Venta piso legal o ilegal

Pues claro que es legal. Totalmente legal.
Internet está lleno de anuncios de personas que son propietarias de un piso y que lo venden.
Y seguro que el 95% de ellos tienen hijos.
Y da igual a quien se lo vendan.
Porque un propietario tiene derecho a verder un piso de su propiedad.
Y veamos lo otro:
Dice usted: "que ese testamento y aquella venta de la casa fue ilegítima".
Es la primera vez que menciona el testamento.
Veamos, ¿En qué quedamos? ¿Es qué han hecho testamento dejando el piso a dos, o es que han vendido a dos, yendo al notario y firmando escritura pública y luego ha sido inscrita en el registro de la propiedad y ahora los propietarios que aparecen en el registro son los dos hermanos?.
Es que son dos cosas diferentes.
Pero de todas formas, aunque son formas diferentes, es verdad que los hijos del fallecido pueden solicitar "traer a colación", ese piso.
Esto de traer a colación, es algo muy poco habitual, y que pocos conocen, pero es una salida legal.
Y consiste en que (en este caso), los dos nietos tendrían derecho a un 5,55% cada uno, de ese piso. La verdad es que muy poco para meterse en abogados, y juicios.
Pero ese 5,55% de cada uno, es lo que les correspondería de legítima estricta.
Si la herencia solo fuera el piso en cuestión.
Pero si hay más herencia y les dejan otra cosa, (Locales, tierras, dinero, pisos, vacas... lo que sea) si lo que les dejan es al menos a cada uno el 5,55% del total de la herencia, no pueden protestar ni tratar de impugnar nada.
No se si me habré explicado con suficiente claridad, pero si le queda alguna duda me la plantea ¿vale?.

Está bien explicado por tu parte. Pero te cuento.
El piso está escriturado ante Notario e inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los dos hijos vivos con intención de que, fallecidos los padres, sus nietos (hijos del fallecido) no puedan reclamar NADA del piso. El testamento está igualmente realizado en términos de legítima estricta para el hijo (descendientes) del fallecido. Los padres poseen bienes en metálico y respecto a éstos, admiten aquella legítima estricta para sus nietos. Supongo que cuando refieres el 5,55 % para cada uno de los nietos es lo correspondiente a la tercera parte (del Testamento) de la tercera parte (3 hijos).
Lo que realmente quieren saber estos señores es si, sobre el piso (A NOMBRE DE LOS DOS HIJOS VIVOS, ante Notario y Registro de la Propiedad) podrían sus nietos reclamar venta del piso no conforme a derecho y por ello tener algún derecho después de que sus abuelos mueran sobre el piso. Puedes imaginar que su deseo es que no (por eso realizan la venta del piso a sus hijos vivos). Espero tu respuesta. Gracias de antemano.

Pues si que pueden reclamarlo. Ya te lo he comentado, pidiendo que se traiga a colación de la herencia, es decir, que el valor del piso se sume a lo que en herencia quede y así recibir su legítima estricta.
Que efectivamente es:
La herencia dividida en tres partes, y una es la estricta, y como son tres hermanos, (aunque uno haya fallecido), se divide ese tercio entre tres, y como son dos hijos, se divide entre dos, por eso sale un 5,55% para cada uno.
Como es lógico, hasta que no fallezcan no hay herencia, y por tanto han de esperar a ese momento para reclamar traer a colación el piso.
Desde luego, este 5,55% les da un gran poder a los dos hijos del hermano fallecido. Porque los otros herederos, que se llevan la parte del león, no podrán hacer nada con el piso sin contar con el consentimiento de los nietos.
Es decir, que podrán negociar que se les de su parte, con mucho poder y fastidiando a los otros.
En estos casos es muy normal que para llegar a un acuerdo, al final, los dos hijos tengan que ceder a los nietos bastante más de lo que en realidad es el 5,55%, ya que si no hay acuerdo, entre todos, el piso se encuentra en pro indiviso. Que imagino sabrás lo que es.
Por cierto que puedes buscar en Google un artículo que se llama: "pro indiviso la manzana de la discordia".
Es muy aleccionador.
Porque es la situación en la que se encontrarán.
De todas formas, en las herencias, cuando hay un piso, la valoración aceptada es el valor catastral. El que pone en los recibos del IBI. Que es muy inferior al real de mercado.
Este valor, dependiendo de cada ciudad o pueblo, ha de multiplicarse por un coeficiente que viene a rondar entre el 2 ó el 4. Depoende de lo actualizado que esté el catastro.
Puede ser : Valor catastral POR 3,7... ó por 3,2... etc.
¿Qué se puede hacer?, pues que teniendo eso en cuenta, en el testamento podrían decir, que no desean que ese piso pueda ser llevado a colación y que la parte que pudiera corresponderles sea pagada en efectivo.
Es totalmente legal, lo mismo que es totalmente legal que los dos nietos pidan el que se traiga a colación, pero al ser el deseo de los testadores que eso no sea posible, han de especificar cómo se les compensa por esa parte que pueden reclamar.
El notario dará forma legal a esta cláusula.
Bueno, yo creo que esta era tu pregunta, pero si quieres puntualizar algo me lo dices. ¿Vale?.
Un saludo y no olvides finalizar.

