CITA
Es una respuesta de Torres y Lucena Abogados a este post:
Sí, es correcto. El problema en su caso es que no ha podido verificar en el Registro si está inscrita esa forma de reparto o la de coeficientes. En mi primera respuesta le indicaba que debería consultar su escritura. Es posible que ahí venga reflejado.
No. En el registro no dice nada.
Pero si nos decía que lo que estaba inscrito era prácticamente ilegible... ¿Está completamente segura de que no dice nada, ni el Registro ni su escritura?
En la escritura por supuesto... Y en el documento del la división horizontal, está difícil de leer si, pero se lee: los locales y viviendas integrantes del inmueble representan un valor en el total de la edificio identico a las cuotas asignadas a cada uno al final de su descripción y en esa misma proporción participarán en los elementos y gastos comunes de la finca. Me he dejado los ojos para leer eso. Yo a lo que me refiero, es que las vecinas me dicen que fue un acuerdo unánime de hace 30 años... y yo lo que digo es que si no se inscribió en el registro, yo, tercero de buena fe... no tengo por qué "tragarmelo" ¿o si?
Ah, pues entonces está claro. Ya puede haber un acuerdo unánime, que, si alguien que entra nuevo en la Comunidad no ha tenido acceso a él, por no estar públicamente registrado, no tiene que someterse a él. Un nuevo comprador no tiene acceso al libro de Actas de la Comunidad (habría que ver si, además, ese acuerdo realmente existió y quedo inscrito en el libro de Actas), por lo que no puede darse por enterado del acuerdo y no puede verse obligado por él (y hay jurisprudencia al respecto).
Le recomiendo la lectura de http://www.admicove.com/los-acuerdos-no-inscritos-en-el-registro-de-la-propiedad/
Efectivamente Usted (y todos) deben pagar por lo que les corresponde. Los coeficientes de participación deberían aparecer en la escritura de división horizontal, y el suyo en concreto debe aparecer en la escritura de compra-venta de su vivienda.
Caso de ser ilegible puede proponer la aplicación de lo que indica el catastro (que en su momento los sacaría de la división horizontal de la finca).
Solicite una reunión con el presidente para abordar el asunto y convocar una reunión para zanjar el caso.
Si no obtiene respuesta es recomendable contactar con un abogado para que actúe en consecuencia.
Respecto a los cálculos que hace... pueden ser correctos. Pero también cabe la posibilidad de que Usted deba pagar los 40 euros y el resto casi el doble.
En cualquier caso recomiendo encarecidamente aclarar el caso y replantearlo -si es necesario- en junta para dejarlo zanjado.
Suerte.
La ley de propiedad Horizontal establece el coeficiente como medida de calculo del reparto de los gastos de la comunidad en su articulo 9.1 e LPH
Si bien la comunidad puede por unanimidad cambiar este criterio a cualquier otro como partes iguales o cualquiera en el que esten de acuerdo todos los propietarios, pero este acuerdo solo le vincularía a usted si estuviera inscrito en el registro de la propiedad. Hace muchos años la practica habitual en las comunidades era el reparto a partes iguales por el desconocimiento general de la población de la ley de propiedad horizontal y que los propios vecinos con sus conocimientos gestionaban ellos directamente la comunidad. Si no esta inscrito en el registro de la propiedad, lo normal, por el coste que conlleva y el desconocimiento anterior, debe mandar un burofax al presidente indicandole que las cuotas de la comunidad deben calcularse por coeficiente en virtud del artículo 9.1 e de la ley de propiedad horizontal y que cualquier acuerdo anterior al respecto a usted no le vincula al no estar inscrito en el registro de la propiedad y no pertenecer usted a la comunidad al realizar el acuerdo. Instele a solucionar este calculo en un plazo de tiempo por ejemplo 15 días tanto de las futuras como de las anteriores mal calculadas y apercibale de tomar medidas legales en caso contrario.
Adjunto enlace por si quiere consultar éste u otros artículos de la Ley de la Propiedad Horizontal.
Ley de propiedad horizontal