Cambio Hipoteca
Hola, tengo una hipoteca con Banesto desde el 2003 con IRPH tipo referencia 4,98, con diferencial 0,25 y TAE 5,32 que me revisan en marzo y supongo que me bajara algo aunque no se cuanto. Empecé a negociar con Caixa Galicia una subrogación de dicha hipoteca y al principio aceptaron la subrogación pero ahora me dicen que me hacen la operación pero como cancelación y apertura, lo que antes eran 800 euros de gastos ahora serian 2.300. Ademas el resto de condiciones son 6 meses al 2,5 y el resto al Euribor +0,35 al 0,95 según los productos bancarios que contrate, que aproximadamente se me puede quedar en 0,45. Mi pregunta es que opinión me puedes dar sobre estas condiciones y si debo cambiar o no de entidad. También tengo la duda sobre si la perdida del tiempo de estos siete años de antigüedad, al no aceptarmela como subrogación me puede perjudicar de alguna forma como pueda ser un posible beneficio fiscal, etc. Necesito que me aclares todas estas dudas pues me urge tomar una decisión.
Un saludo y muchas gracias por tu ayuda.
Un saludo y muchas gracias por tu ayuda.
Respuesta de annabeles
1
El tema de por qué no quiere realizar la subrogación Caixa de Galicia y sí una hipoteca nueva te lo deben de aclarar. A ellos les da exactamente igual, (si te cobran comisión de apertura, te pueden cobrar comisión de subrogación) y tú te ahorras gastos notariales, impuestos, registro etc. Esos 2.300 euros no sé qué gastos son ya que normalmente de una hipoteca nueva rápidamente se van entre 5000 y 6000 por eso nunca sale a cuenta cancelar y hacer una nueva, investiga de qué son esos 2.300 euros ya que si son solamente gastos de ellos en comisiones después vendrá bastante importe en notaria, registro etc.
La única razón que se me ocurre que no quieran subrogar es que sus condiciones sean peores que las de Banesto. Legalmente SOLAMENTE SE PUEDE SUBROGAR UNA HIPOTECA de una entidad a otra si las condiciones son mejores. A veces se negocia todo, se presenta a la otra entidad, la que tiene la hipoteca baja las condiciones y legalmente ya no se puede subrogar, es lo único que se me ocurre. Piensa que un EURIBOR +0,95 es peor que un IRPH + 0,25 por lo tanto que os den las razones.
Bajo mi punto de vista, os aconsejo que negociéis con BANESTO las condiciones. Pensar que el IRPH es un índice más lento que el EURIBOR. Esto va mejor cuando suben los tipos de interés (ya que sube más lento) pero es peor cuando bajan los tipos. Pero más lento o no, siempre llega al mismo sitio. Ahora os bajará bastante ya que en la antigua revisión aún no se había reflejado en el IRPH la bajada de tipos de Noviembre de 2008.
El tema de la fiscalidad si podéis justificar tod esto y que la hipoteca sigue siendo para el piso y que todo sigue igual, no tendréis problemas, seguiréis como hasta ahora.
Por experiencia os digo que si las condiciones no son totalmente abusivas (hipotecas a un IRPH + 0,5 o a un EURIBOR+1 por ejemplo) nunca sale muy a cuenta trasladarlas de entidad y aún menos cancelar y hacer una nueva y las condiciones que tienes del IRPH+0,25 no son abusivas lo que pasa es que en el momento que os tocó revisar no reflejaba aún la bajada de tipos.
La única razón que se me ocurre que no quieran subrogar es que sus condiciones sean peores que las de Banesto. Legalmente SOLAMENTE SE PUEDE SUBROGAR UNA HIPOTECA de una entidad a otra si las condiciones son mejores. A veces se negocia todo, se presenta a la otra entidad, la que tiene la hipoteca baja las condiciones y legalmente ya no se puede subrogar, es lo único que se me ocurre. Piensa que un EURIBOR +0,95 es peor que un IRPH + 0,25 por lo tanto que os den las razones.
Bajo mi punto de vista, os aconsejo que negociéis con BANESTO las condiciones. Pensar que el IRPH es un índice más lento que el EURIBOR. Esto va mejor cuando suben los tipos de interés (ya que sube más lento) pero es peor cuando bajan los tipos. Pero más lento o no, siempre llega al mismo sitio. Ahora os bajará bastante ya que en la antigua revisión aún no se había reflejado en el IRPH la bajada de tipos de Noviembre de 2008.
El tema de la fiscalidad si podéis justificar tod esto y que la hipoteca sigue siendo para el piso y que todo sigue igual, no tendréis problemas, seguiréis como hasta ahora.