Qué bien lo explicas pero, hay un par de cosas que pueden no estar aclaradas para mí.
Partiendo de la base que la venta del piso es legal, los dos hijos vivos son únicos propietarios de la vivienda ¿Por qué una vez fallecidos los padres, sus nietos pueden pedirlo a colación, si la vivienda no es propiedad de sus abuelos, sino de sus tíos? Un tío no tiene obligación legal (creo) de dejar nada a sus sobrinos.
El testamento de los abuelos dice que lo de un cónyuge es para otro y viceversa, y para sus hijos a partes iguales menos para su primogénito que es la legítima estricta. Pero la legítima estricta es sobre sus bienes ¿NO?, y no sobre los bienes de sus hijos (que sería la vivienda). El piso es propiedad, bajo escritura notarial y en Registro de la Propiedad, de los dos hijos, no de sus padres.
Y la segunda cuestión. Es claro que los nietos podrían resolver su parte correspondiente a los bienes que tengan sus abuelos en el momento de morir pero, ¿cuánto tiempo tienen para solicitarlo? Y si no lo solicitaran ¿los hijos vivos no podrían repartir los bienes? Los abuelos no tienen relación con sus nietos (como imaginarás) y tampoco es fácil, aunque no imposible, que tuvieran noticia.
Espero tu respuesta y, de antemano, te agradezco tus explicaciones. Un saludo.

