Vender un bien en usufructo
Vivo en una vivienda unifamiliar dividida en 3 plantas, mi abuelo antes de fallecer dejo una planta a cada hijo y de usufructuaria a mi abuela, bien mi madre es 1 de las hijas(heredera) y mi abuela vive en la planta inferior con mi tío(heredero), hemos denunciado a mi tío por distintas agresiones y aunque tiene orden de alejamiento volverá a casa. Mi madre no quiere vivir en la vivienda pero necesitaría venderla para poder adquirir otra. Mi pregunta es la siguiente. ¿Puede mi madre poner la planta que le deja mi abuelo en herenci a su nombre siendo usufructuaria mi abuela? ¿Y si fuese así puede ponerla en venta estando ella viva?
1 Respuesta
Respuesta de El Fede
4
Lo primero es explicarle y aclararle el tema de la vivienda.
Porque usted dice que vive en una vivienda "unifamiliar".
Le explico:
Muchas veces, (y pasa mucho) una persona es dueña de un solar o terreno.
Se hace una casa.
Con el paso de los años, levanta una primera planta.
Y luego una segunda.
Pero sigue siendo una sola vivienda.
Porque en el catastro figura como una.
Y con una sola referencia catastral.
Por mucho que tengan tres puertas de entrada a tres partes de la vivienda, eso no quiere decir que sean viviendas distintas.
Así que eso es lo primero que ha de comprobar.
Como pagarán el recibo de la contribución (el IBI), puede ver si son tres recibos con tres referencias catastrales o un solo recibo con una referencia.
Por otro lado, Tampoco dice si esa parte de vivienda, o esa vivienda, es propiedad de su madre.
O sea, si hicieron la aceptación de herencia o no.
En fin, lioso, pero no me voy a extender mucho.
Una persona solo puede vender si es "propietario registral".
O sea, si lo que pretende vender está a su nombre en el registro de la propiedad.
Si no es así, no puede vender.
Y por último, Los usufructos son derechos de goce y disfrute de por vida.
Por tanto, mientras la abuela viva, si ella no acepta y firma como conforme, su madre no puede vender.
Bueno, puede y no puede.
Me explico:
Su madre (Aunque no lo tengo claro por las razones expuestas antes) puede que sea propietaria.
Puede vender, y alguien puede comprar, pero vende una "nuda propiedad".
No vende una propiedad.
O sea, que el comprador ha de respetar el usufructo de la abuela y no podrá hacer uso de la vivienda, ni entrar en ella hasta su fallecimiento. Salvo que la abuela firme renunciando.
O sea, que puede vender, pero es difícil que alguien compre así.
Pero si su abuela firmara en la escritura de compra-venta como que renuncia a el usufructo, es distinto.
Puede vender y el comprador podría entrar en la casa.
Por otro lado, hay otro tema que tampoco menciona y es de importancia.
¿Esa casa a nombre de quien está en el registro de la propiedad?.
Porque usted dice que su abuelo dejó antes de fallecer (imagino que en testamento, que no lo dice).
Pero la gente normalmente se casa en gananciales.
Y si esa casa fue adquirida durante el matrimonio de sus abuelos, es la mitad del abuelo y la mitad de la abuela.
Por tanto, la abuela sería propietaria de su mitad y usufructuaria de la otra mitad.
Como verá, hay un montón de posibilidades y usted no da muchos datos en su pregunta.
Y cualquiera de los datos que le menciono y que usted no especifica, puede hacer cambiar toda la respuesta.
Un pequeño dato, (como que la casa entre en gananciales de los abuelos), puede hacerlo variar todo.
Porque usted dice que vive en una vivienda "unifamiliar".
Le explico:
Muchas veces, (y pasa mucho) una persona es dueña de un solar o terreno.
Se hace una casa.
Con el paso de los años, levanta una primera planta.
Y luego una segunda.
Pero sigue siendo una sola vivienda.
Porque en el catastro figura como una.
Y con una sola referencia catastral.
Por mucho que tengan tres puertas de entrada a tres partes de la vivienda, eso no quiere decir que sean viviendas distintas.
Así que eso es lo primero que ha de comprobar.