Por experiencia os digo que si las condiciones no son totalmente abusivas (hipotecas a un IRPH + 0,5 o a un EURIBOR+1 por ejemplo) nunca sale muy a cuenta trasladarlas de entidad y aún menos cancelar y hacer una nueva y las condiciones que tienes del IRPH+0,25 no son abusivas lo que pasa es que en el momento que os tocó revisar no reflejaba aún la bajada de tipos.
Perdona no te puse más datos creyendo que no serian tan imortantes y para no rallarte más de la cuenta. El motivo de intentar hacer un cambio de hipoteca son 2.
El primero es que al mismo tiempo del cambio pediría 3.000 euros para mi y el otro es el baratar la mensualidad. Los gastos son los siguientes:
Cancelación de hipoteca, Notaria-26'61 Registro- 122'37 Honorarios de gestión- 342'20 y Bonificación de tarifa te descuentan 69'60 eso suma 655'58. Ahora la apertura es Notaria-630'81 Hacienda- 1.190 Registro- 210'35 Honorarios de gestión- 342'20 y Bonoficación de tarifa te descuentan 69'60 eso suma 2.303'76. Eso hace un total de 2.959'34. Y la Caixa te bonifica con 700 euros eso es lo de quedarse con los 2.300 que te dije al principio. Supongo que con estos datos lo podrás ver mejor. Porque yo solo veo números y más números.
Un saludo, y gracias
El primero es que al mismo tiempo del cambio pediría 3.000 euros para mi y el otro es el baratar la mensualidad. Los gastos son los siguientes:
Cancelación de hipoteca, Notaria-26'61 Registro- 122'37 Honorarios de gestión- 342'20 y Bonificación de tarifa te descuentan 69'60 eso suma 655'58. Ahora la apertura es Notaria-630'81 Hacienda- 1.190 Registro- 210'35 Honorarios de gestión- 342'20 y Bonoficación de tarifa te descuentan 69'60 eso suma 2.303'76. Eso hace un total de 2.959'34. Y la Caixa te bonifica con 700 euros eso es lo de quedarse con los 2.300 que te dije al principio. Supongo que con estos datos lo podrás ver mejor. Porque yo solo veo números y más números.
Un saludo, y gracias
Por lo que veo, ¿El tema de que la subrogación no se pueda realizar es porque pides 3.000? Más de hipoteca, en la subrogación no puedes ampliar el importe.
Hay un gasto que no te han señalado y es la comisión por amortización anticipada que debes de tener en Banesto casi bien seguro, es una comisión por cancelación total de la hipoteca. Ronda más o menos un 1% del capital que debéis.
¿El no poder subrogar por pedir 3.000? Más os trae los siguientes inconvenientes:
. Se os van 1500 euros de más en gastos.
. Se os irán otros tantos más en la comisión de amortización anticipada, lo pone la escritura.
. Al hacer hipoteca nueva, se debe de levantar del Registro de la propiedad la antigua hipoteca (en caso de subrogación no). El levantarlo del registro se os van entre 600-900 euros.
Si hacéis números, ¿aquí ya se os han ido los 3000? Que pedís de más, se os van en gastos y no llegan a vuestro bolsillo para cubrir otras necesidades que tengáis.
Bajo mi punto de vista, el tema de la cancelación y hacer hipoteca nueva, no os sale a cuenta (los 3000 euros se os van en gastos, eso si no se os van más).
El tema de la subrogación sola, puede salir a cuenta pero pedir a Banesto que os calcule como os quedaría la cuota simulando que la revisión fuese ahora, ya veréis como os bajará y podréis comparar con la referenciada de Caixa Galicia.
Hay un gasto que no te han señalado y es la comisión por amortización anticipada que debes de tener en Banesto casi bien seguro, es una comisión por cancelación total de la hipoteca. Ronda más o menos un 1% del capital que debéis.
¿El no poder subrogar por pedir 3.000? Más os trae los siguientes inconvenientes:
. Se os van 1500 euros de más en gastos.
. Se os irán otros tantos más en la comisión de amortización anticipada, lo pone la escritura.
. Al hacer hipoteca nueva, se debe de levantar del Registro de la propiedad la antigua hipoteca (en caso de subrogación no). El levantarlo del registro se os van entre 600-900 euros.
Si hacéis números, ¿aquí ya se os han ido los 3000? Que pedís de más, se os van en gastos y no llegan a vuestro bolsillo para cubrir otras necesidades que tengáis.
Bajo mi punto de vista, el tema de la cancelación y hacer hipoteca nueva, no os sale a cuenta (los 3000 euros se os van en gastos, eso si no se os van más).
El tema de la subrogación sola, puede salir a cuenta pero pedir a Banesto que os calcule como os quedaría la cuota simulando que la revisión fuese ahora, ya veréis como os bajará y podréis comparar con la referenciada de Caixa Galicia.
