Rectificación de escrituras para aumentar metros
Tengo un problemilla con una finca que compré hace unos 5 años. El tema es, que en escrituras figuran unos 1832 m. Realicé un levantamiento de ésta, siguiendo los parámetros fijados por las escrituras en cuantos linderos y tomando como referencia un hito que había en uno de estos linderos, el resultado fue que la finca tenía 5011 m. Acudimos al catastro, presentamos un escrito y nos dieron la razón, con lo que hace unos 3 años nos cambiaron, en catastro, la medición. Pensando que el siguiente paso era acudir al registro de la propiedad, lo hicimos, pero resulta que, esta finca prodece de la segregación de una finca matriz, por lo que el registrador nos dice que no puede rectificar los metros en escrituras, ya que para que nuestra finca aumente, otra tendrá que haber disminuido. Mi pregunta es, ¿puedo hacer algo basándome en que el catastro me lo ha admitido? ¿Tendría esto algún soporte legal al que pudiera referirme si acudo de nuevo a reunirme con el registrador?
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Respuesta de arquiarqui
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No, el catastro no sirve más que para el pago de impuestos, por tanto ante la discrepancia en la medición, el catastro lo más que hace es dar audiencia a los vecinos por si alguien se opone. Al catastro le da lo mismo decir que tiene 1832 como 10.000.000 de metros si tu presentas una medición.
Por tanto el catastro no vale para lo que pretendes y es el registrador el que conoce la normativa de registro, por tanto no te queda más remedio que consultar al registrador que pasos dar para poder inscribir la finca con sus metros reales.
Por tanto el catastro no vale para lo que pretendes y es el registrador el que conoce la normativa de registro, por tanto no te queda más remedio que consultar al registrador que pasos dar para poder inscribir la finca con sus metros reales.
Perdón, no son 1832m, si no 4832; aunque esto no importa mucho para tu respuesta. Yo pensaba que si el catastro te dice que si, será porque ha reconocido la existencia de estos metros, por lo tanto el registro tendría que hacerlo igual.
No el catastro no entra prácticamente en ninguna comprobación, en principio da por buena la registral y si el propietario presenta un documento que diga que mide en lugar de 4832 m² tienen 5011 m², diferencia del 3,7% lo admiten sin problema, ni siquiera comunican a propietarios colidantes (en principio)
El registro es algo más serio y el registrador habrá mirado la cuestión con imparcialidad y con la legislación vigente en la mano.
Aún así la Ley te da tu herramienta para demostrar que eso es tuyo que es un "expediente de exceso de cabida", que se hace en los juzgados, el juez dará audiencia a las fincas colidantes y se determinará si es real.
Con esa acción el registrador registrará si te es favorable.
El registro es algo más serio y el registrador habrá mirado la cuestión con imparcialidad y con la legislación vigente en la mano.
Aún así la Ley te da tu herramienta para demostrar que eso es tuyo que es un "expediente de exceso de cabida", que se hace en los juzgados, el juez dará audiencia a las fincas colidantes y se determinará si es real.
Con esa acción el registrador registrará si te es favorable.
Muchas gracias, pero creo que no puedo hacer un exceso de cabida, ya que como he comentado, la parcela proviene de una segregación y según el art 298.3 párrafo 5:
"En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie"
Con lo cual creo que esa opción no me sirve... por que claro, me imagino que la finca matriz estaría bien medida. Se que está finca erá muy grande y se ha ido separando en parcelas que se han ido vendiendo, aunque todavía no está toda vendida, sigue habiendo finca matriz por así decirlo.
"En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie"
Con lo cual creo que esa opción no me sirve... por que claro, me imagino que la finca matriz estaría bien medida. Se que está finca erá muy grande y se ha ido separando en parcelas que se han ido vendiendo, aunque todavía no está toda vendida, sigue habiendo finca matriz por así decirlo.
No se equivoque usted frente a las dudas del registrado o incluso del notario tenemos la herramienta del proceso judicial y ante este proceso, que puede ser de distintos tipos (seguramente una abogado le asesorará convenientemente), por ejemplo "expediente de exceso de cabida" o de "expediente de dominio", será el juez el que determine y ante la resolución del juez, el registrador no puede más que acatar.
Si buscas la resolución de DGRN de 10 de Mayo de 2002, verás que lo deja bien claro.
"Por ello, a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida no puede oponerse, como hace el Registrador, dudas sobre la identidad de la finca, cuestión cuyo juicio depende exclusivamente del Juez, y así lo entiende el Reglamento hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante titulo público, que es el que regula su artículo 298."
Será el juez por tanto el que determine si existen o no existen dudas acerca de la cabida, linderos, etc... de la finca en cuestión. Es decir no puede hacerlo por la vía rápida, pero usted tiene sus herramientas para inscribir la superficie real de su finca si fue correctamente deslindada y superficiada.
Si buscas la resolución de DGRN de 10 de Mayo de 2002, verás que lo deja bien claro.
"Por ello, a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida no puede oponerse, como hace el Registrador, dudas sobre la identidad de la finca, cuestión cuyo juicio depende exclusivamente del Juez, y así lo entiende el Reglamento hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante titulo público, que es el que regula su artículo 298."
Será el juez por tanto el que determine si existen o no existen dudas acerca de la cabida, linderos, etc... de la finca en cuestión. Es decir no puede hacerlo por la vía rápida, pero usted tiene sus herramientas para inscribir la superficie real de su finca si fue correctamente deslindada y superficiada.
