Anónimo
¿Cómo afecta la participación de cuota a los garajes y a los portales con ascensor?
Me llamo Gerardo
Vivo en una comunidad de propietarios de 10 años donde tenemos 2 portales uno de 5 viviendas sin ascensor y otro con 9 viviendas con ascensor, los dos portales dentro del mismo edificio, que da a dos calles con la cochera por debajo uniendo los dos portales. Y no tengo ni idea de como están los estatutos, voy a suponer que no hay subcomunidades y que no hay exnoreraciones . En mis escrituras me toca la vivienda con un 4,70 de cuota al edifico, un 7,20 al portal y un 0,90 al garaje y no pone nada en especial de gastos
El portal 1 tiene 5 viviendas, 4 plazas de garaje y no tiene ascensor
El portal 2 tiene 9 viviendas, 7 plazas de garaje y si tiene ascensor
Yo vivo en el 2 con plaza de garaje, y nos llevamos como el perro y gato entre todos, tengo 4 vecinos bastante incompresibles en las reuniones y ya me han tocado la moral, y quiero saber que derechos tenemos, os hago las preguntas:
1º Hace tiempo nos hicieron unas reparaciones en el garaje y lo dejaron sin pintar y falta de rellenar con gravilla unos bordes, etc... El presidente a sabiendas de que la gente no tiene dinero y que nuestra situación es limite, hay 4 viviendas con deudas que no tendrían derecho a voto, ( no es mucho ) quiere reparar el garaje, quiere pintarlo, ponerle esquineras de protección en las columnas que no ha habido nunca, reparar la grava, y todo esto lo presenta en junta extraordinaria para dentro de 5 días para presentación y aprobación allí mismo, mi pregunta es:
¿Podemos negarnos algunos al considerarlo mejoras estéticas? ¿Si pasa de 3 cuotas ordinarias nos podemos negar? Dice que solo los propietarios de plaza de garaje tendríamos que asumirlo como derrama dividida y sumada en cuotas, y por ultimo ¿el garaje es cosa de toda la comunidad y yo aporto mi 0,90 % o hoy tengo que asumir todas las reparaciones del garaje independientemente del edificio? Ademas creo que antes de acontecer con el garaje deberíamos de reparar pasamanos de las escaleras, pero claro como el baja en ascensor
2º Ya que me tocan siempre la moral quiero saber a que tengo derechos, En mi portal pagamos bastante mas que en el otro portal por que tenemos ascensor y los gastos nos toca todo a nosotros, Desconozco como están los estatutos, pero si no hubiera una exoneración del otro portal en los estatutos ni subcomunidades con el garaje ni el portal etc... ¿se podría obligar al otro portal a hacerse cargo de los gastos del ascensor también? ¿Por ser todo parte de la misma comunidad?
Desconozco como esta todo el tema en cuanto a obligaciones para toda la comunidad con los elementos que os he mencionado
Perdón por el tostón y os agradezco el tiempo invertido de antemano en atenderme
1 Respuesta
A ver independientemente de como esté constituida su comunidad vd. como propietario tiene la obligación por ley (hay varias leyes al respecto LPH, LOE, Cte.. etc) de contribuir al mantenimiento del inmueble y sus gastos con arreglo a su cuota de participación determinada en su día y que así consta en catastro etc.
Es decir, si el edificio tiene un gasto de 1000 € en el garaje su contribución ha de ser de 9 € en el desembolso. Si el edificio tiene un gasto de ascensor de 1000 € su contribución ha de ser de 47 € ( o sea el 4,7%). Creo que con esto le quedará claro cuales deben ser sus aportaciones al inmueble y si alguien le dice lo contrario trata de engañarle.
Referente al voto todos los propietarios tienen derecho a voto paguen o no paguen. El derecho se lo da el ser propietario no el ser "pagano".
Referente al tema del garaje cabría discernir el tema de las cantoneras por un lado, y el tema de la gravilla por otro.
El tema del relleno de hormigón, aunque no se porque no se obligó a quien correspondiese a hacerlo en su día, el no hacerlo puede llegar a producir problemas estructurales más graves y más costosos de reparar que hacerlo ahora.
El tema de las cantoneras dependerá. Si existen pilares conflictivos que muchos coches se dejan los laterales en ellos poner cantoneras puede producir que al sobresalir aún más los daños a los vehículos sean mayores. Por otra parte de no hacerlo y si llegan a quedar armaduras descubiertas, esto puede llegar a mermar la capacidad portante del pilar. Por tanto yo solo las colocaría en aquellos casos de pilares concretos y previa reparación de los mismos (ojito a ver quien dice como y con qué se repara)
Tal vez en su comunidad les interesaría la contratación de nuestro servicio de Técnico del edificio desde 0 € ( o sea gratis). Muchos de estos problemillas domésticos se solucionan sin más. Si desea más información al respecto puede llamarnos o mirar este apartado en nuestra web.
