Necesito asesoramiento de hipoteca
Estamos pensando construir un chalet en una parcela propiedad de mi suegro. Como estamos teniendo problemas para que nos den una hipoteca para comprar el terreno, ¿hemos pensado firmar un contrato con mi suegro reconociendo la deuda de 150.000? Y comprometiéndonos a devolverlo en un determinado periodo de tiempo . Vamos a pedir una hipoteca autoconstrucción o promotor para construir el chalet ( ¿150.000? Aprox . )Cuando esté construido el chalet pediremos una ampliación de la hipoteca (¿Calculamos qué el valor del Chalet será de unos 450.000? ) Y poder pagar la deuda a mi suegro.
¿Tenemos actualmente un piso hipotecado con una valor de tasación de 231.000? ¿Y con una deuda actual de 130.000?. Este piso se vendería en el momento en que tuviéramos aceptado el préstamo autoconstrucción.
¿Veis factible esta operación? ¿Qué problemas veis? ¿Qué otra opción me aconsejáis, sabiendo que mi suegro nos da todas las facilidades del mundo?
¿Tenemos actualmente un piso hipotecado con una valor de tasación de 231.000? ¿Y con una deuda actual de 130.000?. Este piso se vendería en el momento en que tuviéramos aceptado el préstamo autoconstrucción.
¿Veis factible esta operación? ¿Qué problemas veis? ¿Qué otra opción me aconsejáis, sabiendo que mi suegro nos da todas las facilidades del mundo?
Respuesta de jemilio
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En primer lugar, y siento aguarte la ilusión. Si tienes problemas para que te den la hipoteca para la compra del terreno, más la vas a tener para pedir una ampliación de la hipoteca posteiormente. Puede que te metas en un buen lío.
Si tu suego te da todas las facilidades, métete con la hipoteca autopromotor (necesitarás que el terreno esté urbanizado y el proyecto definitivo de la construcción). Y ya le devolverás el dinero cuando vendas el piso que tienes.
De todas formas, tal como están las ventas de los pisos, no hagas cuentas de que lo vas a vender por el precio de tasación que tuvo en su día. Mira bien los precios de mercado.
Yo haría lo siguiente, aunque no estés de acuerdo conmigo. Pondría el piso en venta, por si acaso. Si lo vendes enseguida y bien vendido, me iría de alquiler unos meses y construiría la casa. ¿No te da un poco de repelús que no se venda el piso y verte con dos hipotecas a pagar?
¿Qué te parece?
Si tu suego te da todas las facilidades, métete con la hipoteca autopromotor (necesitarás que el terreno esté urbanizado y el proyecto definitivo de la construcción). Y ya le devolverás el dinero cuando vendas el piso que tienes.
De todas formas, tal como están las ventas de los pisos, no hagas cuentas de que lo vas a vender por el precio de tasación que tuvo en su día. Mira bien los precios de mercado.
Yo haría lo siguiente, aunque no estés de acuerdo conmigo. Pondría el piso en venta, por si acaso. Si lo vendes enseguida y bien vendido, me iría de alquiler unos meses y construiría la casa. ¿No te da un poco de repelús que no se venda el piso y verte con dos hipotecas a pagar?
¿Qué te parece?
Muchísimas gracias por la respuesta,
La hipoteca que nos han denegado es para comprar el terreno, por lo visto en este país no están dando un préstamo para comprar un terreno a
Nadie, te dicen que el terreno tiene que ser tuyo y entonces si que te dan el préstamo autoconstrucción o promotor. ¿Un dato que no te he dado es que tenemos una hipoteca de un piso de 130.000? Por lo que es normal que al banco le parezca arriesgado...
¿Otro dato para que hagas la valoración es que entre mi mujer y yo ganamos 4.000? Por 15 pagas.
Lo que nosotros queremos a hacer es lo siguiente : Mi suegro nos vende el terreno, nosotros le pagamos cuando queramos, cuando el terreno sea de nuestra propiedad, pedimos un préstamo autoconstrucción, construimos el Chalet, nos mudamos, vendemos el piso hipotecado y por último pedimos una ampliación de la hipoteca para pagarle a mi suegro, es decir, que hasta que no venda mi piso, no le tengo que pagar la deuda a mi suegro...
¿Ayer me enteré que han vendido una Chalet en la urbanización por 600.000?, ¿Por lo que tener una hipoteca de 300.000? No creo que sea muy descabellado ¿Qué te parece ahora la operación?
