Compra de piso con carga hipotecaria
Hace dos años escrituramos una vivienda nueva, en el momento de hacerlo, ante notario hicimos entrega de un cheque por el valor de la cantidad pendiente de pago ya que habíamos realizado anteriormente entregas parciales.
Al cabo de 3 meses, solicitamos al Registro nota simple de inmueble y descubrimos que en la misma aparecía la carga hipotecaria del promotor. Ante esto, nos pusimos en contacto el promotor exigiéndole un certificado bancario de cancelación hipotecaria, e instándole a que procediese a la cancelación registral.
Nos fue dando largas y finalmente admitió que no había procedido a la cancelación económica, ni con las entregas parciales, ni con el cheque y además actualmente no tiene dinero para hacer frente al pago, aunque mensualmente si va quitando las cuotas correspondientes y se ha comprometido a quitar en la mayor brevedad posible la misma.
¿Es éste un delito de estafa? ¿Cómo podemos actuar? ¿No debería el Notario haberse cerciorado de que el cheque se destinaba a dicha cancelación? ¿Debería haber estado presente el banco del promotor en el acto de escritura? ¿En el caso de que el promotor deje de pagar que pasaría? ¿Podemos exigir responsabilidades al Notario o a la entidad bancaria?
En las escrituras se hace alusión a las cargas y dice textualmente que el Notario nos hace advertencia expresa de ello, pero él no nos lo dijo.
Al cabo de 3 meses, solicitamos al Registro nota simple de inmueble y descubrimos que en la misma aparecía la carga hipotecaria del promotor. Ante esto, nos pusimos en contacto el promotor exigiéndole un certificado bancario de cancelación hipotecaria, e instándole a que procediese a la cancelación registral.
Nos fue dando largas y finalmente admitió que no había procedido a la cancelación económica, ni con las entregas parciales, ni con el cheque y además actualmente no tiene dinero para hacer frente al pago, aunque mensualmente si va quitando las cuotas correspondientes y se ha comprometido a quitar en la mayor brevedad posible la misma.
¿Es éste un delito de estafa? ¿Cómo podemos actuar? ¿No debería el Notario haberse cerciorado de que el cheque se destinaba a dicha cancelación? ¿Debería haber estado presente el banco del promotor en el acto de escritura? ¿En el caso de que el promotor deje de pagar que pasaría? ¿Podemos exigir responsabilidades al Notario o a la entidad bancaria?
En las escrituras se hace alusión a las cargas y dice textualmente que el Notario nos hace advertencia expresa de ello, pero él no nos lo dijo.
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
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Vamos por partes. Ustedes compraron una vivienda y es deber de ustedes, así lo reitera la jurisprudencia, el de acudir al Registro de la Propiedad y saber cómo está la vivienda en cuanto al dominio y las cargas.
El Notario el día de la firma usa la información registral que deben conocer anteriormente ustedes y se fija que no haya habido cambios (embargos, prestamos) que no estuvieran contemplados. Las cargas se pueden especificar en la escritura o se puede señalar que se atiende a lo señalado por la información registral que aparecerá en su escritura de compraventa.
Lo lógico es que usted hubiera pagado con un cheque bancario a la Entidad Financiera y pagar así la deuda existente. Fueron poco precavidos pagando al promotor para que él se encargara de hacerlo.
Hay que leer bien el contrato para atender al clausulado y ser concreto en ello. En lo más que podría incurrir el promotor es en Apropiación Indebida. Pero hemos de examinar la escritura para determinarlo. El hecho de que esté pagando mensualmente atenúa su culpa, pero a ustedes le genera un inconveniente.
Lo más probable es que tengan que demandarle por la vía penal, si procede a la vista de la documentación, pero seguro por la civil, para evitar que les quiten el piso.
El Notario el día de la firma usa la información registral que deben conocer anteriormente ustedes y se fija que no haya habido cambios (embargos, prestamos) que no estuvieran contemplados. Las cargas se pueden especificar en la escritura o se puede señalar que se atiende a lo señalado por la información registral que aparecerá en su escritura de compraventa.
