Subrogación
Hola, me van a entregar una vivienda próximamente y visto como esta el tema hipotecario y que para mi es una segunda vivienda, tengo la siguiente duda
Si el banco no me acepta para subrogarme a la hipoteca que pasará. En el contrato de compra venta que tengo con la promotora figura esta cláusula
... Sera causa de resolución del presente contrato, la no aceptación por parte de la entidad hipotecante,
del adquiriente como subrogante del préstamo hipotecario, en cuyo caso éste podrá optar por pagar al contado las cantidades reseñadas
( El importe de la hipota a subrogar..) o resolver, con devolución de las cantidades abonadas hasta ese momento más los intereses legales...
¿Me devuelven el dinero?, en caso afirmativo cuando, ¿cómo y que plazo tiene la promotora para hacerlo?
También tienen reserva de dominio hasta la escritura (no se para que, supongo que para no hacer una cesión de derechos antes de escriturar.
Gracias
Si el banco no me acepta para subrogarme a la hipoteca que pasará. En el contrato de compra venta que tengo con la promotora figura esta cláusula
... Sera causa de resolución del presente contrato, la no aceptación por parte de la entidad hipotecante,
del adquiriente como subrogante del préstamo hipotecario, en cuyo caso éste podrá optar por pagar al contado las cantidades reseñadas
( El importe de la hipota a subrogar..) o resolver, con devolución de las cantidades abonadas hasta ese momento más los intereses legales...
¿Me devuelven el dinero?, en caso afirmativo cuando, ¿cómo y que plazo tiene la promotora para hacerlo?
También tienen reserva de dominio hasta la escritura (no se para que, supongo que para no hacer una cesión de derechos antes de escriturar.
Gracias
2 respuestas
Respuesta de juanhito
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Efectivamente la clausula no es" muy fina". Yo la intepreto que si el Banco no le acepta Vd., recupera todo su dinero más los intereses legales.
Plazo no figura y como no puede quedar a la voluntad del deudor, en este caso la constructora, el plazo sería el que Vd. le de, normalmente, como esto se hace mediante requerimiento notarial el plazo que se pone es de cuarenta y ocho horas.
¿Y si no le devuelven el dinero?, y si la promotora no es solvente... tenemos lío. Vd. me entiende. Lo lógico es que si el Banco le ha prestado dinero a la promotora, esta sea solvente, al menos con el solar que sirve de garantía más la obra construida encima, pero la época es incierta y debe caminar con pies de plomo y hacer las gestiones "lo más amistosas posibles".
En cuanto a la reserva de dominio, es una "clausula de estilo", nosotros llamamos así a clausulas que se repiten en todos los contratos como norma general, viene a decir como Vd. supondrá que mientras no me pague, aunque yo le haya vendido el piso, yo sigo siendo dueño del mismo.
Debe recapacitar mucho lo que va a hacer porque "jugársela" a que el Banco no le de la hipoteca ( tratándose de segunda vivienda) que, a lo mejor se la dan, pero le obligan a hipotecar también la primera, "con lo que ya no se darían exactas las circunstancias que figuran en el contrato" tiene mucho riesgo. Yo hablaría con la constructora y trataría de resolver el contrato a las buenas procurando recuperar todo el dinero, o la mayor parte del mismo.
En este tipo de contratos se suele poner que se quedan con el 20% de lo entregado a cuenta. Juegue Vd. con este aspecto a ver como reaccionan.
Plazo no figura y como no puede quedar a la voluntad del deudor, en este caso la constructora, el plazo sería el que Vd. le de, normalmente, como esto se hace mediante requerimiento notarial el plazo que se pone es de cuarenta y ocho horas.
¿Y si no le devuelven el dinero?, y si la promotora no es solvente... tenemos lío. Vd. me entiende. Lo lógico es que si el Banco le ha prestado dinero a la promotora, esta sea solvente, al menos con el solar que sirve de garantía más la obra construida encima, pero la época es incierta y debe caminar con pies de plomo y hacer las gestiones "lo más amistosas posibles".
En cuanto a la reserva de dominio, es una "clausula de estilo", nosotros llamamos así a clausulas que se repiten en todos los contratos como norma general, viene a decir como Vd. supondrá que mientras no me pague, aunque yo le haya vendido el piso, yo sigo siendo dueño del mismo.
Debe recapacitar mucho lo que va a hacer porque "jugársela" a que el Banco no le de la hipoteca ( tratándose de segunda vivienda) que, a lo mejor se la dan, pero le obligan a hipotecar también la primera, "con lo que ya no se darían exactas las circunstancias que figuran en el contrato" tiene mucho riesgo. Yo hablaría con la constructora y trataría de resolver el contrato a las buenas procurando recuperar todo el dinero, o la mayor parte del mismo.
En este tipo de contratos se suele poner que se quedan con el 20% de lo entregado a cuenta. Juegue Vd. con este aspecto a ver como reaccionan.
Estimado juanhito
El caso es que mi vivienda actual ya esta hipotecada y mi mujer y yo estamos en paro, vamos, que no somos un buen partido para un banco.
Si llegado el momento me rechazan como subrogante y fuera tan "facil" recuperar el dinero sin duda optaría por esa opción ya que el tema inmobiliario esta mal, nadie compra y depreciándose ; seguro que recuperaría más así, que comprando y después vendiendo.
El contrato pone que si opto por resolver el contrato pierdo un 50 %, lo cual es mucho y por eso sigo.