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Proyectos de Rehabilitación y Reforma, Mediciones, Asesoramiento a
Comunidades, Técnico de cabecera, dirección de obras, Control de Calidad y
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Muchas gracias por contestar tan rapido, entiendo lo que me explica bastante bien pero me queda unas dudas, por que no entiendo si el gasto del ascensor pertenece a uno de los dos portales o al edificio común
En mis escritura pone textual. que mi vivienda de tantos metros con trastero anejo bla bla bla, " tiene una cuota de participación en el total del edifico del 4,70% y en su portal del 7,20% "
Y luego seguido habla de la plaza de garaje y dice que tiene una cuota de participación en el total del edificio del 0,90%
Dicho esto no me queda muy claro si el vecino del otro portal que no tiene ascensor tiene que contribuir al gasto del ascensor de mi portal, y si los gastos que produce la cochera al año ( luz, agua, conservación del garaje y vado permanente ) se dividen entre las 11 plazas de 14 vecinos, o son gastos del total del edificio y ami solo me toca el 0,90 ( creo que es lo que me ha dado a entender Ud. )o si un vecino que no tiene plaza de garaje tiene que contribuir al garaje con su vivienda dentro del total del edificio.
Por que me parece muy ambiguo lo de su portal, no se que gastos produce un portal, solo los del portal o los de toda la caja de escalera del portal osea 9 viviendas en este y 5 en el otro portal.
Respecto a lo de contar con sus servicio me lo apunto para la reunión, de todas maneras en Enero me tocaría ser presidente, con lo que intentare mejorar las cosas todo lo que pueda y ponerlas claras, y me parece buena idea contar con un grupo como el suyo.
Muchas gracias, y perdone por las molestias
Un saludo
Vamos a ver si consigo aclararle esas dudas...
Como le decía al principio el inmueble es todo un único edificio que tiene dos escaleras para poder acceder a todas las viviendas que lo componen. Eso quiere decir que vd. debe contribuir de acuerdo a su cuota de participación al sostenimiento de todos los gastos de mantenimiento del único edificio que hay. Eso quiere decir que los vecinos que viven en la escalera que no tiene ascensor han de pagar su parte proporcional con arreglo a su cuota de participación, aunque no lo usen ni para mirarlo.
Los gastos de mantenimiento del garaje deben ser soportados por todos los vecinos (aunque no tengan plaza de garaje y salvo pacto en contrario en los estatutos) e incluso por los propietarios de los bajos comerciales si los hubiese. De igual forma si un propietario de un bajo comercial tiene un problema con un desagüe común de la finca (problema muy habitual) el arreglo le corresponde a toda la comunidad y el del bajo debe pagar su parte proporcional con arreglo a su cuota. Para eso se establecen las cuotas.
Referente a los gastos de mantenimiento de un portal, tenga vd. en cuenta que el portal hay que limpiarlo, tiene sus reparaciones, videoportero, puerta de acceso, cerraduras, buzones... pintura... etc. como cualquier otra parte del inmueble.
Por tanto
El vecino del otro portal que no tiene ascensor tiene que contribuir al gasto del ascensor de su portal.
Los gastos que produce la cochera al año ( luz, agua, conservación del garaje y vado permanente ) son gastos del total del edificio al igual que la luz de la escalera y el ascensor.
Un vecino que no tiene plaza de garaje tiene que contribuir al garaje con su vivienda dentro del total del edificio de acuerdo con la cuota de participación que tenga establecida.
Referente al portal, el portal es el portal y la caja de escalera la caja de escalera. El portal viene determinado en la cuota de participación y la caja de escalera la consideran dentro del edificio.
Para reflexión: ¿Quién paga el arreglo de una gotera que se produce en la escalera A y le aparece a la vecina de la escalera B?. Este caso creo que resume y aclara todo lo explicado anteriormente.
Saludos
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Muchas gracias, según lo que me cuenta Ud. lo tengo clarísimo, que es lo mismo que sobreentiendo yo leyendo la LPH, hoy hemos tenido la reunión y me han dado los estatutos, donde no pone nada que reparta los gastos o exonere a nadie, pero si que ponen las participaciones como le explique antes.