Lo lógico es que usted hubiera pagado con un cheque bancario a la Entidad Financiera y pagar así la deuda existente. Fueron poco precavidos pagando al promotor para que él se encargara de hacerlo.
Hay que leer bien el contrato para atender al clausulado y ser concreto en ello. En lo más que podría incurrir el promotor es en Apropiación Indebida. Pero hemos de examinar la escritura para determinarlo. El hecho de que esté pagando mensualmente atenúa su culpa, pero a ustedes le genera un inconveniente.
Lo más probable es que tengan que demandarle por la vía penal, si procede a la vista de la documentación, pero seguro por la civil, para evitar que les quiten el piso.
Gracias por contestar.
¿Cuándo dice que denunciemos por lo civil para evitar que nos quiten el piso, pero si se declara insolvente, el banco embargaría el piso, no?
En las escrituras dice que con la entrega del cheque se procederá a cancelar las cargas que tiene el piso. Y él no canceló.
Gracias de nuevo, espero su respuesta.
¿Cuándo dice que denunciemos por lo civil para evitar que nos quiten el piso, pero si se declara insolvente, el banco embargaría el piso, no?
En las escrituras dice que con la entrega del cheque se procederá a cancelar las cargas que tiene el piso. Y él no canceló.
Gracias de nuevo, espero su respuesta.
Así pues, se quedó con la pasta. Eso es apropiación indebida. Ustedes fueron imprudentes, todo hay que decirlo. No obstante y por partes, primero hagan una ndagación patrimonial del mangante. Me explico, indaguen para saber si tiene propiedades a su nombre personal o las de la sociedad. No le costara mucho, pero tendrá que pagar.
Una vez verificado que el chorizo es solvente, primero procedan a una denuncia penal ante el juzgado de guardia o el fiscal de la zona. Aporten copia de la escritura con la copia de los cheques que entregaron. Con las diligencias a hacer a parte de la declaración del denunciado, pida que se investigue el destino del cheque.
Hay diferentes formas de reclamar por lo civil, pero estas se las explicará un abogado, necesario para este caso dado el importe previsible de la hipoteca. Por cierto, ¿cuánto queda de hipoteca?
El procedimiento penal es más severo, le obliga a ir al juzgado y en caso de no atender las citaciones le buscará la policía, de modo que asistirá.
Una vez verificado que el chorizo es solvente, primero procedan a una denuncia penal ante el juzgado de guardia o el fiscal de la zona. Aporten copia de la escritura con la copia de los cheques que entregaron. Con las diligencias a hacer a parte de la declaración del denunciado, pida que se investigue el destino del cheque.
Hay diferentes formas de reclamar por lo civil, pero estas se las explicará un abogado, necesario para este caso dado el importe previsible de la hipoteca. Por cierto, ¿cuánto queda de hipoteca?
El procedimiento penal es más severo, le obliga a ir al juzgado y en caso de no atender las citaciones le buscará la policía, de modo que asistirá.
En estos momentos debe 70.000 euros. En el caso de denunciarle y que fuera insolvente y no pudiera hacer frente a la deuda, ¿podríamos quedarnos sin piso o una vez abierto el proceso se paralizaría el posible embargo?
Gracias.
Gracias.
Usted me ha dicho que quiere comprar un piso en subasta, ¿es así? ¿Por qué me habla de denunciarle y que se declare insolvente?
Comprar un piso en subasta no, i el piso lo compramos hace dos años, ya le expliqué en el primer mensaje que pagamos el piso íntegro mediante cheque el día de la compra y con entregas antes de escriturar, el promotor no canceló las cargas que tenía el piso.
Primeramente disculpe mi respuesta. El link me ha llevado a otra pregunta que me han planteado y he confundido los temas.