Como pagarán el recibo de la contribución (el IBI), puede ver si son tres recibos con tres referencias catastrales o un solo recibo con una referencia.
Por otro lado, Tampoco dice si esa parte de vivienda, o esa vivienda, es propiedad de su madre.
O sea, si hicieron la aceptación de herencia o no.
En fin, lioso, pero no me voy a extender mucho.
Una persona solo puede vender si es "propietario registral".
O sea, si lo que pretende vender está a su nombre en el registro de la propiedad.
Si no es así, no puede vender.
Y por último, Los usufructos son derechos de goce y disfrute de por vida.
Por tanto, mientras la abuela viva, si ella no acepta y firma como conforme, su madre no puede vender.
Bueno, puede y no puede.
Me explico:
Su madre (Aunque no lo tengo claro por las razones expuestas antes) puede que sea propietaria.
Puede vender, y alguien puede comprar, pero vende una "nuda propiedad".
No vende una propiedad.
O sea, que el comprador ha de respetar el usufructo de la abuela y no podrá hacer uso de la vivienda, ni entrar en ella hasta su fallecimiento. Salvo que la abuela firme renunciando.
O sea, que puede vender, pero es difícil que alguien compre así.
Pero si su abuela firmara en la escritura de compra-venta como que renuncia a el usufructo, es distinto.
Puede vender y el comprador podría entrar en la casa.
Por otro lado, hay otro tema que tampoco menciona y es de importancia.
¿Esa casa a nombre de quien está en el registro de la propiedad?.
Porque usted dice que su abuelo dejó antes de fallecer (imagino que en testamento, que no lo dice).
Pero la gente normalmente se casa en gananciales.
Y si esa casa fue adquirida durante el matrimonio de sus abuelos, es la mitad del abuelo y la mitad de la abuela.
Por tanto, la abuela sería propietaria de su mitad y usufructuaria de la otra mitad.
Como verá, hay un montón de posibilidades y usted no da muchos datos en su pregunta.
Y cualquiera de los datos que le menciono y que usted no especifica, puede hacer cambiar toda la respuesta.
Un pequeño dato, (como que la casa entre en gananciales de los abuelos), puede hacerlo variar todo.
Muchas gracias por contestar, la bibienda es unifamiliar y los tres pisos tienen la misma ref catastral.
Cuando se hizo mis abuelos estaban casados en gananciales.
No se a nombre de quien esta pero tengo copia del testamento de mi abuelo y dice:
Primero;_lega a su esposa dñ..., el usufructo universal y vitalicio de su herencia.. si alguno de los herederos no acatara este legadoquedaria privado de su participación en los tercios de mejora, y de libre disposición, que acrecerían a los que lo acatasen.. si reclamasen todos, lega a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, sin perjuicio del usufructo del tercio de mejora.
Segundo. _lega, gravado lo anterior, de la casa radicante en el pueblo de..., señalada con el nº...
A su hija marta(esta es mi madre) el piso primero
A su hija yolanda, el piso segundo
A su hijo antonio( este es el tío del que te hable que vive con mi abuela) el piso en la planta baja
Luego nombra a un albacea contador-partidor para someter al inmueble al régimen de la propiedad horizontal y que haga entrega de los legados, pero creo que eso no se ha echo porque la referencia catas tral es una y siempre mi abuela la divide entre tres y cada hijo salvo el que vive con ella paga una parte.
No se si he podido aclarar algo más, de todas formas no entiendo bien el testamento.
¿Si mi madre quisiera poner el piso a su nombre podría? ¿Con el consentimiento de mi abuela me refiero.O podría algún hermano ponerla en un aprieto?
Muchas gracias
Cuando se hizo mis abuelos estaban casados en gananciales.
No se a nombre de quien esta pero tengo copia del testamento de mi abuelo y dice:
Primero;_lega a su esposa dñ..., el usufructo universal y vitalicio de su herencia.. si alguno de los herederos no acatara este legadoquedaria privado de su participación en los tercios de mejora, y de libre disposición, que acrecerían a los que lo acatasen.. si reclamasen todos, lega a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, sin perjuicio del usufructo del tercio de mejora.
Segundo. _lega, gravado lo anterior, de la casa radicante en el pueblo de..., señalada con el nº...