Le comente todo esto a los demás propietarios y al administrador y me soltó que no tengo razón, que los gastos de las cocheras se dividen entre los propietarios de las plazas por que es lógico, y que cada portal corre con su gasto, y también que el portal de al lado no tiene que contribuir al ascensor de nuestro portal por que es lógico . con lo que no aceptan mis explicaciones
Me dice este administrador que la Ley no es clara y que es muy ambigua y que la Ley con la ultima modificación queda muy a la interpretación y que no es textual bla bla bla, que el usa una enciclopedia que van por el tomo 9 o no se que de Mementos, de un tío que escribió una guía al parecer donde se recogen casos y aplicaciones y que no tengo razón
Si la tengo yo como puedo hacer cumplir la Ley? tendría que denunciar a la comunidad, mandar algún escrito al juzgado para que se pronuncie , ponerme en manos de un abogado y que este se ponga en contacto con el presidente? me costara mucho dinero reclamar mis derechos? y no se que mas puedo hacer
En principio yo estoy muy agradecido de su ayuda y respuestas, espero cambiar las cosas poco a poco
Un saludo
Vamos a ver no estamos hablando de lo que es lógico o no.Lógico es que un terrorista que ha matado a no se cuantas personas se pudra en la cárcel y sin embargo los están soltando a todos porque al parecer aplican la ley. Los jueces aplican la ley no la enciclopedia ... y eso de que la ley es ambigua le corresponde la interpretación al juez no al administrador. Todas las leyes que se hacen en este país ( al menos las referidas a la arquitectura que son las que más manejamos ) son ambiguas (dado el nivel de nuestros políticos y sus asesores.) .
Es cierto que no parece lógico que los que no tienen ascensor paguen ascensor y que los que no tienen plaza de garaje paguen vado. ¿Y qué pasa cuando el vecino de la escalera A tiene una gotera y se manifiesta en la vivienda de la escalera B? ¿Se lo preguntó vd. al "lumbreras" de administrador que tienen? ¿Quién paga la reparación? Según su administrador debería ser el vecino de la escalera B.¿y van a dejar los vecinos de la escalera B ponerse a levantar su terraza que aparentemente está perfecta para arreglar la gotera de la vecina de la escalera A?.
Salvo que en el inmueble se haya establecido pacto en contra ( en cuyo caso irían contra la ley) el edificio es todo uno con sus ventajas e inconvenientes.
Y la ley es clara a este respecto en su art. 9 (nada de ambigüedad)
...
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Pero la determinación de lo que es objeto de gasto individualizable no se puede decidir de forma unilateral por la comunidad según entienda que un gasto es individualizable.
Doctrina jurisprudencial:
El Tribunal Supremo resuelve esta cuestión en Sentencia de 29 de mayo de 2009, rec. 720/2004, que recuerda que para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.
Y la STS de 14 de marzo de 2000 concreta que el art. 9.5 LPH permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos.
La determinación de lo que es objeto de gasto individualizable no se puede decidir de forma unilateral por la comunidad.
Pero se insiste también en esta sentencia por el TS que para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Casos prácticos: algunos casos respecto al concepto de gasto individualizable:
1.- El gasto de ascensor no puede ser individualizable, salvo casos concretos en los que el ascensor lo quiere poner una persona a falta de acuerdo asumiendo el pago global.
La Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª, en sentencia de 12 junio de 2009, recuerda que “no es posible compartir el criterio del recurrido y actor sobre que el gasto del servicio del ascensor sea individualizable porque para así afirmar vuelve a partir del criterio del “uso” que ya se ha dicho que es legalmente rechazable.
Como apunta la mejor doctrina para que un gasto tenga la consideración de individual es necesario que la comunidad quede al margen de sus beneficios y tal no se puede predicar del servicio del ascensor sin perjuicio de que, como demuestra la realidad, pueda darse la previsión estatutaria de su exclusión para determinados comuneros precisamente teniendo en cuenta el uso previsible de ese elemento común o servicio”.
2.- Las costas procesales en los casos en los que el demandado haya sido beneficiado de la justicia gratuita no se le pueden imputar luego en junta como “gasto individualizable”, salvo que se acuerde en junta que en estos casos se determine como gasto el de las costas de la comunidad que no se han podido satisfacer cuando el comunero ha acudido con justicia gratuita.
Me temo que si quiere hacer cumplir la ley va a tener que presentar demanda a la comunidad y pensar en buscar otro administrador competente ( de esto último no hay demasiados, y se lo digo yo que conozco a varios). En cuanto a cuanto le costará ya entramos en temas de abogados en los que yo como técnico ya me pierdo un poco. No obstante lo que si le recomiendo es que hable vd. con abogados especializados en este tema (no el amigo de primo que es baratito y que lo mismo lleva un divorcio que una reclamación salarial). Si no conoce ninguno le puedo facilitar alguno.