La hipoteca que nos han denegado es para comprar el terreno, por lo visto en este país no están dando un préstamo para comprar un terreno a
Nadie, te dicen que el terreno tiene que ser tuyo y entonces si que te dan el préstamo autoconstrucción o promotor. ¿Un dato que no te he dado es que tenemos una hipoteca de un piso de 130.000? Por lo que es normal que al banco le parezca arriesgado...
¿Otro dato para que hagas la valoración es que entre mi mujer y yo ganamos 4.000? Por 15 pagas.
Lo que nosotros queremos a hacer es lo siguiente : Mi suegro nos vende el terreno, nosotros le pagamos cuando queramos, cuando el terreno sea de nuestra propiedad, pedimos un préstamo autoconstrucción, construimos el Chalet, nos mudamos, vendemos el piso hipotecado y por último pedimos una ampliación de la hipoteca para pagarle a mi suegro, es decir, que hasta que no venda mi piso, no le tengo que pagar la deuda a mi suegro...
¿Ayer me enteré que han vendido una Chalet en la urbanización por 600.000?, ¿Por lo que tener una hipoteca de 300.000? No creo que sea muy descabellado ¿Qué te parece ahora la operación?
Vamos a ver.
Primero, una hipoteca de 300.000 euros para un sueldo de 4000 me parece descabellado, a no ser que os queráis despedir de todos los caprichitos con tal de tener una casa de ese tipo. Imagínate lo que es pasar a vivir con 1500 euros al mes, después de haber estado viviendo con 4.000.
Mira en cualquier calculador de hipotecas la cuota que te sale por 300.000 euros a 25 años (no os aconsejo más, a no ser que queráis pagar una animalada de intereses) y mira si la puedes pagar junto con el coche, los gastos normales, las vacaciones, los niños, los extras y demás. Considera un interés del 5%, no hagas los cálculos con un 2% que no va a durar más que un tiempo.
Por otra parte, me parece bien que pidas un préstamo hipotecario autopromotor, con la idea de pedir la ampliación después, para pagarle a tu suegro. Pero te aseguro que te puedes encontrar fácilmente con el problema de que no te den la ampliación, o que te pongan muchos problemas.
Si que puedes encontrar un banco que te de un préstamo para el solar, con el proyecto ya hecho, de forma que sea un préstamo autopromotor con una entrega inicial de 70.000 euros para pagarle a tu suegro el solar. Si no te dan los 70.000 en un principio y te dan 40.000, puedes hablar con tu suegro y decirle que los 30.000 que faltan se los pagarás poco a poco. En ese caso tendrías que presentar al banco todo el proyecto, tanto económico como de la construcción para que hagan la tasación.
Ten en cuenta que las tasaciones de autopromoción no salen siempre bien, el tasador hará una valoración del solar comparándolo con otros similares y después añadirá el coste real de la construcción proyectada.
Primero, una hipoteca de 300.000 euros para un sueldo de 4000 me parece descabellado, a no ser que os queráis despedir de todos los caprichitos con tal de tener una casa de ese tipo. Imagínate lo que es pasar a vivir con 1500 euros al mes, después de haber estado viviendo con 4.000.
Mira en cualquier calculador de hipotecas la cuota que te sale por 300.000 euros a 25 años (no os aconsejo más, a no ser que queráis pagar una animalada de intereses) y mira si la puedes pagar junto con el coche, los gastos normales, las vacaciones, los niños, los extras y demás. Considera un interés del 5%, no hagas los cálculos con un 2% que no va a durar más que un tiempo.
Por otra parte, me parece bien que pidas un préstamo hipotecario autopromotor, con la idea de pedir la ampliación después, para pagarle a tu suegro. Pero te aseguro que te puedes encontrar fácilmente con el problema de que no te den la ampliación, o que te pongan muchos problemas.
Si que puedes encontrar un banco que te de un préstamo para el solar, con el proyecto ya hecho, de forma que sea un préstamo autopromotor con una entrega inicial de 70.000 euros para pagarle a tu suegro el solar. Si no te dan los 70.000 en un principio y te dan 40.000, puedes hablar con tu suegro y decirle que los 30.000 que faltan se los pagarás poco a poco. En ese caso tendrías que presentar al banco todo el proyecto, tanto económico como de la construcción para que hagan la tasación.
Ten en cuenta que las tasaciones de autopromoción no salen siempre bien, el tasador hará una valoración del solar comparándolo con otros similares y después añadirá el coste real de la construcción proyectada.