A su hija marta(esta es mi madre) el piso primero
A su hija yolanda, el piso segundo
A su hijo antonio( este es el tío del que te hable que vive con mi abuela) el piso en la planta baja
Luego nombra a un albacea contador-partidor para someter al inmueble al régimen de la propiedad horizontal y que haga entrega de los legados, pero creo que eso no se ha echo porque la referencia catas tral es una y siempre mi abuela la divide entre tres y cada hijo salvo el que vive con ella paga una parte.
No se si he podido aclarar algo más, de todas formas no entiendo bien el testamento.
¿Si mi madre quisiera poner el piso a su nombre podría? ¿Con el consentimiento de mi abuela me refiero.O podría algún hermano ponerla en un aprieto?
Muchas gracias
Esto ya aclara bastante la situación.
Y hay varios temas a tener en cuenta.
Primero, que las herencias son un derecho. No son una obligación.
Es decir, que se pueden aceptar, pero también se pueden rechazar.
Y tanto una cosa como la otra, ha de hacerse ante notario.
Así que comprenderá que mientras no se acepte la herencia ante notario, no se es dueño de nada.
Por tanto, si no han aceptado ante notario la herencia, la casa entera debe de seguir a nombre de los abuelos.
Segundo, que si está comprada en gananciales, y por tanto, de la totalidad, porque no está hecha la división horizontal, la abuela es dueña de la mitad y usufructuaria de la otra mitad.
Porque comprenderá que el abuelo puede legar su herencia (su 50%), pero no puede disponer en testamento de la otra mitad, sencillamente porque no es suya.
Es de la abuela.
Lo tercero, el testamento.
Para que lo comprenda bien, he de decirle antes como va el tema de las herencias con testamento:
Las herencias son como una tarta.
Imagine que la parte usted en tres partes iguales.
Dos de esas partes son la legítima, que por Ley ya está adjudicada a los llamados "herederos forzosos". (Artículo 806 del C.Civil).
En este caso, los herederos forzosos son los hijos.
Pero esas dos partes son diferentes entre si.
Un tercio de la tarta, se llama "de legítima estricta". Y es a dividir a partes iguales entre los hijos.
El segundo trozo de la tarta (también de legítima, o sea, que también para los hijos), se llama "tercio de mejora" y la Ley autoriza al testador que reparta este trozo como guste pero solo entre los hijos, claro. O sea, que incluso puede dejárselo entero a uno solo y nada a los demás, o dárselo a dos, y los otros nada... Puede repartirlo"mejorando", pero entre los hijos y a su gusto.
El último trozo de la tarta se llama "tercio de libre disposición" y como su nombre indica, puede disponer de él a su antojo.
Puede dejárselo a un amigo, a un vecino, al del bar de la esquina, al vendedor de la ONCE, a una ONG... A un hijo... A dos.. a todos.. a un nieto.. un sobrino.. a quien quiera. Es de libre disposición.
Como se aprecia por el testamento, el abuelo lega su 50% a sus tres hijos, pero dejando el usufructo a su esposa.
La cláusula esa que usted detalla es muy normal, aunque en este caso es un poco ilógica.
Y sirve para "penalizar" a cualquier hijo que quisiera hacer la partición de la herencia, sin el consentimiento de la abuela.
Esto pasa mucho por ejemplo, al dejar una persona un piso. (Uno), y quiere garantizar que su viuda no se va a quedar en la calle. Que los hijos no van a pedir la partición de la herencia.
Porque los usufructos son valorables, y un hijo, demandando, puede conseguir que el juez cifre una cantidad de indemnización para la usufructuaria, y esta cobrando esa cantidad (que muchas veces es muy poco), perdería el derecho al usufructo y podría verse en la calle.
Pero este caso con tres viviendas, es un poco ilógico. Pero es legal.
La fórmula consiste en que cada hijo va a recibir una tercera parte. Un piso cada uno.
Pero si un hijo quisiera la división de la herencia y que la usufructuaria perdiera el usufructo, la herencia de ese heredero no sería un tercio, sino solo su legítima estricta, que es la tercera parte del primer tercio, con lo que el segundo tercio (de mejora), sería entero para los otros dos, y el tercer tercio (el de libre disposición), también.