No obstante yo si que enviaría un bureau fax con certificación de texto al administrador diciéndole que entiende que no se están haciendo bien las cosas y que en aplicación de la Ley de PH. Desea contribuir al sostenimiento de los gastos del inmueble de acuerdo a su cuota de participación establecida en su escritura de constitución, que no ha sido modificada a día de hoy por ningún acuerdo tomado en junta ni en estatutos. Con esto ya le esta empezando a tocar las pelotas (con perdón) porque le esta vd. diciendo, que no se niega a contribuir en cumplimiento de la ley, que solo va a contribuir con arreglo a lo que la ley marca, que el administrado no ha hecho bien su trabajo, por no aprobar unos estatutos en condiciones que redistribuyan las cuotas de participación ... etc
No obstante si quiere enviarme copia de los estatutos cuando me aburra les echo un vistazo y tal vez pueda añadirle algo más.
Saludos
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En principio lo que me cuenta es lo que yo entiendo aplicando la ley sin ambigüedades, agradezco las sentencias descritas que creo que aclaran mas el tema
Le he enviado copia de los estatutos escaneados en PDF por email, yo según los entiendo creo que no hay dudas de que se encomiendan a la LPH
Lo de cambiar el administrador me imagino que necesite someterlo a votación, incluso cuando yo sea presidente, y si intento quitar a este para mejorar mi situación en la participación y empeorar la de otros vecinos pues seguramente no me apoyaran, así que creo que solo me quedara la vía del bourofax mediante abogado y la consiguiente reclamación judicial. Lo cual conllevara unos gastos anticipados junto con las tasas nuevas de Gallardón je je
Como siempre, muchas gracias por su tiempo, quedo a la espera de que lea los estatutos cuando pueda.
Un saludo
De acuerdo. Le contesto a es mail.
Le he enviado respuesta a su mail.
</div>Leí su contestación :
" Los propietarios de los garajes situados en la planta baja del edificio (tenia entendido por su descripción que los garajes eran en el sótano con lo cual ya vamos mal)............................ "
</div>Me descoloca un poco lo que me puso sobre que vamos mal. Los garajes están en la planta baja ( Nivel infeior a la calle ) el edificio consta de 5 plantas, una baja pode debajo del nivel de la calle, teniendo unas ventanas respiraderos a la calle, una planta bajo 1 metro por encima del nivel de la calle, donde estamos los bajos, luego el primero , el segundo y un tercero donde están los trasteros, para mi los garajes están en el sótano o bajosuelo. Pero pertenece a la estructura del edificio, de hecho el garaje tiene toda la superficie total de la planta del edificio, menos las cajas de escalera,
</div></div></div><div>Sobre el asunto que me respondió, yo también entiendo que los estatutos se dejan en manos de la LPH, por lo que la que rige es la dicha Ley, y según la Ley yo entiendo todo lo que habíamos hablado como cierto, pero ahora que ve las fotos lo entiende como yo? aun siendo dos portales distintos son el mismo edificio? yo creo que si, de hecho la planta baja del garaje tiene toda la superficie del edifico de la primera foto que le marque en lineas</div><div> </div><div>Le conteste también por mail adjuntadole las fotos </div><div> </div>muchas gracias por todo y disculpe las molestias
</div>
byer
Entendí que los garajes estaban en los sótanos del edificio y que la descripción de los estatutos era incorrecta (por eso lo de vamos mal). No obstante sigue siendo válido todo lo comentado, y mas después de haber visto las imágenes del edificio. Los estatutos hablan de garajes en planta baja( que no existen) porque las plazas de garaje están en el sótano de toda la vida. Por tanto le vuelvo a decir, que los estatutos en su apartado 4 ( que es el único al que podría acogerse el administrador)no se adaptan a la realidad de lo construido y el resto hacen mención a la Lph y por tanto, insisto en que todo se reparte entre todos de acuerdo a sus cuotas.
Por otra parte deberían mirar el tratamiento de la medianera que se ve en su foto 2 porque a la larga tendrán problemas de humedades vds. y su vecino
Pues muchísimas gracias por todo, mas o menos lo que me parecía. me ha quedado todo bastante claro, Lo que le comente el otro día, que les comunique mis intenciones a los vecinos y al administrador y no me quedara otra que intentar una vía judicial para que el juez obligue a la comunidad a cumplir correctamente la LPH.
Espero en unos meses tener todo esto solucionado, sobre todo si cojo yo la presidencia, que entonces podre trabajar con el administrador si quiere el claro y si no pues habrá que buscar otro.
Muchas gracias y que sepa que valoro enormemente su ayuda y tiempo invertido, si algún día viene por León ya sabe que unas raciones en el barrio húmedo las tiene garantizadas
Un saludo