De todos modos aun falta un año y si con suerte la promotora no da quiebra y yo tampoco, se puede ir viendo como evoluciona el tema inmobiliario.
¿Lo del requerimiento notarial se puede complicar mucho y es lento? Por otra parte esto me lo tiene que hacer un abogado que se llevaría un porcentaje, ¿de cuánto aproximadamente?
Un saludo
El caso es que mi vivienda actual ya esta hipotecada y mi mujer y yo estamos en paro, vamos, que no somos un buen partido para un banco.
Si llegado el momento me rechazan como subrogante y fuera tan "facil" recuperar el dinero sin duda optaría por esa opción ya que el tema inmobiliario esta mal, nadie compra y depreciándose ; seguro que recuperaría más así, que comprando y después vendiendo.
El contrato pone que si opto por resolver el contrato pierdo un 50 %, lo cual es mucho y por eso sigo.
De todos modos aun falta un año y si con suerte la promotora no da quiebra y yo tampoco, se puede ir viendo como evoluciona el tema inmobiliario.
¿Lo del requerimiento notarial se puede complicar mucho y es lento? Por otra parte esto me lo tiene que hacer un abogado que se llevaría un porcentaje, ¿de cuánto aproximadamente?
Un saludo
Por redactarle un requerimiento notarial, que no tiene que hacer ahora, sino cuando llegue el momento, es decir: vivienda terminada + negativa del Banco al crédito hipotecario >>> requerimiento pidiendo la devolución del dinero, le puede cobrar un abogado (consulta más minuta para el notario) unos cien euros y otros cien el notario por la notificación.
Si Vd, se atreve y quiere ahorrarse las perrillas del abogado, tendría que poner algo así - y esto es una chapuza sin leer el documento, pero le puede valer:
Muy srs. Míos. ... En ciudad... día...
En ejecución de lo establecido en la clausula... del contrato firmado con Vds. como vendedores y como comprador D... y Dª... ( lo que sea), el día... de... de... para la adquisición de una vivienda situada en la planta... piso... letra... del edificio sito en la ciudad de... calle... numero... de esta ciudad de... pongo en su conocimiento que, pese a las gestiones realizadas no solo con el Banco indicado con Vds. sino con otros Bancos con los que tengo relación comercial, ha sido imposible por mi situación personal ( tanto mi mujer como yo nos encontramos en el paro, o me encuentro yo solo, o se encuentra mi mujer - lo que sea- por lo que el Banco entiende que no poseemos solvencia suficiente para subrogarnos en el crédito hipotecario).
Por ello, habiendo resultado infructuosas las conversaciones amistosas mantenidas para la devolución del dinero, en ejecución de lo establecido en la clausula ... que determina textualmente que : "..." muy a mi pesar, les requiero para que en plazo de 48 horas y a través del notario autorizante procedan a la devolución de las cantidades recibidas y que salvo error u omisión, de conformidad con el citado contrato y los recibos que obran en mi poder, al día de la fecha, ascienden a la cifra de ... euros, o en otro caso, y sin más trámites iniciaré las correspondientes acciones judiciales para su reclamación con los intereses legales correspondientes, acciones de las que son previas este requerimiento. Sin otro particular le saluda y queda a su disposición ...
Suerte y que se arregle el lío.
Si Vd, se atreve y quiere ahorrarse las perrillas del abogado, tendría que poner algo así - y esto es una chapuza sin leer el documento, pero le puede valer:
Muy srs. Míos. ... En ciudad... día...
En ejecución de lo establecido en la clausula... del contrato firmado con Vds. como vendedores y como comprador D... y Dª... ( lo que sea), el día... de... de... para la adquisición de una vivienda situada en la planta... piso... letra... del edificio sito en la ciudad de... calle... numero... de esta ciudad de... pongo en su conocimiento que, pese a las gestiones realizadas no solo con el Banco indicado con Vds. sino con otros Bancos con los que tengo relación comercial, ha sido imposible por mi situación personal ( tanto mi mujer como yo nos encontramos en el paro, o me encuentro yo solo, o se encuentra mi mujer - lo que sea- por lo que el Banco entiende que no poseemos solvencia suficiente para subrogarnos en el crédito hipotecario).
Por ello, habiendo resultado infructuosas las conversaciones amistosas mantenidas para la devolución del dinero, en ejecución de lo establecido en la clausula ... que determina textualmente que : "..." muy a mi pesar, les requiero para que en plazo de 48 horas y a través del notario autorizante procedan a la devolución de las cantidades recibidas y que salvo error u omisión, de conformidad con el citado contrato y los recibos que obran en mi poder, al día de la fecha, ascienden a la cifra de ... euros, o en otro caso, y sin más trámites iniciaré las correspondientes acciones judiciales para su reclamación con los intereses legales correspondientes, acciones de las que son previas este requerimiento. Sin otro particular le saluda y queda a su disposición ...
Suerte y que se arregle el lío.
Respuesta de fuyola
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A la vista de los condicionantes que has indicado, parece que te devuelven las cantidades aportadas más los intereses legales, pero puede ser que el trámite se demore ya que no indicas que en el contrato haya plazos para la devolución.
Si el banco que tiene la hipoteca al promotor no acepta la subrogación, puedes intentarlo con otro banco
Si el banco que tiene la hipoteca al promotor no acepta la subrogación, puedes intentarlo con otro banco