Con ello, el que quiera la división, vería su parte reducida al 11,11%, y no sería el 33,33%.
Y los otros dos hermanos, recibirían su 11,11% del primer tercio, más la mitad del segundo y el tercero, o sea, que cada uno vería acrecer su herencia hasta el 44,44%.
Bueno, y ahora vamos a si su mujer quisiera poner el piso a su nombre.
Pues primero, habría de contar con el consentimiento (ante notario) de los otros dos hermanos, y de la usufructuaria.
Segundo que la abuela tendría que donarle su 50% de ese piso, ya que es propietaria de ese 50%.
O sea, la mitad de ese piso, corresponde a su mujer por herencia, pero está "gravada" con el usufructo, y la otra mitad es de la abuela.
Comprenderá pues, que lo primero habría de ser el hacer la división horizontal, y luego la donación y renuncia de su abuela de su parte.
Mucho jaleo, la verdad.
Yo esperaría a que fallezca la abuela, y entonces, los tres herederos aceptan las herencias del abuelo y la de la abuela, y haciendo la división horizontal, ya serían cada cual propietarios de su piso al 100%.
Porque ahora mismo, primero (aparte de hacer la división horizontal), su esposa habría de comprar a su madre el usufructo (Paga impuestos).
Luego comprarle su parte del 50% que es de la abuela en propiedad (paga impuestos), y luego hacer la aceptación de herencia (paga impuestos).
Total, tres impuestos, más tres escrituras notariales (que también cuestan un dinero), más las inscripciones en el registro de la propiedad y los pagos de plusvalía al ayuntamiento.
La gestión para la división horizontal, ya pueden empezar a hacerla.
Les vendrá muy bien el día en que la abuela fallezca, el tenerla hecha.
Ya lo demás, es un tema de ustedes.
Porque usted me expone la situación y el testamento.
Pero las relaciones familiares o el parecer de los otros herederos o de la abuela, no los conozco, y además, son temas familiares. No se hasta que punto pueden estar de acuerdo.
No puedo entrar en ellos.
Pero desde luego, cuando la abuela fallezca, ya no pueden poner ninguna pega, porque ya la herencia estará lista para recibirse al 100%.
Bueno, pues espero que me haya explicado bien.
Es un poco lioso, ya que hay muchos factores a tener en cuenta.
Y desde luego, importantísimo es el parecer de los demás.
Pues nada, si no tiene más que añadir, le ruego finalice la pregunta para que se me quede libre.
Y hay varios temas a tener en cuenta.
Primero, que las herencias son un derecho. No son una obligación.
Es decir, que se pueden aceptar, pero también se pueden rechazar.
Y tanto una cosa como la otra, ha de hacerse ante notario.
Así que comprenderá que mientras no se acepte la herencia ante notario, no se es dueño de nada.
Por tanto, si no han aceptado ante notario la herencia, la casa entera debe de seguir a nombre de los abuelos.
Segundo, que si está comprada en gananciales, y por tanto, de la totalidad, porque no está hecha la división horizontal, la abuela es dueña de la mitad y usufructuaria de la otra mitad.
Porque comprenderá que el abuelo puede legar su herencia (su 50%), pero no puede disponer en testamento de la otra mitad, sencillamente porque no es suya.
Es de la abuela.
Lo tercero, el testamento.
Para que lo comprenda bien, he de decirle antes como va el tema de las herencias con testamento:
Las herencias son como una tarta.
Imagine que la parte usted en tres partes iguales.
Dos de esas partes son la legítima, que por Ley ya está adjudicada a los llamados "herederos forzosos". (Artículo 806 del C.Civil).
En este caso, los herederos forzosos son los hijos.
Pero esas dos partes son diferentes entre si.
Un tercio de la tarta, se llama "de legítima estricta". Y es a dividir a partes iguales entre los hijos.
El segundo trozo de la tarta (también de legítima, o sea, que también para los hijos), se llama "tercio de mejora" y la Ley autoriza al testador que reparta este trozo como guste pero solo entre los hijos, claro. O sea, que incluso puede dejárselo entero a uno solo y nada a los demás, o dárselo a dos, y los otros nada... Puede repartirlo"mejorando", pero entre los hijos y a su gusto.
