Consecuencias de cambiar nombre de planta baja a semisótano, por la habitabilidad

Ya he visto que ha realizado la misma pregunta con distintos nombres y usted no va a encontrar aquí la solución a sus problemas, son temas legales y muchas veces complejos. En todo caso veamos que podemos descubrir.

Aclaremos algún error que he leído.

Lo que diga el catastro no tiene prácticamente ninguna validez, es un mero registro para pagos de impuestos, lleno de errores, bien por la antigüedad de los datos con que se ha ejecutado, bien porque a los propietarios no les interesa. Por tanto, quede claro que aunque catastro diga que es vivienda, sólo el ayuntamiento tiene la competencia para ello mediante la emisión de su correspondiente cédula de habitabilidad. Si la clasificación esta erróneamente en el catastro debe corregirla para no pagar mas impuestos de la cuenta, es lo único que a usted le puede interesar del catastro.

El título constitutivo que usted argumenta no se de que fecha es, pero en muchos título antiguos no se definen las plantas conforme a la legislación, sino como una sucesión de plantas

Por supuesto es el ayuntamiento el único que tiene competencia para autorizar el cambio de uso, su negativa debe ser razonada.

Empecemos por lo que nadie le ha preguntado

¿Esta el trastero en semisótano? ¿Es decir el suelo del trastero esta hundido con respecto a la rasante? ¿Tiene ventanas? ¿Qué pretende meter en dicho trastero, dormitorio, baño, etc...?

¿Una foto del trastero? ¿Hay más trasteros alrededor? ¿Cuántos?

PD: Debo recordarle de todos modos que usted compro un trastero en semisótano, no lo olvide.

Los Ayuntamientos tienen que conceder o denegar las licencias en base a lo que dictaminen los técnicos, no lo que pueda decir el título constitutivo de la comunidad, esto no quiere decir que los informes de los técnicos sean irrebatibles

Si usted demuestra bien en vía administrativa por medio de la oportuna reclamación o bien en vía judicial si el Ayuntamiento no le admite su reclamación administrativa, que cumple con los requisitos necesarios para obtener la cedula de habitabilidad, se le otorgará

Te respondo en el mismo orden que tus preguntas.

1.- Debes consultar las condiciones de habitabilidad de las vviendas en tu ayuntamiento y comprobar que la tuya las cumple. Si las cumple puedes solicitarlo aunque a lo mejor hay un problema de número total de viviendas en la licencia que un día se dió para construir el edificio donde vives.

2.- Para convertir tu "trastero" en vivienda no puedes hacer nada que no sea una solicitud. Si en su día se calificó como trastero, seguirá siendo trastero hasta que solicites un cambio de uso al Ayuntamiento. No es fácil que te lo concedan por lo dicho en la contestación anterior.

3.- No entiendo como un arquitecto puede cambiar un uso. Eso no es posible porque no está dentro de sus competencias. Otra cosa es que informe al ayuntamiento al respecto por un tema de "fuera de uso"

4.- Lo de que paga como vivienda y que en el catastro figura como vivienda es lo mejor que tienes para intentar arreglar el asunto.

Quiero entender que lo compras como trastero y luego se cambia el uso a vivienda. No me queda claro del todo. ¿Cómo qué figura en la nota simple registral? Eso es lo más importante pues la información se saca de la escritura de división horizontal.

A efectos de valor inmobiliario es mayor el precio de un inmueble como vivienda que como trastero. En la vida real no hay diferencia entre un local y una vivienda a la hora de habitarlo, a excepción de los suministros, agua, luz, gas, etc que constarán como local (un precio mayor).

Le recomendamos que consulte con el arquitecto que redactó el proyecto si este inmueble puede obtener la cédula de primera ocupación según el ayuntamiento (le pedirá una serie de documentos y certificados de la obra). Podrá demostrar o no si se consideran planta baja o semisótano (que en las escrituras figure planta baja es una gran avance) y si cumple todas las normativas mínimas de habitabilidad. Los documentos de la comunidad y el catastro no son determinantes pero ayudarán a sostener su hipótesis ante el ayuntamiento.

Si no es así, consulte si se puede hacer un cambio de uso de local a vivienda (es posible que la normativa lo permita mediante el certificado de un arquitecto). Existen otras opciones referentes a una posible vivienda que deberá consultar con su técnico de confianza acorde a sus gustos.

Hace ya tiempo que no se obtiene la Cédula de Habitabilidad, sino la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. Eso técnicamente quiere decir que la ocupación de un espacio sea vividero o no está sujeto a un acto de licencia.

Por lo que me cuentas, puede ocurrir que en la división horizontal se dejara la planta baja sin uso específico (cosa esta bastante frecuente), para que en un futuro de lugar a la mayor posibilidad de usos.

Como no indicas desde que ayuntamiento haces la consulta, me imagino que lo que puede ocurrir es que la normativa municipal no autorice usos vivideros en situación de semi-sótano o de planta baja.

Si realmente tu espacio puede transformase en vivienda, eso en la práctica quiere decir que puede cumplir las condiciones de dimensiones mínimas de las piezas habitables, accesibilidad, seguridad de uso, iluminación y ventilación de las estancias, de acuerdo con la normativa vigente (CTE) lo que tienes es que preparar un pequeño proyecto de cambio de uso, firmado por un técnico y el Ayuntamiento tiene que otorgarte el cambio de uso.

Para explicarlo con claridad, es el trámite que se hace para abrir cualquier local comercial, lo que ocurre es que en tu caso, lo que quieres "abrir" es una vivienda.

Necesitas un Proyecto de cambio de uso de trastero a vivienda, en este proyecto se tiene que cumplir el CTE ( código técnico de Edificación), para cumplir el CTE hay que hacer una serie de obras importantes y no sé si te valeria la pena. Gastos de Proyecto, de Licencia de Obras, de ejecución de la obra y de la nueva escritura. Habría que ver las ventajas de tener un trastero o una vivienda.

La consulta debe ser directamente con el Ayuntamiento, este es el que debe autorizar la licencia. En casa de que se niegue deberá presentar contencioso administrativo contra al resolución del ayuntamiento. Recomiendo lo consulte con un abogado de derecho urbanístico puesto que estos temas son muy delicados y políticos.