Pues hasta que los abuelos fallezcan no hay herencia.
Las herencias nacen al morir alguien.
O al menos uno de los dos, porque al estar (casi seguro), los abuelos casados en gananciales, la mitad del piso seria de cada uno.
Es decir, que cuando fallezca uno, ya ha una herencia. Y cuando fallezca el otro, ya serán dos herencias.
Cada una de un 50% del piso.
Y como es lógico, ya que mientras no mueran no hay herencias, pues nada se puede reclamar.
Ahora la herencia que le correspondería al hijo fallecido (y que pasa a ser derecho de sus respectivos hijos), se le ha dinado a dos hermanos.
Ahora son los propietarios.
Pero no solo son propietarios de las partes que en herencia habían de corresponderles, si no que además, son propietarios de la parte que a su hermano fallecido le correspondería.
Es por ello, que aunque los propietarios registrales sean otros, los herederos que vean dañado su derecho pueden reclamar, pero solo la estricta legítima.
Y se hace solicitando traer a colación ese piso, como ya he explicado.
Efectivamente, un tío no tiene ninguna obligación legal de dejar algo a sus sobrinos.
Pero no estamos hablando de la herencia de los tíos.
Estamos hablando de la herencia de los abuelos, que tenían tres hijos, y que no pueden quitar su parte de herencia a uno así por las buenas.
El testamento de los abuelos, ya ves que dice que la legítima para ese hijo fallecido.
¿Y por qué lo dice? Pues porque los notarios que velan por la legalidad, jamás habrían aceptado hacer un testamento en el que un hijo quedara totalmente desheredado.
Es la Ley.
Pero como a lo largo de la historia ha habido muchos intentos de beneficiar a unos, privando derechos a los otros, pues ya los legisladores, (que se las saben todas), dejan pocas vías de escape y por ello, la ley recoge el derecho a solicitar el traer a colación.
Veo que mi contestación no está muy de acuerdo con sus intereses, pero como me consulta, solo puedo decirle lo que la Ley marca.
Mal servicio haría yo si le ocultara la verdad y la posibilidad que tienen los hijos del fallecido de solicitar el traer a colación.
Estoy de acuerdo que ahora mismo el piso está a nombre en el registro de los dos hijos.
Pero vuelvo a lo ya dicho varias veces.
Por muchas formas que uno se invente, la Ley las tiene previstas, y no puede dejar de defender el derecho de un hijo a recibir parte de la herencia de sus padres.
Malas leyes serían.
Imagine por un momento que son ustedes tres hermanos vivos y sus padres le donan el piso a uno solo.
Y usted y el otro hermano se quedan sin nada.
¿A qué lo vería injusto?, Pues no hay más que darle la vuelta a la tortilla.
Respecto a la segunda cuestión, tienen 30 años (treinta años) para solicitar su parte de la herencia.
Y respecto a los demás bienes que haya, al estar claramente nombrados en el testamento, los dos hermanos vivos, jamás podrán acceder al resto de la herencia sin la firma de los nietos.
Todos habrán de ir a un notario y firmar el cuaderno particional, que es la escritura de reparto y aceptación de herencia.
Y habrán de firmarla todos. El notario jamás admitirá que vayan unos y otros no.
Aunque cada cual puede con el testamento aceptar su herencia por separado, pero por ejemplo, el dinero de los bancos, jamás se les entregarán mientras todos los herederos (y los nietos también lo son) estén conformes (ante notario) con el reparto que se plantee.
Y hay veces que no se admiten escrituras de aceptación de herencias por separado.
Solo se admiten los cuadernos particionales, (que para eso se han inventado), el el que todos los herederos firman ante notario que están de acuerdo con la partición.
O sea, que si no solicitan o aceptan el reparto, a los dos hijos vivos, no les quedará más remedio que demandar judicialmente a los dos nietos para que acepten la herencia y los dos hermanos puedan acceder a su parte.
Porque si los nietos se negaran (que casos hay a montones, solo por hacer daño y fastidiar), lo que está claro que al negarse a firmar, niegan a los otros herederos el acceder a la herencia a la que tienen derecho.
Y por supuesto, los nietos perderán el juicio, y el juez ordenará el reparto y ya no tendrán nada que hacer.
Pero eso pasa por demandas, abogados y gastos.
Aunque con gran posibilidad de que el juez condene a los nietos a aceptarlo y les condene en costas, ya que están vulnerando con su negación, los derechos de los otros herederos.
En fin, lo dicho, que aunque yo se que mi contestación no se corresponde con vuestros deseos, no puedo otra cosa que deciros la verdad.
Pues nada, un saludo y por favor, no olvides finalizar la pregunta.

Por cierto, una cosa más:
Todo lo que hemos hablado, es si la herencia y la residencia es en Badajoz, Huelva, Salamanca...
Pero no se cual es vuestra comunidad autónoma.
Y hay comunidades que tienen fueros especiales que afectan a las herencias.
Incluso si hay varios hijos, se puede dejar todo a uno, y nada a los demás.
En Aragón, en Cataluña, en Vascongadas... creo que también tiene algo Baleares...
Pero lamento no conocer los fueros de cada región. Son también diferentes entre si.
O sea, que si estáis en una de esas comunidades, mejor que consultéis con un notario de vuestra comunidad (que es gratis), ya que se podría hacer un nuevo testamento acogiéndose a los fueros.

Y otra cosa más, (que tengo una cabeza que dios me ampare).
Me decías antes que los abuelos han hecho testamento "en el que dice que lo de uno es para el otro y viceversa".
Pues no.
No pueden dejarse herederos de todo mutuamente.
Leelo bien.
Porque la Ley establece que obligatoriamente la legítima es para los hijos.
Por ello, eso de que se dejan todo el uno al otro... NO.