El último trozo de la tarta se llama "tercio de libre disposición" y como su nombre indica, puede disponer de él a su antojo.
Puede dejárselo a un amigo, a un vecino, al del bar de la esquina, al vendedor de la ONCE, a una ONG... A un hijo... A dos.. a todos.. a un nieto.. un sobrino.. a quien quiera. Es de libre disposición.
Como se aprecia por el testamento, el abuelo lega su 50% a sus tres hijos, pero dejando el usufructo a su esposa.
La cláusula esa que usted detalla es muy normal, aunque en este caso es un poco ilógica.
Y sirve para "penalizar" a cualquier hijo que quisiera hacer la partición de la herencia, sin el consentimiento de la abuela.
Esto pasa mucho por ejemplo, al dejar una persona un piso. (Uno), y quiere garantizar que su viuda no se va a quedar en la calle. Que los hijos no van a pedir la partición de la herencia.
Porque los usufructos son valorables, y un hijo, demandando, puede conseguir que el juez cifre una cantidad de indemnización para la usufructuaria, y esta cobrando esa cantidad (que muchas veces es muy poco), perdería el derecho al usufructo y podría verse en la calle.
Pero este caso con tres viviendas, es un poco ilógico. Pero es legal.
La fórmula consiste en que cada hijo va a recibir una tercera parte. Un piso cada uno.
Pero si un hijo quisiera la división de la herencia y que la usufructuaria perdiera el usufructo, la herencia de ese heredero no sería un tercio, sino solo su legítima estricta, que es la tercera parte del primer tercio, con lo que el segundo tercio (de mejora), sería entero para los otros dos, y el tercer tercio (el de libre disposición), también.
Con ello, el que quiera la división, vería su parte reducida al 11,11%, y no sería el 33,33%.
Y los otros dos hermanos, recibirían su 11,11% del primer tercio, más la mitad del segundo y el tercero, o sea, que cada uno vería acrecer su herencia hasta el 44,44%.
Bueno, y ahora vamos a si su mujer quisiera poner el piso a su nombre.
Pues primero, habría de contar con el consentimiento (ante notario) de los otros dos hermanos, y de la usufructuaria.
Segundo que la abuela tendría que donarle su 50% de ese piso, ya que es propietaria de ese 50%.
O sea, la mitad de ese piso, corresponde a su mujer por herencia, pero está "gravada" con el usufructo, y la otra mitad es de la abuela.
Comprenderá pues, que lo primero habría de ser el hacer la división horizontal, y luego la donación y renuncia de su abuela de su parte.
Mucho jaleo, la verdad.
Yo esperaría a que fallezca la abuela, y entonces, los tres herederos aceptan las herencias del abuelo y la de la abuela, y haciendo la división horizontal, ya serían cada cual propietarios de su piso al 100%.
Porque ahora mismo, primero (aparte de hacer la división horizontal), su esposa habría de comprar a su madre el usufructo (Paga impuestos).
Luego comprarle su parte del 50% que es de la abuela en propiedad (paga impuestos), y luego hacer la aceptación de herencia (paga impuestos).
Total, tres impuestos, más tres escrituras notariales (que también cuestan un dinero), más las inscripciones en el registro de la propiedad y los pagos de plusvalía al ayuntamiento.
La gestión para la división horizontal, ya pueden empezar a hacerla.
Les vendrá muy bien el día en que la abuela fallezca, el tenerla hecha.
Ya lo demás, es un tema de ustedes.
Porque usted me expone la situación y el testamento.
Pero las relaciones familiares o el parecer de los otros herederos o de la abuela, no los conozco, y además, son temas familiares. No se hasta que punto pueden estar de acuerdo.
No puedo entrar en ellos.
Pero desde luego, cuando la abuela fallezca, ya no pueden poner ninguna pega, porque ya la herencia estará lista para recibirse al 100%.
Bueno, pues espero que me haya explicado bien.
Es un poco lioso, ya que hay muchos factores a tener en cuenta.
Y desde luego, importantísimo es el parecer de los demás.
Pues nada, si no tiene más que añadir, le ruego finalice la pregunta para que se me quede libre.