Entrando en el fondo del asunto, ustedes ya han asumido esa carga. El hecho de que el promotor se haya quedado con el dinero, no cambia que en cualquier momento, si quieren mantener su casa, han de seguir pagando la hipoteca y después reclamarle las mensualidades juno con el saldo total.
Habría que indagar en su patrimonio personal y en el de la sociedad. ¿Quizás encontremos algo por valor de 70.000?.
Entrando en el fondo del asunto, ustedes ya han asumido esa carga. El hecho de que el promotor se haya quedado con el dinero, no cambia que en cualquier momento, si quieren mantener su casa, han de seguir pagando la hipoteca y después reclamarle las mensualidades juno con el saldo total.
Habría que indagar en su patrimonio personal y en el de la sociedad. ¿Quizás encontremos algo por valor de 70.000?.
¿Dónde podría enterarme de su patrimonio? Aunque dudo mucho de que en estos momentos tenga algo por ese valor. ¿A la hora de intentar cobrar esa deuda se tendrían en cuenta sólo el patrimonio de la sociedad o también el personal?
Gracias.
Gracias.
Se puede ir contra el patrimonio social y el del administrador, ese es el responsable. La única diferencia es el procedimiento.
En cuanto a la información patrimonial, hay formas de conocer los bienes a nombre de la sociedad y de su administrador. El registro de la propiedad lo proporciona, a profesionales del ramo legal e investigación. En este e-mail puede ampliar información, [email protected]
No olvide valorar su respuesta.
En cuanto a la información patrimonial, hay formas de conocer los bienes a nombre de la sociedad y de su administrador. El registro de la propiedad lo proporciona, a profesionales del ramo legal e investigación. En este e-mail puede ampliar información, [email protected]
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1 respuesta más de otro experto
Respuesta de manuela_
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Doy por hecho que no precisaste financiación de ninguna entidad financiera para hacer frente al pago de la vivienda ya que de haber sido así ellos mismos se habrían encargado de llevar a cabo a todos esos trámites.
Por partes. Ni el notario ni nadie tiene la obligación de comprobar a qué destina el dinero recibido el comprador salvo tú. Obviamente no debías haber pagado con un cheque bancario a éste sino que debías haber exigido primero un certificado de deuda al vendedor y segundo la presencia de la entidad hipotecante en la firma para hacerle entrega a ella del total de la deuda y otorgar en ese momento carta de pago.
No puedes tampoco exigir ninguna responsabilidad al notario aunque no te leyera esa parte de las cargas puesto que si te lees la escritura entera, verás que también has firmado que has tenido a tu disposición las escrituras antes de la firma, que las has leído, que has preguntado tus dudas, te las han aclarado y estás conforme con todo.
En resumen, que te queda poco por hacer salvo confiar en la buena fe del vendedor, que desde luego con su forma de actuar no es mucha, y esperar que pague porque como no lo haga tu casa está en garantía de una deuda.
Yo de todas formas acudiría a la OCU a ver que te cuentan.
Siento no poder ayudarte más.
Por partes. Ni el notario ni nadie tiene la obligación de comprobar a qué destina el dinero recibido el comprador salvo tú. Obviamente no debías haber pagado con un cheque bancario a éste sino que debías haber exigido primero un certificado de deuda al vendedor y segundo la presencia de la entidad hipotecante en la firma para hacerle entrega a ella del total de la deuda y otorgar en ese momento carta de pago.
No puedes tampoco exigir ninguna responsabilidad al notario aunque no te leyera esa parte de las cargas puesto que si te lees la escritura entera, verás que también has firmado que has tenido a tu disposición las escrituras antes de la firma, que las has leído, que has preguntado tus dudas, te las han aclarado y estás conforme con todo.
En resumen, que te queda poco por hacer salvo confiar en la buena fe del vendedor, que desde luego con su forma de actuar no es mucha, y esperar que pague porque como no lo haga tu casa está en garantía de una deuda.
Yo de todas formas acudiría a la OCU a ver que te cuentan.
Siento no poder ayudarte más.