Yo he intentado informarte y he usado parte de mi tiempo.
¿Me harías el favor de cerrar la pregunta para que pueda seguir ayudando a la gente?
¿Me harías el favor de cerrar la pregunta para que pueda seguir ayudando a la gente?
2 respuestas más de otros expertos
Respuesta de fuyola
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Creo que la solución que propones es buena pero tienes que tener claro que vas a poder vender tu piso en la cantidad de la tasación y que no vas a juntarte con una hipoteca de un pastón.
Calcula bien tu capacidad de endeudamiento.
Si el terreno donde vas a construir no es tuyo, y libre de cargas ninguna entidad te dará una hipoteca
Calcula bien tu capacidad de endeudamiento.
Si el terreno donde vas a construir no es tuyo, y libre de cargas ninguna entidad te dará una hipoteca
Muchísimas gracias por tu respuesta, si que hemos analizado la capacidad de endeudamiento, ¿ganamos al mes unos 4000?, la hipoteca mensual ( a día de hoy, claro está, ya que en un futuro... ) ¿es de 1.200?, justo el 30%... Yo creo que no habría problemas
Creo que tampoco, pero el terreno tiene que estar a tu nombre y libre de cargas
Muchísimas gracias por la respuesta,
El terreno no tiene ninguna carga, antes de que finalice el mes tendremos el terreno a nuestro nombre. Tengo otra pregunta ¿Cuál es el valor mínimo a escriturar un terreno? Te lo pregunto por el tema de impuestos tanto para nosotros como para mi suegro
Un saludo
El terreno no tiene ninguna carga, antes de que finalice el mes tendremos el terreno a nuestro nombre. Tengo otra pregunta ¿Cuál es el valor mínimo a escriturar un terreno? Te lo pregunto por el tema de impuestos tanto para nosotros como para mi suegro
Un saludo
Depende de cada CCAA que tiene sus valoraciones mínimas.
Respuesta
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En primer lugar, el nombre específico del producto que quieres contratar es CRÉDITO AUTO-PROMOTOR que es ciertamente distinto de un préstamo hipotecario al tener más riesgo ya que como garantía física sólo cuenta con la parcela y un proyecto futurible.
En este caso disponéis de un bien hipotecado por el que pagáis una letra mensual, eso unido a las letras del préstamo promotor (del que probablemente paguéis sólo intereses los dos primeros años ya que suelen tener plazo de carencia) es posible que comprometan buena parte de vuestros ingresos por encima del nivel de endeudamiento que el banco esté dispuesto a asumir.
Siendo así, el banco no va a permitir que superéis ese nivel de riesgo y deniegará la operación.
Por otro lado, pese a que puedas tener un valor de tasación POR del piso, en la actual coyuntura del mercado se demuestra que los plazos que transcurren entre que este se pone en el mercado y el momento de la compra son largos en estos momentos, no sólo eso, sino que en la actualidad los precios del mercado están cayendo en picado, se auguran caídas de hasta un 30% de media hasta el 2012, cosa que los bancos aplicarán también como un elemento más a tener en cuenta para tasar el riesgo de la operación.
Por otro lado, el banco exigirá - que la parcela esté en propiedad o cuanto menos que exista una vinculación contractual que implique la cesión de la propiedad de la parcela, que exista una licencia de obra concedida y que se disponga del proyecto de ejecución de obras visado por el oportuno colegio de arquitectos.
En este caso, el banco aportará - como máximo el 50% del valor de tasación de la parcela y el 80% del valor total de la tasación del proyecto de construcción. Es decir, aunque pidas 150.000 eur es posible que necesites disponer de dinero líquido, entre 12.000 y 18.000 eur para otros menesteres. Así mismo, tendrás que haber realizado también un estudio topográfico de la parcela y muy importante, un estudio geotécnico de la parcela que podrá ponerte en antecedentes de las dificultades que vas a encontrar al realizar la cimentación (eso te podrá prevenir acerca de las posibles desviaciones presupuestarias).
Antes siquiera de empezar, con un proyecto o un proyecto básico (sobre el que ya podrías pedir la licencia de obra) trata de conseguir un presupuesto cerrado (a ser posible) de un constructor para no encontrarte con sorpresas.