Me alegra leer que crea que no estoy favorecido por su contestación. No tengo ahora inconveniente en decirle quién soy. He querido adoptar antes Vd. el papel de 'abogado del diablo'. Soy primo hermano (por parte de madre) de LOS NIETOS y sinceramente creo que éstos no lo tendrán tan fácil como usted plantea. Ojalá sí. ¿Por qué le digo esto? Por lo siguiente:
Textualmente me dice IMAGINE POR UN MOMENTO QUE SON USTEDES TRES HERMANOS VIVOS Y SUS PADRES DONAN EL PISO A UNO SOLO ... En el caso que nos ocupa, tengo documentos bancarios que demuestran que NO ES DONACIÓN sino VENTA, ya que desde dos cuentas bancarias a nombre de los dos hermanos respectivamente se transfieren un total de 210.000 euros a una cuenta bancaria a nombre de sus padres, es decir, de los abuelos de mis primos. Por esto pienso que, como Vd. me dijo y así lo creo yo, la venta del piso es conforme a derecho, mis primos no podrán traer a colación el piso pero sí el dinero que tengan en la cuenta bancaria sus abuelos en el momento de la muerte. ¿Me entiende lo que quiero decirle? Si pudieran traer a colación el piso y el reparto de los bienes estarían 'duplicando' la parte de su herencia, cobrarían el dinero de la vivienda dos veces (el dinero del banco por haber cobrado sus abuelos en la venta del piso, y luego el piso mismo propiedad ya de sus tíos). Creo que éstos últimos lo han hecho perfectamente asesorados y me cuesta creer que hayan incurrido en el error de 'pagarles' dos veces. Ahora me entiende por qué digo ser ABOGADO DEL DIABLO.
Y segundo. Le pregunté a Vd. cuánto tiempo existía para reclamar una herencia porque mis primos (los nietos) viven lejos de sus abuelos y es poco probable que tengan conocimiento de la muerte de sus abuelos. En la apertura de un testamento, y esto es una pregunta, ¿un notario tiene la obligación de llamar a todos los herederos y éstos de acudir según determine aquél?
En efecto, los abuelos están casados en sociedad de gananciales.
Tengo la obligación moral de defender a mis primos por motivos que no vienen al caso pero, honestamente siento que no correcto, digamos, acudir a por el dinero y marchar. Sus tíos son personas bien relacionadas y dudo, le reitero, que hayan pisado en falso. Yo creo, que de llegar, podremos llegar tarde a la repartición. Y si los tíos de mis primos no quisieran repartir la herencia (no les hace falta) ¿Qué ocurriría?

Pues efectivamente en ese caso de venta con pago dinerario, va a ser difícil.
Hay veces que esas ventas son fraudulentas. Dicen que se vende por 150.000 y en realidad es una donación ya que no se paga.
Pero si se ha pagado, es como si se hubiera vendido a un extraño. Y como dices, sería duplicar sus derechos.
Respecto a eso de que el notario llame a los herederos, abra y lea el testamento, todos compungidos y en deredor de la mesa, eso queda muy bien en las películas de Hollywood, pero aquí en España es de otra manera.
Si alguien fallece, cualquier heredero (cualquiera, o todos y cada uno, por su cuenta, si quieren), con un certificado original de defunción, van a la secretaría del ministerio de justicia de su ciudad y piden un "Certificado de últimas voluntades".
En este certificado dice si dejaron o no testamento, y si hicieron varios, el válido es el último.
Cualquiera de los herederos, solo tiene que ir a ese notario que diga y pedir copia, y se lo lee él sólito y cuando quiera.
Respecto a la posible negación de reparto futuro, (si no es que todo ha desaparecido mucho antes con 20.000 escusas), pues lo de siempre.
En este país solo hay dos soluciones:
1- El rudo y contundente bate de béisbol.
2- Los tribunales.
En fin, que da mucho coraje, pero hay veces que uno no puede hacer nada.
Y todo dependerá de cuando fallezcan y las ganas que haya de pleitear, y el contenido de los testamentos... etc.
Pues nada, un saludo y espero que los dos nietos puedan llegar a disfrutar de algo.