Buhardilla no escriturada
He decidido comprar un piso pero me resulta todo muy extraño. Me venden un 5º (último piso) de 40 m2 y dentro de la vivienda hay una escalera que sube a una buhardilla de unos 30m2. Allí el constructor ha hecho 2 habitaciones y un baño y se ve el tejado . La inmobiliaria me dice que sólo compraría el 5º (los 40m2) pero que puedo usar esa buhardilla porque las escaleras que la comunica estaría dentro de mi vivienda y no hay otro modo de acceder, aunque no sería de mi propiedad. ¿Eso es posible? ¿Pueden negar que esa obra ya estaba hecha y decir que la he hecho yo ilegalmente? ¿Tendría sólo alguna sanción o tendría que cerrar la parte superior?
Estoy muy interesada pero me preocupa que no entre en escrituras esa zona y que en un futuro pueda tener problemas. El edificio se construyó hace 8 años y me extraña que dicha vivienda, esté sin vender y sin terminar. Además en la buhardilla hay 2 ventanas tapiadas porque falta algún permiso para abrirlas. Y aunque se consiga el permiso, si esa zona no es mía, no podría abrirlo nunca, ¿no? Por favor necesito ayuda porque estoy hecha un lío y la verdad que la vivienda me interesa.
¿Si la escalera de acceso está dentro de la vivienda se adquiere algún derecho de uso? ¿O al ser una cavidad en altura es posible hacer algo?
¿Si algún día decido venderla qué problemas puedo tener?
Estoy muy interesada pero me preocupa que no entre en escrituras esa zona y que en un futuro pueda tener problemas. El edificio se construyó hace 8 años y me extraña que dicha vivienda, esté sin vender y sin terminar. Además en la buhardilla hay 2 ventanas tapiadas porque falta algún permiso para abrirlas. Y aunque se consiga el permiso, si esa zona no es mía, no podría abrirlo nunca, ¿no? Por favor necesito ayuda porque estoy hecha un lío y la verdad que la vivienda me interesa.
¿Si la escalera de acceso está dentro de la vivienda se adquiere algún derecho de uso? ¿O al ser una cavidad en altura es posible hacer algo?
¿Si algún día decido venderla qué problemas puedo tener?
1 Respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Si no está registrada ni escriturada, a efectos legales esa buhardilla no existe, y posiblemente esté fuera de ordenación. Así pues no te la pueden vender, ya que cometerían un delito.
Mientras nadie denuncie (quizá ya lo haya hecho alguien) podrás usarla, pero es posible que sea un aprovechamiento ilegal.
Si te decides a comprar y no tienes más pruebas de que eso ya estaba allí, llévate a un notario el primer día (si pudieses antes de comprar aún mejor) y que levante acta de que existe esa buhardilla, y quédate con el documento por si hiciese falta en el futuro.
Si no lo hiciste tu (para eso llevas al notario), y no es de tu propiedad (compras solo lo que está debajo), la responsabilidad entiendo que no será tuya y si te quieren sancionar tu podrás repetir contra quien fuese el responsable.
Si no es tuyo habría que determinar de quien es, y si no aparece en ningún lugar sería bueno que hicieses constar que existe (en el catastro y en el registro de la propiedad) con la ayuda de un pequeño proyecto de legalización (si es legalizable) o una declaración jurada de que estaba ahí y el acta notarial que certifica que así es (y de forma que tu no puedas haberlo construido)
Si no es tuya no podrás venderla.
Mi recomendación es que si encuentras una alternativa sin problemas legales te decantes por ella, ya que esta te ocasionará gastos y quebraderos de cabeza adicionales, que deberías valorar.
Mientras nadie denuncie (quizá ya lo haya hecho alguien) podrás usarla, pero es posible que sea un aprovechamiento ilegal.
Si te decides a comprar y no tienes más pruebas de que eso ya estaba allí, llévate a un notario el primer día (si pudieses antes de comprar aún mejor) y que levante acta de que existe esa buhardilla, y quédate con el documento por si hiciese falta en el futuro.
Si no lo hiciste tu (para eso llevas al notario), y no es de tu propiedad (compras solo lo que está debajo), la responsabilidad entiendo que no será tuya y si te quieren sancionar tu podrás repetir contra quien fuese el responsable.
Si no es tuyo habría que determinar de quien es, y si no aparece en ningún lugar sería bueno que hicieses constar que existe (en el catastro y en el registro de la propiedad) con la ayuda de un pequeño proyecto de legalización (si es legalizable) o una declaración jurada de que estaba ahí y el acta notarial que certifica que así es (y de forma que tu no puedas haberlo construido)
Si no es tuya no podrás venderla.
Mi recomendación es que si encuentras una alternativa sin problemas legales te decantes por ella, ya que esta te ocasionará gastos y quebraderos de cabeza adicionales, que deberías valorar.
Sólo una aclaración: si me dicen que en la escritura figuran esos metros, aunque sea como trastero, sí sería de mi propiedad y nadie me podría reclamar esa buhardilla, ¿no?. En ese caso, en un futuro sí podría vender la vivienda con el trastero del piso (que sería la buhardilla) y sería todo legal (bueno el que estén hechas habitaciones me imagino que no, claro!) En este caso, no necesitaría notario y no podría ser sancionada porque utilizaría algo que sí sería mío, ¿no?
Gracias me estás ayudando mucho.
Gracias me estás ayudando mucho.
Sí y no. Me explico.
Si esos metros aparecen como trastero y se han destinado a uso de vivienda, sin hacer el correspondiente proyecto, la licencia de primera utilización y la descripción registral no se corresponderá a su uso como vivienda; si te hacen una tasación tendrían que poner una advertencia (o incluso un condicionante) por usar como vivienda una zona que registralmente (y posiblemente por normtativa) sea un trastero.
Es decir, sí sería tuyo, aunque lo que registralmente es un trastero seguiría siendo un trastero a efectos legales. Si tienes que tasarlo te lo valorarán como un trastero y a la hora de venderlo será un trastero.
Ahora bien, si aparecen esos metros, y nadie te denuncia por usar un trastero como vivienda no tendrás problemas, y casos de ese tipo hay muchos (duplex formados por la última vivienda y los trasteros sobre ella hay muchos, aunque realmente no cumplan la normativa)
Si esos metros aparecen como trastero y se han destinado a uso de vivienda, sin hacer el correspondiente proyecto, la licencia de primera utilización y la descripción registral no se corresponderá a su uso como vivienda; si te hacen una tasación tendrían que poner una advertencia (o incluso un condicionante) por usar como vivienda una zona que registralmente (y posiblemente por normtativa) sea un trastero.
Es decir, sí sería tuyo, aunque lo que registralmente es un trastero seguiría siendo un trastero a efectos legales. Si tienes que tasarlo te lo valorarán como un trastero y a la hora de venderlo será un trastero.
Ahora bien, si aparecen esos metros, y nadie te denuncia por usar un trastero como vivienda no tendrás problemas, y casos de ese tipo hay muchos (duplex formados por la última vivienda y los trasteros sobre ella hay muchos, aunque realmente no cumplan la normativa)