Volviendo al tema -
La mejor opción es que realicéis una CB (una Comunidad de Bienes) constutuida por ti, tu pareja, tu suego y probablemente su mujer (que estarán presumiblemente en gananciales), en este caso, a la sociedad el Sr aportará la parcela que tendrá que estar libre de cargas, vosotros aportareis el bien hipotecado pero con una carga menor y vuestras respectivas nóminas. Es un proyecto de construcción que deberéis valorar, una vez llegado a termino de la obra, una de las partes comprará a la otra su parte haciendo efectivo el pago de la parcela y disolviendo la Comunidad de Bienes.
Es un sistema que podría funcionar.
Si queréis que lo gestionemos no tenéis más que contactar conmigo en mi cuenta de correo personal - [email protected]
En este caso disponéis de un bien hipotecado por el que pagáis una letra mensual, eso unido a las letras del préstamo promotor (del que probablemente paguéis sólo intereses los dos primeros años ya que suelen tener plazo de carencia) es posible que comprometan buena parte de vuestros ingresos por encima del nivel de endeudamiento que el banco esté dispuesto a asumir.
Siendo así, el banco no va a permitir que superéis ese nivel de riesgo y deniegará la operación.
Por otro lado, pese a que puedas tener un valor de tasación POR del piso, en la actual coyuntura del mercado se demuestra que los plazos que transcurren entre que este se pone en el mercado y el momento de la compra son largos en estos momentos, no sólo eso, sino que en la actualidad los precios del mercado están cayendo en picado, se auguran caídas de hasta un 30% de media hasta el 2012, cosa que los bancos aplicarán también como un elemento más a tener en cuenta para tasar el riesgo de la operación.
Por otro lado, el banco exigirá - que la parcela esté en propiedad o cuanto menos que exista una vinculación contractual que implique la cesión de la propiedad de la parcela, que exista una licencia de obra concedida y que se disponga del proyecto de ejecución de obras visado por el oportuno colegio de arquitectos.
En este caso, el banco aportará - como máximo el 50% del valor de tasación de la parcela y el 80% del valor total de la tasación del proyecto de construcción. Es decir, aunque pidas 150.000 eur es posible que necesites disponer de dinero líquido, entre 12.000 y 18.000 eur para otros menesteres. Así mismo, tendrás que haber realizado también un estudio topográfico de la parcela y muy importante, un estudio geotécnico de la parcela que podrá ponerte en antecedentes de las dificultades que vas a encontrar al realizar la cimentación (eso te podrá prevenir acerca de las posibles desviaciones presupuestarias).
Antes siquiera de empezar, con un proyecto o un proyecto básico (sobre el que ya podrías pedir la licencia de obra) trata de conseguir un presupuesto cerrado (a ser posible) de un constructor para no encontrarte con sorpresas.
Volviendo al tema -
La mejor opción es que realicéis una CB (una Comunidad de Bienes) constutuida por ti, tu pareja, tu suego y probablemente su mujer (que estarán presumiblemente en gananciales), en este caso, a la sociedad el Sr aportará la parcela que tendrá que estar libre de cargas, vosotros aportareis el bien hipotecado pero con una carga menor y vuestras respectivas nóminas. Es un proyecto de construcción que deberéis valorar, una vez llegado a termino de la obra, una de las partes comprará a la otra su parte haciendo efectivo el pago de la parcela y disolviendo la Comunidad de Bienes.
Es un sistema que podría funcionar.
Si queréis que lo gestionemos no tenéis más que contactar conmigo en mi cuenta de correo personal - [email protected]
Muchísimas gracias por la respuesta,
La hipoteca que nos han denegado es para comprar el terreno, por lo visto en este país no están dando un préstamo para comprar un terreno a
Nadie, te dicen que el terreno tiene que ser tuyo y entonces si que te dan el préstamo autoconstrucción o promotor. ¿Un dato que no te he dado es que tenemos una hipoteca de un piso de 130.000? Por lo que es normal que al banco le parezca arriesgado...
¿Otro dato para que hagas la valoración es que entre mi mujer y yo ganamos 4.000? Por 15 pagas.
Lo que nosotros queremos a hacer es lo siguiente : Mi suegro nos vende el terreno, nosotros le pagamos cuando queramos, cuando el terreno sea de nuestra propiedad, pedimos un préstamo autoconstrucción, construimos el Chalet, nos mudamos, vendemos el piso hipotecado y por último pedimos una ampliación de la hipoteca para pagarle a mi suegro, es decir, que hasta que no venda mi piso, no le tengo que pagar la deuda a mi suegro...
