Quiero comprar un duplex de 110 metros pero solo tiene escriturados 50 y no se si será un problema

Aquello que constituye garantía hipotecaria es aquello que se haya escriturado e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si el exceso de cabida es superior al 15-20% para que la tasación alcance el valor total se condiciona a la inscripción en el registro, la superficie comprobada, por lo general.
Si anteriormente la vivienda eran oficinas, la tasación prbablemente se condicione al cambio de uso y a su inscripción en el registro. Si una tasación aparece condicionada hasta que no se actualice el registro el banco no soltará la pasta.
Ciertamente uno se puede ahorrar un dinero en impuestos y demás dejando la superficie original, pero en caso de expropiación, ampliaciones de hipoteca y demás siempre contará la superficie inscrita.
Mi consejo es que un arquitecto certifique el cambio de uso a vivienda y que se haga la declaración de obra, inscribiendo la superficie real. Evitas problemas a posteriori, todo se queda correctamente inscrito y evitas probleamas futuros, con los bancos, con las tasaciones condicionadas para crédito hipotecario y para posibles ventas a posteriori.

En primer lugar gracias por la respuesta, en segundo lugar creo que hay algunas cosas que no especifiqué en mi pregunta y creo que aclararán el asunto a tratar. Después de investigar un poco, definitivamente no se puede hacer un exceso de cabida, ya que están escriturados la mitad de los metros y la segunda planta es abuhardillada (lo que ocurre es que la habilitaron para las oficinas los propios propietarios de todo el edificio, pero eso no significa que ellos lo tuvieran registrado con ese uso - o al menos que yo lo sepa- y mucho menos que sean un espacio común). Con respecto a la buhardilla está escriturada como trastero. Mi problema no es la concesión hipotecaria, porque como ya he denotado poseo una ampia entrada, mis dudas son cómo legalizar esos metros de la buhardilla y de entrada no pienso bajo ningún concepto en la ampliación hipotecaria (mi objetivo es aniquilar la hipoteca en 8 o 10 años), si bien me gustaría saber cómo legalizar esos metros, qué condiciones tengo que aunar y cuál sería aproximadamente el coste de dicha gestión.
Sólo me resta agradecerte tu amabilidad por contestarme.
P.D. ¿conozco varios casos similares por los foros y si que les han dado hipotecas... que quieres decir en sí por tasaciones condicionadas?

La forma de legalizar los metros cuadrados existentes es mediante una actualización de la escritura de propiedad existente. Se realizaría una decaración de obra, si procede, en la que se haga constar la superficie construida real.
Para hacer constar la superficie real, procede que un arquitecto o arquitecto técnico haga un levantamiento de planos, certifique los m2 de la vivienda y trastero y se persone en la notaría para certificar delante del notario que la medición que ha hecho es la que procede poner en la escritura que se modifica.
Luego, el trámite siguiente es hacer la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura modificada.
El coste de los honorarios del notario no los se. Yo como arquitecto, por hacer la gestión cobraría unos 300eur. A parte estarán los gastos de notaría y registro. Cada arquitecto cobra lo que quiere, por lo que estos honorarios puede que varíen dependiendo del lugar en el que se produzca el encargo.

Muchas gracias, si bien ( y perdona por volver a darte la paliza), ¿los metros de la buhardilla no hay forma de que consten como habitables verdad?, sino como metros de trastero ( aunque estén habilitados). Y, otra cuestión, en el hipotético caso de que hubiera una inspección ( por lo que fuera, ya que es un edificio rehabilitado...), ¿sabes qué es lo que podría ocurrir? ( Me han comentado que después de cuatro años las obras prescriben y a partir de ahí hay un limbo legal... ).