Anónimo
Concepto "Distribución de hipoteca"
Desearía que un experto en el sector bancario me echase una mano.
Quiero saber lo que entiende el banco como "Distribución de hipoteca".
Os detallo: Es un préstamo a promotor que se pidió hace unos años. 1º se hicieron las escrituras del terreno y después las de división horizontal. De dicho terreno ha salido 1 viviendas bifamiliar. Ahora la promotora quiere vender una de las viviendas y solicita al banco que le cancelen la parte correspondiente a la vivienda que va a vender. Y el banco le obliga a hacer una nueva escritura denominada "responsabilidad de distribución de hipoteca".
¿Es legal que el banco te lo pida? ¿La antigua hipoteca deja de tener valor, así como los antiguos avalistas?. ¿Sigues siendo avalista de la antigua hipoteca al hacer esta "responsabilidad de distribución de hipoteca?. Esto es importante saberlo.
O ¿Vale con una "cancelación parcial de hipoteca"? ¿Es otra opción válida y más barata?.
Quiero saber lo que entiende el banco como "Distribución de hipoteca".
Os detallo: Es un préstamo a promotor que se pidió hace unos años. 1º se hicieron las escrituras del terreno y después las de división horizontal. De dicho terreno ha salido 1 viviendas bifamiliar. Ahora la promotora quiere vender una de las viviendas y solicita al banco que le cancelen la parte correspondiente a la vivienda que va a vender. Y el banco le obliga a hacer una nueva escritura denominada "responsabilidad de distribución de hipoteca".
¿Es legal que el banco te lo pida? ¿La antigua hipoteca deja de tener valor, así como los antiguos avalistas?. ¿Sigues siendo avalista de la antigua hipoteca al hacer esta "responsabilidad de distribución de hipoteca?. Esto es importante saberlo.
O ¿Vale con una "cancelación parcial de hipoteca"? ¿Es otra opción válida y más barata?.
1 respuesta
Respuesta de annabeles
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Toda hipoteca del promotor, antes o en el mismo acto del final de obra se debe de dividir, debe de firmarse, la mayoría de veces se hace por instancia privada que se lleva al notario y al registro, la distribución hipotecaria, la hipoteca única del promotor se distribuye entre todas las viviendas. Así cada vivienda tiene su hipoteca y se la pueden subrogar del promotor al que compra la vivienda (la parte de la distribución que le toca a esa vivienda).
Así en vuestro caso, al venderse una vivienda de las dos que hay, esa hipoteca al promotor se tiene que dividir entre las dos viviendas para que los compradores que compren esa viviendan tengan la posibilidad de subrogarse la hipoteca que le pertenezca a ella, no la totalidad.
Seguirá existiendo la misma hipoteca pero distribuida entre las dos casas.
Así en vuestro caso, al venderse una vivienda de las dos que hay, esa hipoteca al promotor se tiene que dividir entre las dos viviendas para que los compradores que compren esa viviendan tengan la posibilidad de subrogarse la hipoteca que le pertenezca a ella, no la totalidad.
Seguirá existiendo la misma hipoteca pero distribuida entre las dos casas.
Gracias por tu respuesta.
En este caso, el propietario final no va a subrogarse a la hipoteca del promotor, sino que va a pagar lo convenido y realizar una nueva hipoteca con otro banco.
He entendido que es obligatoria la cancelación parcial o total de la hipoteca por parte del promotor para vender la casa al propietario final. Ir al notario y pasar por el Registro.
¿Y el tema de los avales?. ¿Al reducir el banco el riesgo ya que el promotor quiere hacer una cancelación parcial correspondiente a la vivienda que va a vender, me puedo salir como avalista? O ¿El banco del promotor me puede exigir seguir como avalista en las escrituras de distribución de hipoteca (o cancelación parcial)?.
Gracias de nuevo por tu tiempo.
Un saludo.
En este caso, el propietario final no va a subrogarse a la hipoteca del promotor, sino que va a pagar lo convenido y realizar una nueva hipoteca con otro banco.
He entendido que es obligatoria la cancelación parcial o total de la hipoteca por parte del promotor para vender la casa al propietario final. Ir al notario y pasar por el Registro.
¿Y el tema de los avales?. ¿Al reducir el banco el riesgo ya que el promotor quiere hacer una cancelación parcial correspondiente a la vivienda que va a vender, me puedo salir como avalista? O ¿El banco del promotor me puede exigir seguir como avalista en las escrituras de distribución de hipoteca (o cancelación parcial)?.
Gracias de nuevo por tu tiempo.
Un saludo.
Bien, el tema de la distribución hipotecaria es obligatorio pero no solamente porque lo diga el banco sino porque es un paso previo al momento de vender las dos casas, para ponerte un ejemplo es como si tienes una herencia a nombre de dos personas y una quiere vender su parte, primero se tendría que distribuir la herencia para que la que quiere vender pudiera vender su parte, si no se distribuye previamente la hipoteca no se puede hacer nada.
Bien de la hipoteca que quede de esa casa que se ha vendí do, como es normal el que la compra la quiere comprar libre de cargas, la hipoteca que tiene actualmente no es suya así que el promotor la debe de cancelar ya que si fueras tú el comprador la querrías "limpia".
Al cancelarse esa hipoteca, ahora la hipoteca del promotor queda mucho más pequeña, por la mitad. Si tú actuaste de avalista en la inicial, seguirás quedando de avalista en esta ya que las condiciones no varían, es como si hubieras amortizado parte de la hipoteca, las condiciones en que se firmaron no varían.
Otra cosa es que una vez firmada y cancelada la otra, os dirijáis al banco (promotor y avalista) y solicitéis un estudio de la operación para quitar el avalista. El banco lo estudiará y tendrá que autorizar o no que se elimine el avalista. Posiblemente os pondrá problemas ya que las tasaciones de la vivienda habrá bajado y él no tiene ninguna obligación de eliminar una garantía que se le dio en su día. Una de las posibilidades que podéis negociar, si no acepta quitar el avalista a pelo, es que seguramente en la primera vivienda el promotor habrá ganado un dinero. Ese dinero se podría quedar "pignorado" retenido en el banco a cambio de quitarte como avalista, es otra de las opciones que se puede dar.
Un saludo
Annabeles
www.barlosrelojes.blogspot.com
Bien de la hipoteca que quede de esa casa que se ha vendí do, como es normal el que la compra la quiere comprar libre de cargas, la hipoteca que tiene actualmente no es suya así que el promotor la debe de cancelar ya que si fueras tú el comprador la querrías "limpia".
Al cancelarse esa hipoteca, ahora la hipoteca del promotor queda mucho más pequeña, por la mitad. Si tú actuaste de avalista en la inicial, seguirás quedando de avalista en esta ya que las condiciones no varían, es como si hubieras amortizado parte de la hipoteca, las condiciones en que se firmaron no varían.
Otra cosa es que una vez firmada y cancelada la otra, os dirijáis al banco (promotor y avalista) y solicitéis un estudio de la operación para quitar el avalista. El banco lo estudiará y tendrá que autorizar o no que se elimine el avalista. Posiblemente os pondrá problemas ya que las tasaciones de la vivienda habrá bajado y él no tiene ninguna obligación de eliminar una garantía que se le dio en su día. Una de las posibilidades que podéis negociar, si no acepta quitar el avalista a pelo, es que seguramente en la primera vivienda el promotor habrá ganado un dinero. Ese dinero se podría quedar "pignorado" retenido en el banco a cambio de quitarte como avalista, es otra de las opciones que se puede dar.
Un saludo
Annabeles
www.barlosrelojes.blogspot.com