¿Ayer me enteré que han vendido una Chalet en la urbanización por 6000.000?, ¿Por lo que tener una hipoteca de 300.000? No creo que sea muy descabellado ¿Qué te parece ahora la operación?
La hipoteca que nos han denegado es para comprar el terreno, por lo visto en este país no están dando un préstamo para comprar un terreno a
Nadie, te dicen que el terreno tiene que ser tuyo y entonces si que te dan el préstamo autoconstrucción o promotor. ¿Un dato que no te he dado es que tenemos una hipoteca de un piso de 130.000? Por lo que es normal que al banco le parezca arriesgado...
¿Otro dato para que hagas la valoración es que entre mi mujer y yo ganamos 4.000? Por 15 pagas.
Lo que nosotros queremos a hacer es lo siguiente : Mi suegro nos vende el terreno, nosotros le pagamos cuando queramos, cuando el terreno sea de nuestra propiedad, pedimos un préstamo autoconstrucción, construimos el Chalet, nos mudamos, vendemos el piso hipotecado y por último pedimos una ampliación de la hipoteca para pagarle a mi suegro, es decir, que hasta que no venda mi piso, no le tengo que pagar la deuda a mi suegro...
¿Ayer me enteré que han vendido una Chalet en la urbanización por 6000.000?, ¿Por lo que tener una hipoteca de 300.000? No creo que sea muy descabellado ¿Qué te parece ahora la operación?
Me sigue pareciendo lo mismo. Piensa que desde el estado se está favoreciendo un cambio de modelo económico de la construcción a la investigación y desarrollo (es decir tecnología), los precios van a seguir cayendo en picado, al menos de media un 30% hasta el 2012, es decir, en zonas la caída va a ser brutal, por tanto no pueden arriesgar excesivamente en las tasaciones como se hacía anteriormente, siempre van a ir por debajo.
Así, de entrada, para dificultar la operación exigirán una parcela libre de cargas para poder conceder el préstamo auto-promotor, por ello, es más fácil que actuando como sociedad promotora (aunque sea una sociedad civil en la que se ponen bienes en común), el suegro aporta la parcela libre de cargas, por otro lado, vosotros aportáis junto a los suegros la búsqueda de la financiación necesaria para la autopromoción (cosa que teniendo una hipoteca a vuestro nombre va a suponer problemas, pero al constar una sociedad civil compuesta por varios miembros aumentan las posibilidades), llegado el caso, conseguís el préstamo y promocionáis.
Al término de la casa, proponéis una nueva tasación de vivienda y parcela y realizáis un nuevo préstamo hipotecario con la misma entidad o con otra distinta para pagar la parcela a tu suegro, en realidad, llegado este momento se disuelve la sociedad civil y pagáis el préstamo correspondiente.
Esa es la mejor solución y creo que la única que puede tener fundamento para los bancos porque lo tiene todo avales físicos, personales y una parcela libre de cargas, así mismo, la sociedad no parapeta a nadie porque en realidad carece de personalidad jurídica y son los miembros de la misma los que responden de la totalidad de las deudas contraídas con terceros.
De hecho, la hacerlo de este modo, podéis incluso desgravaros el IVA que soportáis.
Así, de entrada, para dificultar la operación exigirán una parcela libre de cargas para poder conceder el préstamo auto-promotor, por ello, es más fácil que actuando como sociedad promotora (aunque sea una sociedad civil en la que se ponen bienes en común), el suegro aporta la parcela libre de cargas, por otro lado, vosotros aportáis junto a los suegros la búsqueda de la financiación necesaria para la autopromoción (cosa que teniendo una hipoteca a vuestro nombre va a suponer problemas, pero al constar una sociedad civil compuesta por varios miembros aumentan las posibilidades), llegado el caso, conseguís el préstamo y promocionáis.
Al término de la casa, proponéis una nueva tasación de vivienda y parcela y realizáis un nuevo préstamo hipotecario con la misma entidad o con otra distinta para pagar la parcela a tu suegro, en realidad, llegado este momento se disuelve la sociedad civil y pagáis el préstamo correspondiente.
Esa es la mejor solución y creo que la única que puede tener fundamento para los bancos porque lo tiene todo avales físicos, personales y una parcela libre de cargas, así mismo, la sociedad no parapeta a nadie porque en realidad carece de personalidad jurídica y son los miembros de la misma los que responden de la totalidad de las deudas contraídas con terceros.
De hecho, la hacerlo de este modo, podéis incluso desgravaros el IVA que soportáis.